目前，市场上房产中介公司多如牛毛，让人眼花缭乱，孰优孰劣令人无所适从。有关专家建议广大消费者在选择中介服务时，应该注意观察以下六个方面：

    一看房产中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看公司的招牌、询问周围人该公司的成立情况和经营情 况来确定，以防空头公司诈骗。

    二看房产中介公司营业执照上的营业资质。因为申办房产中介公司需要众多条件，不是随随便便就能开的，一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照，或干脆不申请营业执照直接进行业务操作，这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。

    三看房产中介公司营业执照上的注册资金。客户通过房产中介来交易房屋，最主要的原因是希望在整个交易过程中由第三方来维护双方的利益。但目前许多小中介的注册资金仅为人民币10万元，现有的二手房交易款项必然大于公司的注册资金，一旦发生房产中介卷逃资金的行为，客户的权益很难得到保障。因此，最好选择一些注册资金比较大的品牌中介，万一发生纠纷，客户可以通过有关途径得到妥善解决。

    四看房产中介公司是否拥有合法的房地产经纪人，是否由房地产经纪人为你提供中介服务。因为根据有关规定，二手房中介从业人员必须拥有房地产经纪人资质，房地产经纪人在从事二手房中介过程中，如有任何违法或对客户不利的情况发生，有关部门可以通过政府相关的行政措施对其进行相应处罚。

    五看房产中介公司与你签订的居间合同是否经过有关部门的备案。由于二手房交易中有很多专业术语和一些行规惯例，而国家并未要求所有的二手房中介都要使用法定文本，允许房产中介公司与委托方自由协商签订相关的委托合同或中介公司自行制定格式居间合同。而对于格式合同的使用要求，就是其应在使用区的工商局进行备案，在备案时工商局会对相关条款进行审核，经过备案的合同基本上能保障消费者的合法权益。

    六看房产中介公司是否有专业的法务人员负责签约并办理相关的后续服务。目前市场上，小中介一般由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司则分工较细，会将房产交易的前端和后续分开，由房地产经纪人从事前端的房产开发、带看、收意向金、交房等工作，另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同，办理过户、贷款、领证等手续。这样既有利于资源优化，又可以确保交易的安全性。

问：我现住在李沧区浮山路某花园，房子是2001年11月份建成的，自从住进去之后每逢下大雨房子就漏雨，2002年和2003年我曾多次找过物业和开发商，后来开发商也派人来修过2次，结果房子还是漏雨。请问我该怎么办？

    答：根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定：房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；装修工程为2年。因此，你有权要求开发商履行其对所开发房屋的屋面防水工程的保修责任，若你跟开发商之间有合同约定的，则应遵照约定条款进行。如果开发商拒不履行其职责，你可以通过法律途径解决。

    问：什么是房屋的建筑面积、使用面积和居住面积？

    答：房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。居住面积是指住宅中日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。

    问：申请公积金后，是否可以每年都从我的账户中提一次款？如果我父亲买房子是否可以提取我们夫妻的住房公积金？

    答：提取住房公积金购房办理公积金贷款后，在借款合同约定的还款期限内，借款人及其配偶应当于每年住房公积金结息日后（6月30日后）填写“住房公积金提取申请审核表”，交单位经办人到住房公积金登记专柜办理住房公积金提取手续。如住房公积金账户存储余额大于借款人年度归还贷款本息数额，只能提取年度归还贷款本息数额，多余部分不得提取，并且除借款人配偶以外的其他直系亲属不得提取住房公积金。因此，您的父亲买房不能提取你们夫妻的公积金。

    本期问题由爱威不动产张廷友解答