风、雨、海、啸、冬天冷，这是一些生活在海边的烟台人对海边住宅的评价。1998年以前，烟台房地产的海景意识是很淡薄的，当时的闻涛山庄最高售价仅2400元／平方米。后来有人开始炒作海景的概念，银河怡海将连盘别墅建在海滨，均价在7000元／平方米，当然这是别墅。再后来有位叫陈迪昊的地产营销策划者从广州赶来，毫 不客气地把海天名人广场包装成首席海景豪宅，当他推出9999元／平方米的带装修极品房时，整个烟台都被震住了，价高如斯乎？在烟台，经济适用房是(每平方米，下同)1400元左右。但海天名人广场卖得很好。

　　前往烟台之前，看了北京置地前景萧启良的一篇文章“最不值钱的烟台海景”，大体的意思是在烟台，海景不能够作为卖点，因为喜欢海景的多是外地人，本地人有太多不喜欢海景的理由，所以目前烟台的海景房价格偏低，值得投资，在烟台外来者越来越多的时候，就能升值了。

　　7000元、9999元是低价吗？青岛的无敌海景均价也不过7000多元，但青岛的经济发展和风景却远胜于烟台。记者随即就此展开调查，而结果是，烟台的海景房既不像陈迪昊制造的那么高，也不像萧启良感叹的那么不值钱。

　　外地人的烟台海景房

　　烟台的海景房分东郊和开发区两块(福山、蓬莱等市区外的地方就不讨论了)， 尽管烟台是海滨城市，并拥有被誉为中国北方第一滩的万米金沙滩，但海景楼盘在烟台依然是稀缺资源，总数不多，如用上一天时间，各海景楼盘可以一一了解价格和特色。东郊的滨海路，从滨海广场往烟台大学，凡是能建房的，几乎都已建成或在建，这些楼盘包括银河怡海(连盘别墅，7000元)、黄海城市花园、万冠、海天名人广场、新都海景花园、金海岸、大学城海洋花园。鲁花在海边有一块地，不过规划尚未完成。开发区的金沙滩看起来有不少地方能建房子，可政策却卡得很死，拿到地的希望渺茫，目前建成和在建的包括碧海云天、蔚蓝海岸、听涛和未来海岸等。而华信公司尚未建设的高层建筑，有可能在未来某段时间成为开发区惟一在建的海景房。

　　东郊是烟台规划中的旅游、商务带，也是大学城所在，不仅有海，也有山，海景房的价格大体在4300元以上，开发区有海无山，似乎少了点什么，况且海岸线要长得多，其海景房的价格大体在2800元左右。东郊所在的芝罘区房价大体在3000元，而开发区的房价大体在1850元，东郊与开发区的海景房，平均价格分别比普通住宅多出43％和51％，以上为粗算，大体可知道，烟台海景概念房的价格要使房价多出45％左右。

　　据杜金虎的经验数据，开发区的海景楼销售本地人购买占35％，烟台其他区域(含所属县市)人占25％，山东其他地区的人占10％，还有30％是外地人，外地人主要是东北人，其次是西北、北京等地人。如此算来，非烟台的外地人比例为40％。而记者从名人广场悉，东郊海景楼的购房者外来者比例亦为40％左右。而1年前据银和怡海的纪传成透露，银和怡海花园的外来购房者比例为30％。

　　我们可以做出一个大胆假设，海景房的价格高出部分由两部分组成，本地人对海景的期望以及外来人对海景房的期待所导致的溢出。由于本地人长期生活在海边，深知海景的利弊，故愿意住海景的人群也只会以略高于非海景房房价的价格购买。而海景的价格更多地将与外来购买者的比例成正相关。烟台目前海景楼45％的高出价与外来购房者40％甚至更低的比例与该假设基本一致。

　　短线投资不宜

　　据业内人士介绍，1999年新都起价2800元，2000年均价为3000多元，2001年末，黄海城市花园以2980元起价，3300元的均价，现在，2004年，海一阁起价3700～3800元，均价在4000元以上。开发区中，碧海云天两年前的开盘价格是2050元，2004年的价格在2480～3780之间，即将开盘的三期将以2700元起价。

　　而从烟台近3年房价的增幅(市区价格见《烟台，迟到的城市还会再迟到吗？》)我们可以看出，海景房的涨价幅度与市区楼盘的增幅大体相当，约在10％～15％之间。

　　那么，号称9999元的首席海景豪宅又是怎么回事呢，记者在调查中发现，这不过是陈迪昊炒作的一个方式而已。事实上，这是顶层带精装修的价格，顶层由于附送了阳台等使用面积，房价原本就要高得多，根本不具代表意义，并且9999元也是人为制造出来的，装修岂有价？据调查，海天名人广场的均价也只有4700元，其2年前开盘时起价3180元，2003年为3480元，2004年6月起价为4300元。

　　由此我们可以得到一个结论，在烟台的房地产中，海景房价既没有虚高也没有偏低。这一结论与烟台房地产价格未被过度炒作状态是一致的。

　　那么，对未来2～3年海景房的价格，套用烟台整体房屋价格走势可以推断：如无特别政策调整影响，不会有大的增长，但会小幅调整攀升，不适合短期投资者，大家可根据实际需求购买使用。作者：谢扬林

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