在年初的时候温家宝总理有一个国务院政府工作报告，确定今年的GDP增长速度是7％，当时很多人在争论，因为去年我们是9％多，很多经济家说，7％是怎么来的。从我们国家经济发展总的来看，发展背景投资消费来看要高于7％，为什么国务院要制定为7％，这并不是根据经济运行结果制定的。因为所有的报告，包括社会科学院
及其他的研究报告都高于7％。这是中央政府和地方政府之间的差异，所以中央制定为7％。去年我们的GDP速度超过了原来预定的速度。
去年我们经济增长的量比较大，年初我们预定是18％，到了年底达到了23％。接近2.8万亿贷款。今年一季度增长很快，去年已经出了一些文件的情况下下降了一些，但是一季度仍然是19.1％，仍然超过了预定的标准。今年年初国务院的报告要求控制在18％左右，这远远超出了国务院预定的目标，这样各地房地产都出现了恐慌，出现了宏观调控的措施。首先是银行准备金率的提高。已经提高了两次，两次提高上交了2600亿准备金。其次是差额准备金，要再增加1％至2％。全国增加了4000亿贷款。
第二个措施是提高项目资本金，包括钢铁、电、中小企业的资本金提高到了3％左右，已经不具备投标和操作新的项目。第三个是清理和清批农用地。原来计划在半年内不批准农用地。上月因为宏观调控目标达到预期，对一些重点的项目已经放开，各个城市的改造和基本实施已经不可能进行改造。对大学城、高尔夫项目以及大型购物中心进行清理，平均每个城市被拿掉了20％的项目。有一些征用的土地重新复耕。
紧缩信贷金额，建设银行就是70多亿，全国房地产下降了40多亿，整个信贷规模下降了4000多亿，压缩银行信贷，降低了银行贷款，很多地区的企业受到银行贷款的困难。
最近下发了通知要有计划下降和压缩拆迁规模。我们的消费需求有一个大量的需求是拆迁需求，在部分地区，绝大多数是因为拆迁需求，其中拆迁需求是政府土地政策的变化。因为拆迁才会拍卖才会挣钱。所以中央要压缩各地政府拆迁规模，迫使消费需求下降，迫使政府的投资行为下降。
北京已经将国土和房屋管理一分为二，这些表面上是机构改组实际上宏观调控的措施。地方政府利用土地审批的权力扩大投资，发展城市化，因此中央把土地审批权收回去，让地方没有土地。宏观调控影响最大的有几个因素：一个是货币，一个是利率，一个是财政政策，今年这几方面都发生了变化。在市场经济大部分的宏观调控会用汇率和利率来调整。这是市场经济发展的手段。
另外一个是政策上的内外差别。国内我们对钢铁、房地产、信贷进行压缩，严格控制。在国际上，我们对外资钢铁、汽车、房地产、信贷是放开的。钢铁行业因为前期的宏观调控出现了特殊的情况，一边是火热的炼钢场面，一边是停厂。最近钢铁的价格，每天以100元的速度下降，现在又开始了回升。我们发现对境外的企业，所有的外资都在加大对钢铁企业的投资。去年我们进出口额度是500多亿美元，1—5月吸引290多亿美元，比去年增长了13％，大部分是在我们被压缩的行业，尤其是汽车行业，通用汽车对我们大幅度增加投资，今年增加了25亿美元。空间让给了进口企业，中国在这种宏观调控的情况下，尽管压缩了国内的投资也没有使总的投资下降。
房地产去年外资的投资大概有100亿元，今年大约超过了400亿。放宽了外资的投资，今年大量清理银行，但是放宽了外资银行的人民币业务，大量的外资银行和基金寻找更多的投资机会。
今年重点清理的项目是物流，这次开发区和物流港口作为经济过热的清查项目。对国外却允许外资甚至优先允许外资进入。给境外企业更多的机会，所以外资的进入大量增大。所以投资增幅没有减少，反而比去年多。
五月份的增幅情况看，大部分的指标都是下降的。特别是明显的下降趋势，甚至连我们称为瓶颈的电、气、水都在下降。我们应该重点加强的是电、气、水、油等等，基础设施和能源保障方面。
1—5月份房地产的情况，从资金上看，来源是增长的，但是增幅下降了，比去年同期下降了。国内贷款下降了33.7％，自筹资金上升了，定金及预付款上升了，这说明我们市场的需求仍然巨大，仍然有大量的空间。土地开发和土地购置都大幅度下降。最典型的是新开工和土地购置是明显下降，下降的幅度非常大。土地和新开工是我们房地产的指标，如果土地的购置减少，后续的投资就不可能增加，如果新开工减少，房价就会上升。今年上半年国家控制的行业是煤、电、石油、运输。
从房地产来看，因为2000年7月1日，开始进行土地拍卖制度。土地拍卖制度限制了土地供应，使地方政府有了商品经营的能力，过去政府没有任何商品可以经营，现在土地变成了一种商品，可以地价收购农民的土地，高价卖给企业。现在出现了大量的拆迁就是因为这个原因，获得政府的收益。这次政府的推动能力，过去政府我讲话，因为政府没有金，地方政府没有权力发行债。当土地可以作为商品进行抵押债务时，政府就大量拆迁，有的政府已经大量负债。所以有大量的钱进行大量的投资，仅去年从土地的收益全国是6000亿，从1998年开始全国发行的国债是9300亿。这样巨大的推动能力，让地方政府有钱拆更多的土地，或者说是修建更多的广场和大楼，用这样的财力推动，所以形成了地方的投资。
最近的文件强调，控制政府的拆迁就是控制地方的审批土地，降低土地的供应量，压缩地方的发展。
我们希望土地公开进行拍卖，如果没有公开的土地拍卖市场，就没有完善的房地产市场。这应该由政府来做，建立一个公开的场所和公开拍卖场所。
政府的公共职能是什么？我们进行房改时，将住房推给了市场，不能因为住房商品化解脱了政府的职能，政府是提供中低收入者的保障。我们最近向建设部提出，下一步的住房改革是减免个人所得税。现在城市居民没有权利在城市生活，除非花费金钱购买土地。农村可以购买宅基地。所以我们建议建设部让居民用税购买住房的权利，而不是用全部的钱购买房屋。政府希望我们的收入增加，政府却希望我们收入减少，更多的财务受到损失。
国家强调扩大内需，我们有一个统计上的误差，没有把住房作为内需的一项。我们的住房只是列为投资而不是消费。住房不是流动资金投资而是固定资产投资。住房消费也是作为投资消费，没有作为消费。所以扩大内需没有想到，住房和汽车是拉动经济。有了住房才可能有家电、才可能有装修，才可能有其他的拉动，否则都不可能。这些都是扩大内需的基础条件，我们坚持同中央谈，我们希望国家宏观调控不要控制住房投资消费。很多人没有把住房作为终极产品，我们没有强调住房是公民的权利是一种福利，是国家必须保证的。美国、日本都限制银行必须用最低的利率保障住房的消费。住房不是一个固定资产的投资，而是一个消费。如果不把住房作为消费，就不会有第二套、第三条房屋。我购买房屋用于出租，我的行为是投资，租房的人是否是再进行消费。房屋只是一个中间产品，在我的投资过程中，变成对方的行为的消费。我的行为是投资，租赁时是消费。这就是我们经济学和市场上的误差。没有购买房屋拿有租房消费。作为终极产品的住房，不会出现二次价格膨胀，作为金融产品和生产资料会出现商铺价格的上升，这是可能会产生的。
宏观调控在很多地区或者很多的项目已经显示。钢铁在调控的三五个月，已经出现了硬着陆，汽车已经出现了大量的库存，已经出现了硬着陆的结果。使经济无法再发展起来。另外还是担忧反弹，虽然现在调整下去了，一放松就会出现经济增速增长，就会无法控制增长的局势。
对于房地产来说，我们说有挑战，这个挑战是巨大的，但是还有机遇。1993年宏观调控时，公司被国内的市场挤到国外去，而且发展的速度非常快。国内不行往国外跑，国外机会更多，资金更充裕。国务院确定了房地产的发展方向，这次宏观调控对房地产是失调的。实际上是供给和市场需求的结构问题。
城市化的发展，每年增加0.8个500万套房屋也不够。任何一个城市，每100户家庭至少有5％的人会购买房屋，所以房屋是供不应求。美国每100户家庭有17％在购买房屋，包括二手房屋的交易。现在我们包括二手房也不超过5％。中国有很多的人没有房屋居住，所以房地产的发展，是不可磨灭的。短期来看宏观调控对房地产有所制约，但是这种制约从目前来看，不会有更严重的措施出台。目前的市场来看，我们希望，中央政府也希望，出现平稳的过渡。过渡之后的十年或者二十年会持续增长，我个人也会看好房地产市场。如果没有了中国的房地产也就不能保证中国的政权，我坚信未来的发展过程中，尽管有宏观调控房地产仍然是一个很重要的市场，未来发展前景良好的市场。
特约编辑：宋广伟
