记者日前在楼盘调查中偶尔获悉，浦东的一家纯投资型酒店式公寓对投资回报率采用了担保形式，而在上海其他类型的投资性房产中，也悄然出现担保公司的身影。

　　投资性房产之所以受青睐，最根本的一点是除了房地产本身的保值增值功能外，其还有较高的投资回报率。就目前的市场看，诸多投资性房产项目承诺的年回 报率在8%左右，远高于银行利率。然而，“收益越高，风险越大”是投资的恒定铁律，伴随投资者的逐渐成熟和理性，他们在看到高回报率的同时，也对投资安全性更加关注。担保的介入正是在这一背景下的市场产物。

　　市场创新之举

　　在近期举办的商铺展上，久阳·滨江公寓吸引了不少投资者的眼光。这家位于浦东八佰伴商圈内的纯投资小户型酒店式公寓，地段和概念都不错。据售楼人员介绍，该楼盘有非常全面的保障措施：包租5年，由在台湾有过丰富经验的酒店经营公司统一经营管理，每年回报率高达10%。为了进一步增强购房者信心，该楼盘还有最后一招极具杀伤力的法宝：“我们有担保公司，对所承诺的投资回报率进行担保。也就是说，退一万步讲，万一经营不好，是由担保公司对你们先行赔付，补足这个回报率，然后担保公司再来找开发商。”对于记者为什么要有担保的疑问，售楼人员的说法是：“这可以增加购房者的信心，这说明我们对这个楼盘很有信心。”

　　如果以上的条件真的都能如售楼人员介绍的逐一实现，购房者就相当于是在银行开了一个高息的存款户头，实现高利息和无风险。只需100万元本金，每年获息10万元，剩下坐着等收钱就是了，这种好事到哪里去找？不过几经询问，记者还是没能获知是哪家公司进行担保，对方给出的理由是合同尚未最后签订，售楼人员目前也不了解担保公司的具体名称和担保详情。

　　久阳·滨江公寓并不是最早引入担保的，美丽园·龙都大酒店的带担保投资性客房早在几个月前就开始销售了。

　　美丽园·龙都大酒店，又称美丽园大酒店，位于延安西路、南京西路，距离静安寺只要5分钟的路程，这一商务黄金地段内有希尔顿酒店、国际贵都大酒店等著名酒店。美丽园原先的业主是静安区土地开发控股总公司和恒安投资有限公司。从1998年6月开业以来，酒店经营业绩表现良好，今年年初，该酒店投资4000万元进行了大规模装修，同时宣布引入“产权式酒店”概念，其运作模式是：以单个客房为单位，投资者购买产权，再将客房转租给酒店管理方经营，首期签约租赁年限为10年，每年获取6.5%～7%的回报。

　　在美丽园大酒店对外的宣传材料中，清楚地印有如下表述：国营机构上海市静安区土地开发控股总公司提供全额不可撤消担保，保障协议与酒店销售合同同步签署。记者在酒店的销售现场见到了两份合同，一份是销售合同，一份是租赁合同。其中，租赁合同由酒店的经营方、在国际上管理多家酒店的龙都国际酒店与购房者签署。销售小姐告诉记者，静安区土地开发控股总公司与购房者签署的担保合同将作为租赁合同的附件，与租赁合同具有同等的法律效力。

　　作为一家国有大型企业，上海市静安区土地开发控股总公司拥有上海市的多个房地产项目和一些上市公司的股份，实力毋容置疑。同时，身兼开发商身份背景的静安土控出现在担保席上，无疑是给购房者吃了一颗定心丸。

　　据了解，美丽园·龙都大酒店推出的产权式客房共有353套，自去年年底发售以来销售速度相当快。今年3月酒店正式开业之时，酒店已售出近50%；到今年6月底，销售率升至80%，除了本地买家外，还受到部分温州投资户以及来自美国、英国和意大利的境外买家的追捧。截至目前，酒店还余有约10套房产，不过楼层相对较高。目前酒店出租率超过80%，并在前不久由三星级酒店成功晋升为四星级。来自美丽园大酒店的意见是，每年近7%的净回报率可能在市场上不算最高，但已排除了投资者的其他税费，是比较透明和可靠的，静安土控设有高达4500万元的风险基金，投资安全性完全有保证。

　　难以替代投资风险

　　上海原先的酒店式公寓都是依靠经营企业的品牌来担保，只要是经营企业的牌子大一点，业绩好一点，购房者就心满意足。而这种有担保公司参与的全新的规避风险的方式值得关注，对投资者颇具吸引力。但业内人士同时指出，担保并不能代替房产投资风险。

　　策源商用事业部的沈朝晖认为，担保业之所以介入投资房产，还是源于投资回报率问题。当前的投资房产市场上流行的一种做法是售后返租，即个人投资者购房后将房产交给经营管理公司统一经营。这些经营公司要么是专业公司，如国际连锁酒店经营集团，要么是开发商另行成立的公司。一般在操作中签署两份合同，一份是房产销售合同，由开发商与投资者签署，另一份是房产租赁合同，是由经营管理公司与投资者签署。而经营管理业绩不佳，经营公司可能撤出，也确实曾有这样的事情发生。随着投资者对市场风险的关注，担保介入应运而生。对于一个具体的房产项目，可能开发商有名，管理公司名气不大，或者反之。为了解决一些困惑或者障碍，再找一家有名气和有实力的公司来担保，这样对投资者来说更有吸引力。不过值得投资者注意的是，有无担保与物业的经营管理水平没有直接联系。

　　投资房产包租的形式一直都有，但这种方式本身来说带有一定的投机成分，因为不是所有的投资性房产都能经营得好。市场上通常的投资回报在6%，客户还要承担营业税费，实际拿到的在5%左右。如果发展商只要承担5%，对于经营得好的公司是可以承担的。超出这方面的回报，要么需要产品或者经营管理方面具有独特的优势，要么可能通过非常规的手段，比如提高定价来达到回报率。此外，也不排除开发商快速回收资金的可能，需要具体问题具体分析。

　　沈朝晖指出，房产投资承诺回报的方式在国外很少，国外售后返租的也不多。投资商业房产主要还是看重物业价值。从这一角度来说，如果是寄希望于靠出租来收回投资，其实是对投资者的误导。

　　还需看担保公司自身

　　当前，专业担保公司介入投资性房产投资回报率担保的例子颇为少见，而业内人士对于非专业担保公司承担担保的利弊看法不一。

　　上海中科智担保有限公司经理余胜告诉记者，投资者对于房产投资回报率的担保要求属于保底收益的一种形式。由于担保行业本身都是刚刚出现，与投资房产相结合的担保项目更属于新生事物，目前担保行业还没有对此归入特定的大类模式，而是要就项目个案的风险是否可控进行具体分析。专业担保公司在风险控制方面有较高的要求，可以说，其介入对于项目的运营管理增加了压力。

　　而同样因为行业特性，在风险控制方面具有更高要求的信托业内人士认为，由于担保公司在财务担保中有一定的资产放大效应，比如100万元注册资本金可以对外承担300万元的资产担保，而且担保公司往往同时为很多项目担保，所以非专业担保公司来承担投资性房产的回报率担保也不失为一个解决办法。不过由于经营合同与开发商没有关系，而承担担保的公司也往往属于有限责任公司，所以有了担保并不意味着“铁保”无风险。投资者应当明确担保不是保险，两者截然不同。对于承担担保的企业来说，担保属于普通的债务，万一企业发生资不抵债，投资者在偿还方面没有任何优先权，所以担保企业的具体运营情况应当是决定风险的要素。从理性的角度讲，如果特别看重担保，在购买房产前，投资者应该想办法多了解担保公司的财务运行状况，以及它是否有能力承担担保。

　　投资风险本应承担

　　担保介入投资性房产，在政策上没有障碍。有消息说，已有商铺项目对采用这种形式跃跃欲试。无论担保的实际力度有多大，它的出现对于投资者来说相当于多了一层保障。然而，有必要提醒投资者的是，投资性房产本身必然要承担一定的投资风险，这是购买产权带来的必然结果。有鉴于此，在做出投资决策之前，投资者除了担保方外，还是应该在开发商实力、经营管理水平等更直接关系投资收益的具体方面多花些心思。

　　作者: 闵 蕾

　　特约编辑：广伟