“厦门是建设海峡西岸经济区的龙头城市，因此，她在做商业网点规划时，对这些商业中心的定位就不仅是为厦门服务，至少也是服务于厦漳泉地区的，再大一点就是海峡西岸经济区。”

　　今年年初，“海峡西岸经济区”的构想，不但让福建从“长三角 ”和“珠三角”的夹击中跳脱出来，也为定位为海峡西岸经济区龙头和中心城市的厦门开辟了新的天地－－－－“厦门要建设铜锣湾式的商业中心，壮大总部经济”。这一利好顿时成为厦门商业地产的强大引擎。但在国家对包括商业地产在内的宏观调控作用下，厦门与中国大多数城市一样，其商业地产也在承受着“热开发”和“冷思考”的双重磨砺。人们发现，商业变得复杂了，商业地产变得难做了。厦门将经历怎样的一次商业地产“蜕变”？　　商业地产撬动厦门经济？

　　有人称，世界上任何一个城市，如果能够把世界500强请来真正落户，就意味着这个城市达到了某个水准。

　　“目前，明发MALL已经与世界500强法国家乐福签署了正式租赁合同，英国百安居和美国时代华纳已签定了合作意向书。”厦门明发集团总经理黄庆祝6月下旬在接受本报记者采访时说，明发MALL能够吸引世界500强的目光，除了明发商业广场本身吸引财富、创造创富的能力，更多体现的就是厦门的城市魅力。

　　于是，厦门商业地产的话题就从厦门明发集团开发的明发MALL开始。

　　据了解，明发MALL是位于厦门城市中心的商业巨舰。经营面积近40万平方米，60％以上的经营面积由明发集团自己经营(包括星级酒店、高档办公楼、大型游乐设施等)或者租赁给世界500强的企业经营。其中主力店与单店的构成比例，主力店占了50％以上。

　　成功实现与世界500强的对接是厦门商业地产迈出的第一步。

　　近20年来，厦门已为建设中国东南沿海区域中心城市打下坚实的基础，拥有港口交通、口岸通关、市场体系、行政效能、人才环境等方面的优势。然而，随着经济的高速发展，由此而带来城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，都注定了厦门传统的商业形态和商业地产开发模式难以适应城市飞速发展的形势，厦门商业地产一直在突破线上“徘徊”。

　　“明发MALL商业地产＋商业巨头的联盟合作模式是厦门商业地产的一次突破和大胆尝试。”厦门市贸发局副局长梁群民在接受媒体采访时说，他对厦门商业地产的发展前景充满信心。厦门市委市政府已经下发了加快厦门市海湾型城市建设发展规划纲要，提出厦门市发展规划。“要把厦门建设成中国东南沿海的商贸中心，立足于厦门，服务于福建及闽东南地区，接轨国际，2010年基本建成商业网点布局和业态结构合理服务功能完善，引导满足消费又创造扩大消费区域性购物天堂”。

　　“‘商业地产＋商业巨头’的联盟合作模式，除以规模形成核心竞争力外，也促进主力店、品牌旗舰店、专卖店等相关商业资源整合能力的不断提升。”黄庆祝说，MALL最成功的客源策略始于主力店，在此基础上展开招商计划，在品牌互动关系下达到整合的效果，形成一股强有力的经营动力和城市经济推动力。

　　良好的商业地产规划和投资，能够担当撬动区域经济的重任。

　　“厦门发展中心城市最主要的推动力，我认为是发展如港口、商业、旅游等这样的第三产业。拼第二产业可能不是厦门的优势，而商业地产作为把这些第三产业整合起来的纽带，做大做强对厦门区域经济的发展将不可估量。”厦门市思明区区长郑云峰说，“在厦门，商业地产对思明区的巨大作用最为明显。思明区作为厦门市的中心城区，整个第三产业占到思明区产业的70％以上。“以明发MALL为例，我们从原来的要地来卖钱转变为现在的要地来生产，同样是要地，如果我们当时进行普通房地产开发，或者住宅来讲，可以多卖好几个亿，但是就没有现在整个商圈的形成。明发商业广场建成，每年能够提供给思明区的财政收入将达到一个多亿，由于它的建成也会带动周围地产、周围商贸业整个的发展，也能够形成几个亿的财政收入。”郑云峰强调，明发MALL创造性地把商业地产旅游化，实际上就是通过旅游与商业的串联，提升整个MALL的价值，通过综合功能与配套设施，来提高整个MALL的附加值。　　区域经济运营商脱颖而出？

　　“城市经济和商业地产的关系，就是这样互补和互动的。”梁群民说，当一个城市的人均GDP发展到某一阶段时，会带来商业形式和业态的变化，同样又会推动消费品零售总额的增加。

　　“区域经济肯定对促进厦门商业地产的发展起到很好的里程碑作用，去年下半年我们跟厦门市贸发局一起做了厦门市商业网点规划，从全市的层面来看，基本上还是围绕着厦门海湾型城市建设展开的，海湾型城市总体上还是以厦门岛为中心做的，全市的商业中心还是在本岛，市级商业中心格局可以概括为‘二个接点二条线’。”厦门市规划局副局长边经卫这样描述。以中山路为传统的商业接点，这是厦门最早的商业区，以富山商圈为接点，明发MALL就在这个商圈占有很重要的地位。二线是指作为商业街的禾祥东西路，作为步行街的中山路。

　　“此外，还布置了相配套的十个片区的商业中心，以市级商业中心为依托展开。比如说围绕会展中心旅游会有一个片区商业中心，当然还有一些社区的、街坊的，形成一个商业体系。”边经卫说，厦门要发展两种商业业态，一种以大型商业业态，一种是便民的，这跟福建省委省政府提出的建设海峡西岸经济区是相一致的。

　　“由于厦门是建设海峡西岸经济区的龙头城市，就势必要发挥龙头城市的作用。所以，厦门市的市级商业中心并不仅仅局限于厦门市，在海峡西岸经济区里都要起到商业的龙头作用。厦门市当时做商业网点规划时，这些商业中心的定位就不仅仅是为厦门服务，至少也是为厦漳泉地区服务的，再大一点就是海峡西岸经济区。”边经卫强调。

　　正是城市经济对商业地产定位所起到的这种决定性作用，使得商业地产在操作中不得不首先考虑它的商业辐射力。以明发MALL为例，未来其商圈覆盖可包涵厦门市日常消费及每年来厦超过1000万的旅游人潮，同时辐射周边闽南金三角城市群的经常性消费及东南沿海一带的旅游消费，并在一定程度上形成对台湾的商业辐射。

　　王志纲曾说过，每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提，同时，商业的变革与发展，也使城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。

　　“这几年，整个厦门的商业网点布局确实发生了比较大的变化，特别是新城的建设、老城区的改造，使得MALL这种超大型的购物中心在厦门并不陌生。”梁群民说，目前，厦门市已经建成并投入使用的MALL已经有两个，一个是SM商城，一个是世贸商城，SM总面积是10万平米，世贸商城总面积将近7万平方米，在建的还有两个，一个是明发商业广场，还有一个是位于火车站的顶峰商业城，还有拟建成的是SM商城的二期也是10万平方米。

　　“厦门的地区经济支撑多个商业中心的发展并不是很大的问题，关键是商业中心如何运作，这才是最重要的。”梁群民强调，作为一个大型的商业网点，能否成为商业亮点，非常重要的是内涵是什么。

　　“只有那些已经从常规的项目开发向城市规划和组织延伸，最具备区域经济运营素质，最懂得城市价值，最能领会厦门历史使命的开发商即区域经济运营商，才能适应这种引擎型商业地产的变革。”专家指出，看来，明发集团以及几大商业中心的开发商能否从商业地产的开发中脱颖而出，需要时间的考验，同时对其资金实力和经营管理也是一个考验。