卖旧买新、押旧买新、租旧养新、转按揭买新，介绍四种理财方式

　　据“我爱我家”等北京从事二手房交易的中介机构统计，“十一”黄金周前来买卖二手房的人群比往年多了50%，成交率比往年提升5%。为帮助更多的朋友从投资理财的角度来“盘活”手中的二手房，本版特邀请有关专家对读者比较关注的问题进行了探讨 。

　　■二手房理财有哪些方式？

　　据一些二手房经纪公司介绍，目前“二手房”的概念已经有所变化。不仅指已购公房，还包括二手商品房、二手别墅、二手公寓、二手经济适用住房等。二手房理财主要有以下两种形式：

　　一是“盘活”：把二手房通过租赁或买卖的方式以卖旧买新、押旧买新、租旧养新、转按揭买新等形式“盘活”。二是“投资”：即投资二手房通过出租或转卖的方式获取经济收益。据“我爱我家”的有关人员介绍，以上方式适用于手中已经有一套或一套以上房产的人群。

　　■如何“盘活”手中二手房？

　　1、卖旧买新可以用卖旧房的房款，来支付新房的部分房款以及装修费，经济条件不是很宽裕的人通常可以采取这种方式，但前提是你必须能承担新房与旧房的房价之差。可以有两种选择操作方案：一是，如果你不居住在准备出售的旧房内，就可以先卖掉旧房，拿到钱后慢慢地挑选新房、购买新房；二是，如果你只有旧房一处住所，“我爱我家”可以免佣金为你提供周转住房，而你只需支付房租就可以解决卖掉旧房和入住新房之间的居住问题。

　　2、押旧买新如果既不想丧失原房屋的产权，又没有足够的新房首付款，但有较强的月供能力，还可以通过“我爱我家”将房子抵押给银行获得一笔短期贷款，再用这笔贷款来支付新房首付。住进新房后，只要偿还新房按揭贷款就可以了，而旧房出租的租金可以用来偿还一部分短期抵押消费贷款。

　　3、租旧养新如果不愿丧失原房屋的产权，并且有足够的首付，但月供能力不足，可住进新房后把旧房子出租，用租金来偿还（全部或部分）新房的按揭贷款———月供。

　　4、转按揭买新如果房屋是通过银行贷款购买的，目前仍处在按揭还款中，但是由于种种原因想要出售；而买家客户恰恰也需要通过银行贷款来购房，“我爱我家”等中介公司都能提供“转按揭买新”业务能够帮您达成心愿。

　　■投资二手房如何能稳赚？

　　资料显示：二手民宅市场呈现需求旺盛的火爆局面，市场整体表现为严重的供不应求状况，平均供求比例约为1：5左右。现阶段的北京二手民宅的平均售价约在3210元/平方米左右，而同期商品房预售均价则为6167元/平方米。二环内的老城区以及CBD、亚运村、中关村、燕莎等热点区域的房价较高，二手民宅的平均售价约在4500元-5800元/平方米左右不等，而同期同地段一手商品房均价，则大约在6000元/平方米-10000元/平方米左右。

　　但是，投资二手房回报率如何？长线投资、买来出租和短线投资、买后转手，哪一种方式能稳赚不赔？下面我们来分析比较一下。

　　买房用于出租的长线投资方式：据统计，北京常住外来人口约300万左右，有大约250万人需要通过租房解决居住问题，加上北京本地约50万租房者，北京的租房大军约300万人左右。这其中将近80%的人选择普通民宅租赁。

　　一般情况下，普通住宅的投资回报率约在6%-8%左右，资金回收周期约为12至16年，而且随着北京不断加快发展的步伐，房屋的租赁需求会变得越来越大，租金价格也会随之提高，整体是一个稳中有升的态势。

　　普通租赁中尤以一居室最受承租人欢迎，其租金集中范围为1200元至1600元，主要为解决基本居住问题，需求人群多为28岁以下年轻人。二居室的租金范围为1600元至2500元不等。地段是租金高低的主要决定因素，但房屋的装修情况和屋内配套设施是否齐全也会对租价造成影响，一般承租人都愿意选择那些带简单装修，家电配置（如彩电、冰箱、空调、热水器等）较为齐全的房屋。

　　买来用于出售的短线投资方式：这个方式主要靠买卖之间的差价赚取利润。根据相关的采访内容，需要提醒这类投资人，随着近几年北京市房价的不断攀升，现阶段的二手房总体价格已经趋于高位。而且伴随着央产房的逐步放量、转按揭业务落地后二手商品房源的大量进入市场以及随后一至三年经济适用房的大批量再上市，这些都会对二手房买卖市场造成冲击，二手房价将在随后的两三年保持稳中有降的发展态势。

　　所以，投资二手房期望短期内房价大幅上涨，以获取高额差价的愿望不太现实；如果从长远来看，随着奥运会的临近及新的城市发展规划的实践，城区一手楼盘的锐减将导致二手房是在城区居住的必然选择，二手房在较长的周期内仍然具有升值的空间。

　　最值钱的二手房区域在哪里？

　　一些中介机构的交易案例分析结果显示：朝阳和海淀两大区域作为北京市的文化、经济、高科技中心，一直以来都是北京租赁市场的主要集中区域。其中尤以CBD及其辐射区、中关村和亚运村等核心区域的租赁需求最为旺盛，二环以内的老城区及靠近地铁、高速等交通便利的地段也同样是租赁的热点区域。

　　由于承租人群多为年轻人及外地来京就业者，供不应求的状况最为明显，一居室应该是投资首选。虽然二居室的需求量也较大，但整体市场供求较为平衡。三居和多居等户型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整体租赁市场普遍表现为供过于求的状况。此外，如果投资者对所购房屋进行适当的装修和设施投入，租金收益也会得到相应的提高。余美英