案例

    遭遇定金陷阱

    日前，刘先生拨打本报楼宇热线（8762259／2933513），讲述了他在胶州买房时的遭遇：他与某房 地产开发公司于9月16日签订了一份认购书，认购该公司开发的房屋一套。刘先生于签订认购书当日向该公司交付定金2万元，认购书中约定15日内与开发商签订商品房买卖合同。

    刘先生在认购书约定的期限内与销售人员进行签约商谈，但双方对商品买卖合同中的一些问题未能达成一致意见，因此未能签订商品房买卖合同。刘先生要求开发商返还定金，但这一要求遭到了开发商的拒绝。

    事主讲述“霸王合同”怎能签？

    刘先生向记者出示了尚未签署的购房合同，合同中的空白处都已被开发商填好，甚至多处条款已经粘贴覆盖了开发商自行拟订的条款（如图），刘先生说，购房者除了签名，根本没有任何修改和商量的余地，是一典型的“霸王合同”。

    刘先生认为，此合同中对于双方的要求条款明显不对等，例如第15条，如因出卖人原因造成购房人不能在规定期限内取得房产证，约定“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3％支付违约金”；而第20条则约定，由于买受人的原因单方面要求提前解除合同，买受人要“承担房款总额4％的违约金”。

    在合同的补充条款中，开发商约定“出卖人所做的销售广告和宣传资料中，关于房屋及相关设施的说明和承诺与本合同约定相冲突的以本合同为准”，刘先生说，我就是看了开发商的广告宣传才决定买房子的，广告宣传怎能说不算就不算了呢？在签认购书之前，开发商并没有把正式的商品房合同文本给我看，这样的“霸王合同”我怎么能签呢？

    链接何种情况定金能退？

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

    观点定金应如数返还

    消费者买房须先签认购协议书并交付定金，已成为房地产行业的一个惯例。业内人士认为，在商品房买卖的认购环节中，卖方不将买卖合同的内容告知买方，却要求买方就所选定的房屋进行认购，而双方所签的认购书的内容也大多不涉及商品房买卖的具体内容，只是约定了房屋的房号、面积、价款，以及签订正式合同的时间。在这种情况下，由于买方不了解合同的具体内容，就无所谓对合同内容的认可，双方要签订房屋买卖合同就必须根据《合同法》的有关内容，在平等协商的基础上达成合意，任何一方都不能将自己的意志强加给另一方。

    认购书中约定买方向卖方交付的定金，只是表明买方愿意购买认购书所认购的房屋，愿意就该房屋的买卖按照认购书的约定，和卖方就有关合同内容进行协商，如果协商达不成合意，导致合同不能签订，卖方应该将该定金返还给买方。

    提醒先看合同再交定金

    经本报楼宇热线联系，目前刘先生正在与开发商协调讨还定金，本报将对此事的结果做跟踪报道。在此，晚报楼宇热线提醒购房者，在买房交付定金前，最好要求开发商出示卖买合同，先了解合同中的内容，然后再决定是否购买下定金。但假如开发商不肯出示卖买合同，作为购房者就要先了解各方面的资料，如开发商的信誉、实力、建筑的质量等，当认为各方面的条件都没有问题，再交定金。

    与其把希望寄托在事后的维权上，不如在购房时提前做好准备，尽量减少事后维权的难度。本报记者