“坚持科学发展观，珍惜每一寸土地”，6月25日，即将到来的我国第14个“土地日”将以这样一句貌似寻常的主题语开篇。然而，今年的土地日又绝对是不寻常的。日前，北京市国土房管局传出消息，北京市现有“历史遗留项目”1091宗，需办理出让手续的土地有16362公顷，但是根据8月31日土地“大限”的精
神，北京“拟否定其中至少13643公顷，并拟收购储备约6194公顷”。而上海则出台了《上海市土地储备办法》，大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。由此，一直为业界所津津乐道的“70万亩囤积土地”再也不是定心丸，“缩水”定局现出冰山一角，随着今年的土地清查和处理接近中局，“缩水”将是不可阻挡的大势所向。
北京回收土地可能战果丰硕
其实土地资源的回收在5月初就开始酝酿，当时国土资源部部长孙文盛表示，滥批乱占土地造成的土地流失，已超过我国社会和资源承受力的临界点。5月14日，孙文盛宣称，今年一季度全国共发现土地违法行为1.6万件，已立案9900件。而根据我国的《土地管理法》，即使违法占用土地的开发方手中握有“合法”的批准文件，政府也有权收回。以通过“非法批地”手段获得的土地为例，由于开发方使用土地的批准文件是无效的，其使用土地的权利在实体上便没有了法律依据，非法占有的土地必须退还，根据相关规定，拒不退还土地的，开发方要承担非法占用土地的法律责任。
在记者采访中，北京市土地整理储备中心的一位官员对通过法律手段收回违法土地，并把它们作为中心土地来源的一部分，充实国家一级市场的土地储备表示认可。
但是对于北京的土地回收，有的开发商则另有苦衷，因为依照一般的情况，在北京批下一块土地往往要三四个月的时间，他们由此推断，到今年8月31日前，北京土地储备中心将无法办完许多已经符合协议出让要求土地的手续。届时，自然要有大量的土地按照“大限”的规定被土地储备中心收购，将有很多企业会因非资金因素而无法获得土地。
而根据北京市国土房管局的消息，在北京的1091宗“历史遗留项目”中，要否定掉的项目用地至少为13643公顷，占总数的大部分。
然而，土地怎么收回，政府能不能对开发商一碗水端平、保持执法的统一性，是个不小的考验。另外，除非开发商违法占地，很多地需要政府买回来，这对财政也是个挑战。
张占录主任认为，如果政府严格执行土地回收制度，比如土地出让两年后没开发到一定规模就必须回收，那么土地二级市场就会因此持续活跃，出现一个发展的契机，但是由于一级市场获得的土地必须开发25％以上的规模才能转让，对开发商的资质要求也就普遍提高了。
上海放出合法回收土地信号
上海近期出台的《上海市土地储备办法》，是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号。
上海的土地储备制度，分为市、区两级政府的土地储备中心，也就是常说的两级土地储备制度，另外加一个独立的世博土地储备中心，专门负责世博会用地。1996年，上海成立全国第一的土地储备机构——上海市土地发展中心。之后，各区也开始建立自己的土地储备中心。2002年11月18日，上海地产集团有限公司正式挂牌成立。这是由上海市政府投资组建、并实行国有资产授权经营、规模最大的房地产企业，作为上海市政府土地储备的运作载体，该集团将依靠政策并代表政府对土地一级市场进行调控性经营，通过市场运作进行土地开发。这表示了政府试图用市场化运作方式来进行土地开发，这是上海最重要的市级土地储备中心。成立后，10个月内就收购了价值100亿元的土地。据悉，现在正加速收购土地。2004年1月5日，世博土地储备中心和上海世博土地控股有限公司成立，专门负责收购、征用、储备和经营管理世博会展区土地，进行相关的基础设施建设，并负责世博会结束后土地的再开发。
尽管成立了不少机构，各级土地储备中心也收购了不少土地，但是土地储备中心的作用发挥得并不好。对此，上海房地产经济学会副会长印堃华分析：原因是多方面的，主要来自资金上的压力、技术的欠缺，最重要的还是体制问题。开始成立的土地储备中心，政府对之有盈利要求，这就使得一些追求利润的土地储备中心自己去开发房地产，违背了成立土地储备中心的初衷。这次土地储备办法的出台，将大大完善土地储备制度。
现在国家把土地当作宏观调控的杠杆，土地市场成为中央政府的重要检查目标，今年暂时停止土地出让，政府的目的之一就是挤出囤积在开发商手里的地。在这种背景下，上海市土地储备办法的出台就显得意味深重。市长韩正的讲话更加明确，他说：“在强化对土地市场调控的同时，要依法对越权批地、违法用地、非法占地等违法违规用地行为进行严肃查处，确保上海土地市场的规范有序。”
据了解，上海有6000公顷左右的土地囤积在开发商手中未被开发。据一些开发商透露，由于感觉到来自政府规范市场方面的压力，已经在积极运作，准备将手中没能力开发的地转手出去，以免被收回。
投机商人损失难免
一位开发商不无委屈地对记者说，现在出现的许多土地问题，归根结底是我国土地制度的一个历史遗留问题，从某种意义上讲，有些开发商其实是无辜的。
中国人民大学房地产教研室主任张占录也告诉记者，许多地方政府为了发展地方经济或者由于腐败，默许了开发商违规拿地的行为，从各级地方政府的管理或政策措施的漏洞角度看，开发商确实应承担的不过是次要责任。
这个时候再去争论孰是孰非显然已经没有意义。我们能清楚看到的是，将蒙受损失的是大量投机者。活生生的现实再次给人们留下一个大教训：不规范经营、合法经商，早晚会自食其果。
土地回收意义深远
对于即将来临的土地回收高潮，张占录主任分析，在今年这一轮宏观调控中，土地不仅仅是调控的对象，而且成为宏观调控的新手段，成为继金融、税收、财政之后的另一个有力的宏观调控工具，这是土地法律法规健全、执法力度加大之外的一个重要原因。可以说，政府通过土地收回的操作，可以把不合理投资排挤出去，再通过有步骤、有选择的释放出土地，可以引导社会投资方向，一收一放，达到对宏观经济的调节作用。
另外，如果土地回收工作做的好的话，不仅可以增加政府土地资源的占有量，提高国家土地的有效使用率，而且由于有回收制度的约束，对我国土地一级市场的规范化运作也是一个不小的推动。
上有政策下有对策？
记者在采访中发现还有另一种情况，一位在河北某地做过项目的开发商对记者说，他们那里的土地都有问题，普遍存在被收回的危险，但是只要把开发区改个名称，比如不叫开发区而叫工业区，并且努力让其由市级的工业区变成国家级的工业区也就没事了。
在国家清理整顿风声日紧、缺口漏洞不断被填补的情形下，开发商的侥幸心理成功的概率恐怕会越来越少了。在大限之前，还是加紧正规运作吧。
