今年以来，随着国家宏观调控政策的实施，山东省房地产开发资金趋紧，投资增速有所回落，从而使鲁房景气指数（6月份指数值为105.04点，见下表）呈小幅回落态势，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产业仍在景气空间内运行。

　　一、房地产总体发 展水平 　　

　　综观上半年，各月鲁房景气指数值分别为一月105.24点、二月105.65点、三月106.32点、四月105.50点、五月105.35点、六月105.04点。从指数的趋势看，呈小幅回落态势；从指数的大小看，当前仍处在景气空间；从指数的波动幅度看，最大波幅为1.28点（见下图）。总之，全省房地产业的发展形势具有“回落不低迷，价涨无泡沫，总体较景气”的特点。 　　

　　二、投资回落不是低迷 　　

　　决定房地产开发投资的三个先行指标--资金到位、土地购置、土地开发在上半年的指数值呈“一升两降”态势，从而导致房地产开发投资指数也呈回落态势。 　

　　资金到位指数回落。随着宏观调控政策的实施，尤其是信贷政策对房地产业提高门槛，使房地产投资资金到位尤显不足。上半年，全省房地产开发全部资金到位472.80亿元，比去年同期增长34.6%，落后投资增长0.9个百分点；若扣除上年结转资金，今年实际到位资金为366.19亿元，比去年同期仅增长26.9%，从而引发资金到位分类指数明显回落，由三月的107.94点回落到六月的104.71点，比去年同期低5个点。　　

　　土地开发指数回落最大。上半年，全省房地产开发企业完成土地开发面积776.13万平方米，比去年同期增长16.9%，增速回落20.3个百分点，从而促使土地开发分类指数回落最大。到六月底指数值为102.27点，比去年同期回落15.80点，比2003年底回落16.98点，回落居八个分类指数之首，成为抑制总指数上扬的最大因素。 　

　　土地购置指数有所上升。上半年，全省房地产开发企业土地购置费55.03亿元，比去年同期增长57.3%，增速比去年同期高0.7个百分点，从而使土地购置分类指数（107.56点）比去年年底回升1.19点。导致土地购置回升的原因，一是全面推行公开拍卖制度导致土地一级市场购置价格上升；二是国家宏观调控，严格土地出让制度，房地产企业从一级市场获得土地难度很大，从而激活了土地二级市场。这两个因素导致了土地购置价格（全省平均371.64元/平方米）比去年同期增长31.0%，也导致企业土地购置成本加大，引起土地购置指数回升。 　

　　房地产开发投资呈回落态势。上半年，全省房地产开发投资完成288.98亿元，增长35.5％，增速比一季度低29.4个百分点；增速的减缓，导致房地产开发投资分类指数由三月的111.54点回落到六月底的105.80点，且比去年同期回落3.39点，比2003年底回落2.30点。 　

　　我省房地产开发投资出现的回落态势，是否预示着我省房地产开发投资高潮的终结？经过分析，我们认为投资指数的回落不等于低迷的到来，房地产投资高潮也不会终结，其理由是： 　

　　其一：本次投资回落是在国家宏观调控的基础上产生的，回落只是暂时的调整，不是房地产开发投资的低迷表现。今年以来，国家针对投资领域出台了一系列的调控政策，对各行各业的投资都产生了不同程度的影响。综观这一系列的调控政策都有其共同的特点：一是政策出台的背景是民间投资活跃，投资方向引导难度很大；二是政策针对的对象是投资领域出现的某些不良苗头；三是方式是紧急调整，但不搞“一刀切”。但是，各地在贯彻这些政策时，在没有摸清项目的投资方向，分清项目的优劣的情况下，也只能是先控制住项目投资的咽喉--土地和资金，即控制土地出让规模，控制信贷规模。上半年，正是我省的投资项目清理清查阶段，对土地和信贷资金的严格控制也在情理之中。在这种背景下，房地产投资出现暂时的回落应属政策性调整，而不是低迷表现。 　

　　其二：投资增幅虽有回落，但仍在投资高潮期内。上半年，全省房地产开发投资完成288.98亿元，比去年同期增长35.5％。这一增速虽有回落，但与我省经济增长速度相比，仍领先经济增长20.3个百分点，是经济增长速度的2.3倍，仍处在投资高潮期内。 　　

　　其三：房地产投资高潮仍会持续，而不会终结。根据我省房地产业的发展，我省房地产业的投资高潮还会持续，其依据是：　

　　一是企业在建未完工程量仍较大。从今年房地产企业的投资计划看，上半年，全省房地产企业施工项目的计划总投资1978.52亿元，比去年同期增长58.9％；其中本年计划投资752.56亿元，比去年同期增长40.2％；今年计划未完工程尚需投资463.58亿元，比去年同期增长43.3％。从在建的房屋施工面积看，上半年尚有5055.12万平方米没有竣工，若到年底在建房屋竣工1/3的话，就需投资200亿元左右。 　　

　　二是下半年新开工的规模空间较大，新的投资需求加大。今年上半年，全省房地产企业的新开工房屋面积1924.52万平方米，同比增长10.5%，若按此速度，今年全省房地产企业新开工房屋面积总量将达到4300万平方米，也就是说，下半年还将有2300万平方米的房屋待开工建设。 　　

　　三是土地开发投资需求较大。今年上半年，全省房地产企业本年购置土地面积1480.83万平方米，加上2003年尚未开发的土地1567.71万平方米，企业拥有土地超过3000万平方米，而企业上半年仅完成土地开发面积776.13万平方米。下半年，不算企业新购买的土地，也有2000多万平方米的土地有待于开发，这也必将引起开发投资的扩张。　

　　三、涨价不是泡沫所致 　　

　　今年上半年，我省房地产市场出现了“价格上涨，销售旺盛”的旺销现象，从而拉动商品房空置指数继续在景气空间内，这是我省商品房空置指数连续18个月保持在景气空间内运行。到六月底，全省商品房空置面积309.23万平方米，比去年同期减少13.5%，比去年年底减少48.8%；其中空置三年以上的为23.71万平方米，比重仅为7.7%；空置一年到三年的为162.35万平方米，比重为52.5%。由于商品房的销售一般要经过两到三年的周期，因此，空置三年以下的商品房不会有太多的积压。到六月底商品房空置分类指数103.37，比去年同期上升0.95点，比去年年底上升0.15点。 　

　　在房地产销售中，最引人关注的是商品房销售价格指数回升较大。到六月底，我省房地产企业的房屋销售均价首次突破2000元大关，达到2067元/平方米。从商品房销售价格指数看，六月底指数值为111.79点，比去年同期高9.37点，比2003年底高3.35点。有人认为：当前房价的上涨是由人为炒做的泡沫所致，经过分析，我们认为当前我省房价的上涨不是人为炒做的泡沫所致，而是房地产消费需求的膨胀期所致。其理由是： 　　

　　其一、从商品房销售价格变化看，我省在全国一直处于较低水平，当前的房价上涨应是一个正常的上升期 　　

　　从全国来看，我省商品房销售价格一直低于全国平均水平，在全国的位次1995年17位，2000年14位，2003年11位，今年上半年是第10位。从价格的绝对额看，北京、上海、广东、海南等省市在1995年以前就突破2000元/平方米，全国平均是在1998年突破2000元，达到2063元/平方米。而我省房屋销售均价是在今年上半年首次突破2000元。销售均价突破2000元的时间比全国推后了近6年。 　　

　　再从我省自身看，我省商品房销售价格上涨幅度较大的有三个时期，一是1992-1994年，二是1997-1999年，三是2003年下半年至今。第一次是在房地产市场刚刚放开，而国家对房地产的管理措施与手段比较滞后的背景下产生的,炒做投机因素较大；第二次是在取消福利分房政策出台前后，集团消费提前购买的背景下产生的,政策拉动因素较大;而本次是在各种调控措施和手段比较严格和完善的背景下产生，应该说主要是市场需求所致，这种需求，一方面，来自1998年前后集团购房者的换购需求；另一方面，来自新一轮的城市改造力度大，拆迁总量大而引起的需求积聚。 　　

　　其二、我省的房地产销售无明显的炒做投机行为 　

　　综观上半年，山东省的房地产销售无明显的炒做投机行为。　　

　　一是本次价格的上涨是由个别市引起。上半年，济南市的商品住宅销售均价2861.77元/平方米，增长33.3%；日照市的商品住宅销售均价2046.88元/平方米，增长63.3%。尽管这两个市的价格增长较大，但各有其客观原因。济南市的主要原因是为了迎接亚洲杯，从去年开始进行了大规模的城市改造，房屋拆迁量较大。据统计，从2003年至今，济南市共拆迁房屋210多万平方米，而济南市的房地产企业从2003年至今竣工的各类房屋才336万平方米。应该说，这是由客观原因造成了济南房地产市场的供需紧张。而日照市的主要原因一是为了迎接世界帆船锦标赛进行了大规模的城市改造；二是日照的商品住宅的销售对象主要是外地的大学和大型企业，外销比重达到将近70%；三是原来的基数较低，去年同期仅为1300多元。 　　

　　二是从我省房地产销售的价格构成看，也无明显的炒做投机行为。上半年，全省房地产企业共销售各类房屋698.14万平方米，从各价位商品房销售面积结构看，其中价格在5000元以上的占4.6%；4000-5000元的占3.7%；3000-4000元的占8.4%；2000-3000元的占21.0%；1000-2000元的占44.6%；1000元以下的占17.7%；可见，我省商品房销售价格的主体仍在1000-3000元，其中1000-2000元的集中度最大，占65.6%。从各价位商品房销售的价格增长看，价格在5000元以上的增长13.7%；4000-5000元的减少1.2%；3000-4000元的减少0.8%；2000-3000元的增长5.2%；1000-2000元的增长5.3%；1000元以下的减少0.3%（见下表），中低档房的价格或回落或增长不大。因此，可以肯定地说，我省房地产市场并未出现成规模的楼盘热炒热卖现象。 　　　

　　其三、与去年同期相比，房价涨幅较大主要是基数过小 　

　　在商品房销售中，确实存在一些价格上涨因素，一是城市配套设施的完善、环境的美化必将引起商品房的增值；二是土地价格上涨、建材成本上涨、资金使用成本加大，引起价格的上涨；三是去年城市改造力度大，拆迁总量大而引起的需求积聚，导致房价上涨的惯性还没有完全消除；四是今年由于土地实行紧缩，各企业的开发产品大多由低层转向小高层或高层，由砖混结构转向钢混结构，必然增加开发成本；五是国家的宏观调控作用引起消费者产生房地产供应即将不足的恐惧心理，从而作出了提前购买的选择，引起房价的一度上涨。但是，就涨幅而言，过大的原因还是去年同期的基数过小。去年上半年，由于“非典”的影响，2003年前6个月的商品房销售均价呈回落趋势，其中前5个月都比2002年同期低，造成了2003年上半年全省商品房的销售均价较低。因此，商品房销售价格指数是在“高价格低基数”的基础上产生的，单纯地与去年同期相比带有一定的片面性。 　　

　　其四、与去年底相比，指数上升3.35点，按照这一水平，预计今年的房价涨幅不会超过去年。 　

　　去年下半年的房价上涨因素与今年的上涨因素，应该说具有极大的相似性，具有一定的可比性，因此，在考察房价涨幅时，与去年底相比还是比较合理的。按照与去年底相比的指数涨幅，预计今年的房价涨幅不会超过去年，这与年初的判断相吻合。况且，目前有些价格上涨因素还在减弱，如城市拆迁量，上半年全省拆迁房屋面积388万平方米，比去年同期减少44%；再如建材价格，我省上半年建材价格走势呈回落态势，二季度比一季度回落4.8个百分点。而且，下半年一些平抑房价上涨的措施即将显现，如2003年未竣工建设的经济适用房近400万平方米，加上上半年新开工的157万平方米，共有550万平方米的经济适用房将竣工投放市场，可有效平抑房价。因此，消费者在选择购房时，要理智，不要盲目跟从，不要给一些价格炒做者提供机会。 　

　　其五、我国房地产仍处在高消费的时期，新房市场主要面向中高收入阶层，房价的承受力应该相对中高收入阶层而言。 　

　　从我国房地产的消费时期看，我国新建住房消费还是一个高消费的时期，在近几年还不能达到像日用消费品那样人人消费得起，面向的是中高收入阶层，因此，在做房价与收入比时，应该将低收入阶层去除，因为无论在哪个国家，解决低收入阶层的住房靠的是廉租屋或旧有住房。如果我们将中高收入阶层分成中间、较高、高、最高、更高收入五个档次的话，那么各档次的比重将为33.3：33.3：16.7：8.3：8.3。今年上半年中间、较高、高、最高、更高五个档次的可支配收入增长分别为：12.3%、12.0%、13.6%、14.7%、15.5%；而我省上半年各价位的商品住宅销售均价增长最高仅为13.7%，其增长速度明显低于相应收入阶层的收入增长。因此，对中高收入阶层来说，价格涨幅要低于其收入预期，这是当前住宅销售旺盛的动力所在。 　　

　　四、我省房地产市场的调控重点 　　

　　针对当前我省房地产业发展实际，我省房地产市场的调控重点应该放在“遏制投资回落和控制价格上涨”这两个方面。在遏制投资回落方面，应该从房地产投资所需的资金和土地入手；在控制价格上涨方面，应该从控制上涨幅度入手。　　

　　一是拓宽融资渠道，解决投资需求与资金不足的矛盾。上半年，我省房地产投资资金增长已落后投资增长0.9个百分点，导致投资的回落。在所有到位资金中，国内贷款增长14.6%，比重为19.3%，比去年同期下降2.1个百分点，房地产开发企业自有资金增长21.1%，比重为22.0%，比去年同期下降1.1个百分点，定金及预付款增长16.2%，比重为31.2%，比去年同期下降5.0个百分点，而利用外资比去年同期减少31.4%。企业本身的自有资金不足，而贷款、定金及预付款又逐步减少，已经不能满足房地产企业日益扩大的投资需求。这就迫使开发企业，尤其是中小型企业的资金筹集将由依靠银行贷款转向外资和民间资本。作为政府管理部门应该鼓励、引导并为企业提供以债券、股票以及住宅信用合作等形式募集民间资本的条件，保证房地产投资的资金需求。 　　

　　二是严把土地关，提高政府对土地的控制力。一要对土地一级市场实行统一管制，统一规划，加大土地公开拍卖和长期租用制度的推行力度，建立企业开发用地公示制度，严厉打击企业擅自更改土地用途行为；二要加大土地使用的监管力度，特别要加大对土地二级市场的监管力度，不允许只购买不开发转手倒卖牟取暴利的行为发生；三要合理把握土地发放速度，保证房地产开发用地正常需求的连续性。 　　

　　三是建立销售价格构成公示制度，平抑价格，防止暴利。平抑价格是政府的一项职责。从商品房销售价格的变化趋势来看，价格的上涨是不可避免的，这是不可回避的市场作用。就政府而言，平抑价格不是直接参与价格本身的大小的监管，也不是直接参与价格上涨幅度大小的监管，而是应该制定措施，保证竞争环境的公平性，保证价格的合理性。从当前来看，企业定价的随意性较大，价格构成的透明度较差，容易造成价格的欺诈，因此，政府应该建立完整的价格构成公示制度，审核每一构成款项的多少和依据的合理性，让消费者明明白白消费，让获取暴利的投机商无处藏身。

责任编辑：屠筱茵