编者按日前，《青岛市经济适用住房管理办法》、《青岛市普通商品住房管理办法》和《青岛市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》经市政府发布，并于今年10月1日正式实施。三个办法的全文日前在本版刊登后引起了广大市民的关注，政府为什么要一下子出台这么多住房政策？与过去的一些住房政策相比，新政策有什么不同？ 记者近日采访了市政府法制办等部门，为市民作一解读。 　　

　　建立更科学的住房供应体系

　　据市法制办有关负责人介绍，1998年以来，我市积极推进住房制度改革，取得了积极的成效。但是，随着住房制度改革的深化和住房市场化的发展，同全国其他城市一样，我市现行的住房供应体系特别是经济适用住房政策，一些需要解决的问题也日益显现出来，主要表现在：经济适用住房供应范围过于宽泛，保障作用难以发挥，过宽的保障面无法满足日益增长的住房需求，难以发挥经济适用住房的保障作用。另外，我市廉租住房的保障范围和保障水平也需要进一步扩大和提高。因此，我市迫切需要分别调整对廉租住房、经济适用住房、普通商品住房的相关政策，实施统一管理，逐步建立完善起以面向大多数居民供应商品住房为主体的住房供应体系。而去年国家相继发布实施的一些住房政策也为完善我市相关住房供应政策提供了有力的政策依据。根据国务院、省政府文件精神，学习借鉴外地经验，经过认真调研，我市制定了这三个住房管理办法。

　　根据我市建立以普通商品住房为主体的四个层次的住房供应体系的目标，新政策将我市目前已建立的三个层次的住房供应体系进行了调整和完善，主要是把原来经济适用住房的供应对象按照一定的收入标准分为两个层次，分别提供经济适用住房和普通商品住房。这样就形成了按照最低收入、低收入和高收入家庭分别供应廉租住房、经济适用住房、普通商品住房和商品住房四个层次的住房供应体系。

　　具体的供应条件划分为：廉租房供应对象为低保家庭，经济适用住房的供应对象主要为人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的低收入家庭，普通商品住房主要针对人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍的中等收入家庭，其他家庭则购商品住房。三个办法分别对管理方式、保障标准、申请条件等方面进行了明确。 　　

　　实施细则正在制定

　　记者从市政府法制办和市房产管理部门获悉，有关这三个新办法的实施细则和详细解释正在制订中。待这些细则出笼后本报再为读者详细解读。 　　

　　经济适用住房

    购房更加公正透明了

　　据了解，新的经济适用住房政策将经济适用住房定义为享受优惠政策、限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房因此也由“普惠制”向“保障型”转变，供应对象由中低收入家庭缩小为低收入家庭。根据统计，政策调整以后，我市的经济适用住房的保障面将由目前的80％以上缩小为30％左右，约为20万户。

　　注重规划与计划的结合

　　办法突出了经济适用房发展规划和计划的作用，依据我市低收入居民家庭的实际住房需求，制定经济适用住房的发展规划，合理确定经济适用住房建设规模、编制年度建设计划和用地规划。

　　开发经济适用房有三项优惠

　　办法明确了优惠政策，包括：建设用地实行行政划拨的方式供应、建设和经营中的行政事业性收费减半征收、小区外基础设施建设费用由政府负担。这三项优惠政策的落实将会在一定程度上降低经济适用住房的开发建设成本，降低经济适用住房的房价。

　　规范了开发建设行为

　　办法规定，经济适用住房开发建设要依法实行建设项目招投标。参与经济适用住房建设项目招投标的开发建设单位，应当具有三级以上资质、相应的资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

　　户型以中小套型为主

　　办法明确了经济适用住房规划设计、工程质量、配套设施等方面建设标准，严格控制经济适用住房户型标准，主要是以中小套型为主。其中，中套型建筑面积控制在85平方米以下，小套型建筑面积控制在65平方米以下。

　　购买的准入门槛降低了

　　与现行的办法相比，新办法中经济适用住房购买申请人的条件放宽了，除了家庭申请人（指夫妇双方组成的家庭以及离异或丧偶带子女的单亲家庭）外，还设定了单身申请人（指年满35周岁的未婚人员以及离异或丧偶不带子女的人员）。

　　另外，户口条件中取消了农业户口限制，改为市内四区常住户口5年以上；收入条件由现行的家庭年收入5万元以下改为家庭人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入；住房条件由无住房和住房未达标调整为家庭人均住房建筑面积在20平方米以下。同时，新办法还制定了优先条款：优先销售给无房户、危房户及城市房屋拆迁中的被拆迁人。

　　销售管理规范了

　　办法规定，将来购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。销售经济适用住房应当按照总量调控、困难优先、满足急需的原则，采取公开公平的方式进行。经济适用住房的预（销）售将严格按照销售公告、入围排序、入围公告、公开选房的程序进行。

　　办法还规定，符合条件的申请人只能购买一套经济适用住房。

　　“一房两价”制度完善了

　　办法规定，符合条件的申请人购买经济适用住房时，原有住房建筑面积未达到65平方米的部分，按照经济适

　　用住房价格购买；超出部分按照市场价格购买。按市场价格购买的部分，应缴纳相当于政府优惠政策的价款。

　　上市交易补缴额度提高了

　　办法规定，经济适用住房自办理房屋权属登记之日起10年后方可上市交易，上市交易时，还应当按照届时同地段商品住房与经济适用住房差价向政府交纳收益。

　　规范了集资建房行为

　　集资建房是经济适用住房的组成部分，其计划和建设、价格和购买、产权和上市交易等都应当按照新办法的规定执行，严禁任何单位以集资建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。办法规定，住房困难户较多的工矿区和困难企业，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地集资建房，但只允许单位收取规定的管理费用，不能有利润。参加集资建房的，也必须限定在本单位符合购买经济适用住房条件的职工范围内。

　　符合条件这样申请

　　申请人申购经济适用房时，要在销售项目申请购买期限内向市住宅发展中心申请，申请时需提交购买经济适用住房申请表、户口簿和身份证、住房情况证明、年收入证明、婚姻状况证明等材料。符合条件的还要接受15个工作日的公示。　　

　　普通商品住房

　　专为中等收入家庭打造的住宅

　　根据国家和省政府的文件精神，普通商品住房是指通过控制土地出让价格，减少行政事业性收费，降低建设成本，销售给中等收入家庭的商品住房。据了解，经济适用住房政策调整后，中等收入家庭不再属于经济适用住房保障的对象，而是被划入了普通商品住房供应范围。

　　据介绍，加大普通商品住房建设，一方面既可以在一定时期内应对房价过快上涨的局面，逐步满足中等收入家庭的住房需求，又可以以此来推进我市旧城、旧村改造和城市建设。另一方面，使以政府渠道解决住房问题的范围不至于大幅减少，有利于实现与现行经济适用住房政策的顺利衔接和平稳过渡，有利于新型住房供应体系的建立完善。

　　户型兼顾大中小套型

　　办法规定，普通商品住房应当合理控制套型标准。其中，小套型建筑面积不超过65平方米，中套型建筑面积不超过85平方米，大套型面积不超过105平方米。

　　价格低于同地段商品房

　　办法规定，普通商品住房的销售价格应当低于同地段的商品房价格。这是因为，普通商品住房的建设用地是实行附加条件出让的，其建设和经营中的行政事业性收费也是减半征收的。

　　单身也可以申请购买

　　办法规定普通商品住房购买的申请人为家庭申请人和单身申请人。家庭申请人是指夫妇双方组成的家庭以及离异或丧偶带子女的单亲家庭。单身申请人是指年满35周岁的未婚人员以及离异或丧偶不带子女的人员。

　　规定了优先供应对象

　　普通商品住房的供应对象确定为：具有市内四区常住户口、无住房或住房未达标、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍的申请人，其中危房户和城市房屋拆迁改造中的被拆迁人、人均住房建筑面积低于20平方米的困难户、市人事或劳动部门批准引进的人才可以优先购买。

　　办法还规定，销售普通商品住房应当按照困难优先、逐步改善的原则，采取公平方式进行，符合条件的申请人只能购买一套，已购买经济适用房的不得申购普通商品房。普通商品住房自办理房屋权属登记起5年后方可上市交易。

　　多渠道增加供应量

　　据介绍，新办法出台后，可以多渠道增加我市普通商品住房的供应总量。增加的渠道包括通过从现有经济适用住房建设项目转化及旧城、旧村改造项目建设、新的规划建设等，尤其是在目前我市旧城、旧村改造进展缓慢和国家暂停农用土地转用、土地利用规划调整、基本农田调整审批的情况下，可以通过建立转化机制，将现有经济适用住房中的部分房源在补缴土地出让金后转化成普通商品住房，以顺利解决政策调整时期的衔接和过渡问题。 　　

　　廉租住房

　　扩大了保障范围提高了保障标准

　　据介绍，城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的出台，扩大了对低收入城市居民的住房保障面，也提高了住房的保障标准。

　　以发放住房补贴为主

　　办法明确了廉租住房的基本保障方式，即以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。也就是说，将来政府主要是向符合条件的申请对象发放补贴，让他们到市场上租赁住房。孤老或丧失劳动能力的特殊困难家庭，将由政府直接提供住房，然后低价收取租金，也就是实物配租。而租金核减，就是产权单位按照政府的规定，在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予核减租金，使其按照实物配租的租金标准和面积标准缴纳房租。

　　要想申请住房补贴或实物配租必须同时具备三个条件：一是家庭人均收入不超过本市城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助半年以上；二是申请人取得市内四区非农业常住户口要在5年以上；三是无房户或拥有私有住房和承租公有住房的使用面积不能超过人均6平方米。符合前两个条件的，现已承租公有住房的城镇最低收入家庭，可向市国土资源和房屋管理局申请租金核减。

　　申请标准多了两平方米

　　办法的出台扩大了保障的范围，降低了准入的门槛。其中，将申请标准由过去的人均住房面积4平方米调整为6平方米。保障的标准也在现行人均住房使用面积8平方米的基础上进行了调整。

　　廉租房实行动态管理

　　办法规定，住房保障管理机构每年将会同相关部门对享受城镇最低收入家庭廉租住房保障家庭的人口、经济收入、住房状况等基本情况进行复核，并按照复核结果，调整廉租住房保障标准。对家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的，将取消其廉租住房保障资格，停发租赁住房补贴，收回配租的住房、停止租金核减。

　　廉租住房这样申请

　　具备条件的申请人要向市国土资源和房屋管理局申请居住廉租住房或住房租赁补贴，申请时需提供城市居民最低生活保证金领取证、现居住地的房屋所有权证、房屋承租证明（无房户要有所在单位或户口所在地街道出具的证明）、已接受民政部门连续救助半年以上的证明、家庭成员户口簿和身份证等有关证件，委托他人办理的，还要提供交授权书和身份证明。符合受理条件的，市国土资源和房屋管理局将在15个工作日内完成审核，同时，要在申请家庭的户口所在地或居住地公示15个工作日。 （本报记者霍峰）