2004年 伊始，房地产业开发投资继续高速增长，第一季度全国房地产开发投资增长达41.1%，上海、杭州、南京房价继2003年的高速增长之后仍以两位数的发展速度上涨。中央及各级地方政府为了保障房地产健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷采取措施给房地产市场降温，2004年上半年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主线展开的。

土地政策

　　土地——关乎房地产业生存与发展的一种物质，土地的相关政策更是与地产届的命脉息息相关。2004上半年，国家相继出台了一系列的土地管理政策，这无疑在房地产届掀起了一场疾风劲雨。

继续治理整顿土地市场

　　2004年的土地市场在巩固2003年全面整顿政策的基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场 

　　2004年我国出台的土地市场政策法规，颁布单位《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号令) 北京市国土房管局《关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》 北京市政府《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 国务院《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》 国土资源部《国土资源部关于下达《2004年全国土地利用计划》的通知 国土资源部《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》 国务院办公厅土地市场政策影响2004年以来，国家继续加大对土地市场的调控力度，农业用地转建设用地受到严格控制，土地开发面积增幅回落，土地交易价格持续上涨。 全国各主要城市的土地市场趋于成熟，近期频繁制定与实施的土地政策为土地市场的运行提供了良好的市场环境，保证房地产开发过程公开化和房地产市场的健康发展。

房地产金融政策

　　房地产，这个迅速发展的行业，其发展速度与热度已经引起了国家的关注。为给经济发展过热实现“降温”，国家采取了一系列宏观调控措施，以确保包括房地产行业在内的多种行业保持正常稳定的发展。

控制房地产信贷规模

　　中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。 4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。  

提高个人住房按揭贷款门槛 

　　随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五一前后 ，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。2月26，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。 

　　5月8日，温州市工行对个人购房贷款利率进行上调，同时宣布对购买3套住房以上的贷款不在办理房贷。

　　5月11日，北京工行不鼓励投资性的住房贷款行为，对于个人投资性购房超过3套则不予放贷。

　　5月15日，沪上各家银行已将第二套房的首付款比例提高至三成，而对于第三套房的购房者，银行基本上不提供贷款支持。

政策影响

开发商面临大洗牌，强者越强，弱者将被淘汰出局

　　房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。 

催生典当等新兴融资方式  

　　随着各项金融调控措施陆续出台，个人房贷审查日趋严格使得放贷速度大幅放缓，而部分中小房产企业开发项目因受调控影响将很难得到贷款。而典当作为新型的融资方式，以其快速、短期、便捷的特性开始渐入人们的视野。

房产政策

　　为了平抑飞扬的房价，各地政府陆陆续续出台了一系列房产政策，其中涉及到期房限转、中低价配套房政策、经济适用房以及动拆迁管理相关政策。

期房限转政策 

　　期房限转政策实施的主要目的是为了打击房地产投机炒房者，切实保护消费者和投资者的利益，确保房地产市场持续、稳定、健康发展。

上海

　　上海出台的《关于预售商品房转让问题的决定》明确指出：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。

　　3月30日，上海正式开通了商品房销售网上备案登记系统，上海市所有取得预售、销售许可证的新建商品房信息将全部上网备案登记。

南京

　　从4月1日起，南京市政府《关于加强商品房市场管理促进房地产市场健康发展的意见》正式实施。根据《意见》，企业销售商品房时需要采取认购方式的，必须采取实名制，未提供有效身份证明者，房地产开发企业不得接受认购。认购协议签订两周内，双方必须签订买卖契约。同时实施《加强商品房预售管理实施细则》，限制期房转让。

经济适用房政策 

　　5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

中低价配套商品房政策  

　　上海对中低价配套商品房降低了预售标准，即完成建筑安装工程的总投资的25％以上即可预售。而此前的预售标准为7层以下（含7层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；8层以上（含8层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于7层）。500万平米的普通商品房即将上市。500万平方米的普通商品住宅将在预售门槛降低之后上市供应，除了可能平抑增幅过快的房价之外，从长远角度来讲，还将对整个房地产业的健康发展起到促进作用。

动拆迁政策  

　　国务院办公厅近日发出关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理。

　　减少拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目。很多城市的住房刚性需求来自于拆迁，通过减少拆迁规模可以降低大规模的购房需求，使得房地产达到供需均衡，平抑房价。 

政策影响和政策展望

政策影响 

各项政策均有助于降温房地产市尝防范金融风险  

　　以上各项政策的颁布，均符合政策的主线——适度降温房地产市场，减缓房价快速增长的步伐。

　　政策主要集中于土地和信贷这两方面。对大量投入土地中的金融资本的调控，使得利用土地增值部分来获利的开发商的融资成本加大，从而有利于金融风险的防范。 

　　其他房地产政策如期房限转政策、严控城市动拆迁规模的动拆迁政策等均有助于适度降温房地产市场，防范金融风险。 

房地产投资增幅回落 

　　据国家统计局日前公布的数字，1～5月全国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32%，增幅较第一季度回落9.1个百分点；同时，1～5月全国完成开发土地面积6480万平方米，同比增长19.8%，低于去年同期22.1%。房地产投资额和开发面积增幅均有不同的下降，可见国家宏观调控的效果已经显现。

资金收紧，开发商面临洗牌  

　　开发企业逐步出现两极分化的走势。日益规范化的房地产开发市场正在成为品牌型、实力型企业新一轮角逐的战场，整个市场的品质将有全新的变化。

房价上涨幅度放缓，购房者趋于理性  

　　随着中央至地方下达的一系列房地产政策的实施，各地对宏观调控政策反应存在时差，所以总体上来说，各地房地产市场目前的情况都比较模糊，今后的方向和前景还有待进一步观察。

上海  

　　4月以来上海出台的最有影响的三条房地产政策：“网上公示”、“期房限转”、“降低预售标准”，结合中央颁布的政策，较大的影响了购买者的预期，根据中房指数，今年1～5月，上海住宅指数累计上涨78点，涨幅为6.9%，与去年同期涨幅10.2%比较，涨幅趋势明显放缓。购房者渐趋理性，观望较多。 

北京  

　　政府的一系列调控政策从长远来看毫无疑问有利于北京房地产市场的健康持续发展，但是由于政策效果本身的时滞性及房地产供给弹性较小等原因，政府出台的诸如土地和金融方面的政策效果暂时还未在市场上得到明显反映。部分消费者在政策出台后产生了市场供应量减少的预期，短时间内会刺激这部分消费者的购买行为，特别是针对有投资潜力的楼盘，造成局部区域出现房价上涨现象。

杭州  

　　近几年杭州的房价一路攀升。杭州市政府采取了一系列政策，年初恢复征收二手房转让20％的个人所得税；近期一些商业银行推出新措施，对1990年以前的面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放五成。此外，浙江省亦在酝酿期房限转政策。

　　上述政策的影响下，杭州楼市处于盘整期，买方趋于理性，观望较多；卖方亦不肯轻易降价，处于僵持状态，成交量有所下降。此外90年以前的由于受贷款限制较大，价格有下降趋势。  

政策展望 

　　2004年，是政策年，上半年出台的一系列政策，这些调控措施的效应将在下半年进一步显现。下半年一些上半年讨论的沸沸扬扬的如物业税政策、加息政策将进一步明朗化。  

　　国家对房地产行业所持的态度是积极肯定的，这些政策的实施是为了使房地产行业走向良性发展的轨道，并不是对房地产实行打压或是导致整个房地产行业的衰竭。  

　　在国家的宏观调控下，房地产市场将步入调整期，房地产利润、价格趋于合理化。展望未来，中国的房地产市场将更加理性而健康地发展。

    特约编辑：钟善鹏