最近，人们对新土地金融政策实施后的房地产市场格外关注。各类产品的供需状况是否存在结构性失衡，其价格走势如何？最近国际地产顾问世邦魏理仕对2004年第三季度北京房地产市场的总体状况做出分析，认为第三季度北京高档物业市场发展平稳。

　　优质写字楼租金持续上涨

　　据北京世邦魏理仕提供的信息 ，2004年第三季度，北京优质写字楼租金延续上季度走势，持续微幅上扬。需求持续上升和高品质项目落成使平均租金较上季度上升了0．6％，按建筑面积不包含管理费平均报价为每月每平方米18．6美元。东部地区由于没有新项目落成，需求持续攀升，造成市场供不应求，租金上涨；西部中关村地区近一阶段不断有新项目落成，该地区写字楼的平均质素得到提升，而较为合理的价格又刺激了市场需求，一些中资背景的高科技公司开始返回中关村，而外资背景的高科技公司也更愿意将其研发部门迁到此处。特别是因有四个优质项目同时落成，良好的品质和良好的市场表现也拉动了该区域市场租金上升。据显示，本季度4个新项目落成，共提供26．7万平方米面积，短期内市场供应过大，使得本季度北京优质写字楼市场平均空置率有所上升，现北京优质写字楼平均空置率为17％。 　　

　　高端住宅需求总体稳定

　　随着近期北京高级别墅开始进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。长岛蓝桥、大湖山庄等新项目逐渐入市，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早的项目造成压力，在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，一些老别墅项目和小业主纷纷对所持物业进行重新装修、更换家具、电器，以此增加竞争力。

　　据了解，本季度北京高级别墅市场平均租金较上季度下滑了3．7％，按建筑面积不含管理费平均报价每月每平方米15．2美元；服务式公寓则有更多项目愿意提供短期租赁服务，以争取更多客源和市场份额，其中不乏在京知名的大项目。本季度北京服务式公寓需求，租金与上季度持平，按建筑面积包含管理费报价每月每平方米报23．4美元；而高级公寓租金则略微下滑，报价每月每平方米12．5美元。

　　商业地产需求不减空间大

　　本季度易初莲花在京的第三家店在通州开业，面积为2．3万平方米，这是海外大型零售商首次将触角伸向北京郊区。世邦魏理仕方面认为，近年来，北京住宅郊区化进程不断加快，城市人口逐渐向郊区分流，而新兴住宅区对零售物业产生需求，通州区又是近年来北京东部地区住宅发展较快的区域，随着人口数量的不断增加，对零售物业，尤其是大型超市等有较旺盛的需求，而易初莲花在此方面占得先机。与此同时，市场对地处主要商业区的优质商铺需求不减，市场平均租金微升，现北京优质零售商铺首层按实际使用面积扣除物业管理费报价为每天每平方米2．79美元，而市场平均空置率也略微下降，为11．1％。记者陆昀