楼市降温，消费者买房也日趋理性。但是国内大城市居民购房热情并未完全消退，房产商借机营造楼盘俏销局面，甚至雇请房托排队造市，给消费者下套。购房者很难分清是开发商在炒作,还是楼盘真的热销。购房者若想买到称心如意的楼，还是要多看、多想、多比较。随着供需趋向平衡，还会有更多的新楼盘涌现，购房者切忌一 时冲动，买下不如意的房子而悔恨不已期房限转、房贷收紧、网上备案交易等一系列政策法规的出台，让国内楼市降了温，消费者买房也日趋理性，但是国内大城市居民购房热情并未完全消退，改善居住条件的愿望依然强烈，不少楼盘销售行情火爆，个别区域楼盘公开发售前夕售楼处前出现彻夜排队买楼现象。

　　我们看到，房地产开发商面对竞争局面，为了更快回笼资金，引进了策划人才，请来了营销高手，不仅高水平全方位包装楼盘，而且在终端销售上大玩花样。楼盘俏销场面令人迷惑，到底是真抢手还是人为导演出来的假热销，这可能是购房人最关心的问题。

　　从内部认购测温度楼市沸腾之时，房产商卖房也烦恼，方方面面托关系讲人情，不是求托降一点价，就是近水楼台抢个内部认购从而不必舟车劳顿去日夜排队。由此衍生出新楼盘开盘前的一种销售手段------内部认购。在待售项目尚未获得预售许可证的情况下，先行发售楼盘购买资格，这种缺乏保障的卖楼花，虽然后来被管理部门明令禁止，但是至今仍然流行。

　　开发商借内部认购来测试所开发楼盘温度高低，并积累目标客户。消费者也不妨顺藤摸瓜，借此判断楼盘是否热销。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，做局的可能性越大。市场上经常可以看到，内部认购时间很短的楼盘，排队的人铺天盖地，楼盘好像更热销，这其中多数有问题。

　　如果一个新楼盘经过较长时间内部认购，就会积累相对有较多数量的目标客户。这种情况下，想买房的人不妨多方打听，结交其他准客户，倾听他们对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的兴趣意向。

　　房托造市花样多关注房地产市场的消费者心里都明白，为制造人气、烘托气氛，避免出现冷场，有的楼盘在开盘时会到外边雇用一些人回来充当买家，这就是我们常说的房托。

　　当你来到一个热火朝天的楼盘销售现场，看到一堆人挤在楼盘的模型旁边装模作样地说:这个楼盘好啊，住在这里好，有小学，环境又像公园。或者在看房巴士上遇到不少业主和买家都在互相交流说自己这房子买得好、买得值的时候，那你就有可能是遇上了楼托了。尤其在长假期的时候，楼托的重要性更大。买家在拥挤的楼盘现场，看到一个个托抢着下订单的时候，从众心理、怕认输的心理，使得买家马上加入抢下订单的队伍。

　　大学生小白曾被同学拉去做过临时楼托,房地产销售商对临时楼托进行简单培训后，根据实际人手的需要，将人员进行分工。一部分楼托安排去楼盘现场制造人气，而有的则按要求直接坐在看房专车上，一直跟随客户到楼盘现场，并在车上对楼盘作相应宣传。

　　新盘雇托儿炒人气，制造假热销现象已经很普遍。实际上一些确实热销的楼盘，雇托的现象也不少见。

　　排这么长的队，是买什么呢?自从告别了紧缺经济的时代，排队买东西实在是稀罕事，但在楼市却是见怪不怪的平常事。叫人窝火的是，千辛万苦、贪早摸黑来排队，长长的人龙里不少是房产商雇来托市的房托。房产商雇托炒楼同样是营造稀缺房源的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出楼盘遭到抢购的局面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其做出非理性的判断和购买决策。

　　业内人士指出，造成排队买房的现象，也是开发商运作楼盘的一种策略。一个楼盘首推的房源，只占到了整个楼盘的三分之一，甚至更少，而前来登记的人数却超出房源几倍，这就必定会让购买者有想买房得赶早的急切心情。

　　你心仪的房子已经被他人抢购一空了之后，热情的售楼小姐会告诉你，如果你真心想要的话，还是有商量的余地，当然一定是要付一点辛苦费。

　　网上售房也要看仔细现在一些大城市推行网上售房，数据全公开，你以为难作假，但有些数据看了也没用，要具体分析，有些不良开发商弄虚作假自有一套。前阵子自报上报道网上成交量很大，市中心某楼盘8月份开盘就卖光，但是打开销控表你就会看到实际签合同的只有10套左右，3套没卖掉，但其他都是预定，而预定的也算是成交的，不要搞错，8月到现在还是预定，那么什么时候才把合同签了?这实际在有意制造紧张空气。到底卖掉多少绝大部分都是值得商榷的，如:某某花园，原来好象是7月份就开始销售，卖掉几套，但后来觉得8月份卖得太少，就把7月份的拉掉，放到8月，而就算这样，你去销控表看看，号称已经卖掉大概70--80%,但实际签掉的合同也只有几套而已，但撤消的倒有30套，现在销售商就利用预定及交定金也算是卖掉来装装门面。

　　网上房地产方便了市民购房，一些不法开发商还是在暗中作祟。专家透露，常见作假行为有:开发商发布与实际成交价格有明显差异、不真实的房地产参考价格，并且参考价格不予修改；虚拟成交信息，虚构定金合同、预售合同，很多合同的撤销比例超过50%,中介和关系户截了市民买房路；半夜售房、该售不售的现象出现，并且诋毁网上信息的准确性；提交虚假网上信息，拒绝发布联系方式等相关信息。

　　购房者要分清是开发商在炒作,还是楼盘真的热销很难。买还是不买，什么时候买，都要视自己的需求而定。购房者若想买到称心如意的楼，还是要多看、多想、多比较，目前楼市当中可供选择的楼盘短期内可能会比较缺，但随着供需趋向平衡，还会有更多的新楼盘涌现，购房者切忌一时冲动，买下不如意的房子而悔恨不已。(文/雨佳)

　　特约编辑：广伟