（新闻周报2004年5月18日报道）在济南、青岛，那些因不明真相买到违规开发黑楼的市民，正面临着无法办理房产证的窘境。买了房不能合法办理手续，已经成为山东几大城市的投诉热点。对此，有关政府管理部门把责任都推到了开发商的违规建房上。而受骗的市民们则愤愤不平：政府部门为何不提早对土地开发进行监管，为何 让违规住宅一批又一批地投放到楼市？

　　记者一行人从济南市区一直往东走，驱车大约30分钟后，车在一个小区前停了下来。从外面往里看，根本就觉察不到什么异样。不过，随着天色的转暗，成批成批的人被小四轮送到了这里……不一会儿，搅拌机的轰鸣声已经在耳边响起，和方才的安静截然不同的是，时间越晚，施工现场越发地热闹。

　　5月的济南天气并不炎热，施工单位为什么偏偏选在晚上而且有点近似“偷偷摸摸”的作业？带着这个疑问，记者进行了调查。

　　低价黑楼热销

　　据工地周围的居民反映，到了晚上，这里特别闹。据悉，白天建筑工地安静得很。可是一到晚上6点钟之后，情形就完全不一样了：大探照灯一开、搅拌机一开，工人被一批批地送到工地，一派紧张劳作的景象。

　　通过调查，记者了解到，工人们之所以会拖到晚上才开工，是有“难言之隐”。事实上，这个工地属于违规开发，在不久前才被国土资源部特派小组勒令停工。不过，上有政策，下有对策，你不让我白天干，我就晚上偷着干，只要避开检查小组的风头便“万事大吉”了。

　　这片建筑物之所以违规，在当地还有两个版本的说法：一是这块土地为济南市某区的教育局所拥有，开发商和教育部门的领导协商将多余的房子公开出售；另一版本则是开发商与村里协商买下此地，用作商品房开发。据知情人士介绍，到目前为止，这块土地还没有拿到土地开发许可证。

　　一个没有拿到“证”的楼盘竟然公开销售，另人费解，但不可思议的是还会有人买，而销售情况竟然不错。

　　一位在济南房地产市场滚打多年的房产商一语道破天机，济南市民的收入水平一直不高，没有证的楼盘销售价格也比较便宜，很多人也就不过问产权的事情，反正又不拿到交易市场进行交易，一个愿打，一个愿挨。

　　据资料显示，目前在山东省投诉量日渐增多的也是有关房地产无证的投诉。在济南、青岛两市有百万平方米的商品房办不下房产证，而青岛有18000个住户没有拿到房产证。

　　住在没有房产证的商品房里的，到底有多少人？

　　无房产证的住户成千上万

　　“具体数字，恐怕谁也答不上来”，至少济南市“双清办”工作人员的心里是这么想的。“双清办”是由济南市房管部门、城建部门、规划部门以及财政部门、税务部门、质量监督管理部门等关系房产建设、规划、管理方方面面的多个部门抽派人手组成，而它的工作范围便是查处济南市不规范或者是违法开发、建设的房地产项目。

　　在“双清办”办公室桌子上都堆着一摞摞的卷宗，据郑主任介绍，这些卷宗收集了自1990年起不规范的房地产项目报告，不过这只是他们已发现的、有问题的项目中的一部分。“双清办”成立一年来，光是这些卷宗都没有看完，而补救工作也只是做了一部分。

　　自济南市开展“双清”工作以来，关于房产证难办的投诉电话接连不断。买了房而拿不到房产证成为许多群众的投诉热点，大约占到一半的比例。济南市房屋管理局的有关人士介绍，在济南办证难很多都是由于开发商的无证开发而导致的。

　　青岛市类似的问题也在凸显。有资料显示，在青岛市18000余户不能办证的房产中，涉及开发、建设单位的多达500余个，有相当部分是因为开发商手续不全，导致居民拿不到房产证。其中：土地方面的原因占50％；规划方面的原因占10％；竣工方面占3％；因找不到开发建设单位或开发建设单位注销、吊销方面原因的占13％；发票方面占21％；其他原因3％。

　　这些问题随着济南和青岛房地产市场的快速发展，暴露的速度也在加快。

　　日前，济南当地媒体又报料，位于济南市中区白马山街道办事处辖区的腊山路上，名为“白马山庄·新苑”的楼盘，房地产开发商竟然在五证全无的情况下公开出售房屋，而根据有关规定，在五证全无的情况下，业主根本就不可能拿到房产证，这也就意味着业主买了无证的房子。

　　类似的事情不胜枚举。

　　开发商钻政策空子

　　记者调查中发现，一个房地产项目从土地批复到拿证过程非常复杂。

　　据“双清办”的郑主任介绍，一个房地产开发商欲开发一个项目，首先要看所开发的地方是否是政府挂牌准备公开出售的地皮。如果是，市土地局将会在公开媒体上进行公示，然后拍卖，欲投标者可以先登记，到公示期结束后，一般来说，三个月后，投标者就可以进入到拍卖中购买这块土地。

　　而在拍卖之前，有关部门将会对欲售地皮进行估价、规划。这里将会有土地规划部门出面进行相关的调查，这块地皮未来的规划图也要一一报批，通过验证。其中包括这块地未来的绿地面积应该达到多少、人口密度、可开发的房产密度，以及这块地皮的基础价格，都得一一核算。

　　拍卖时，土地的开发权、使用权则是出价高者获得。不过，房产商获得土地后，必须要遵循规划部门的规划，比如要遵循《建设工程规划许可证》。但不能超出《建设工程规划许可证》批准面积私自多开发，如果开发商超出规划则意味着到时又会是五证不齐全。

　　工程结束后，进行竣工验收也有一系列的严格规定。竣工验收方面的原因：工程完工后，开发建设单位在不组织有关部门进行竣工验收的情况下，擅自安排居民入住；有的工程甚至根本就达不到工程质量标准，导致通不过竣工验收；有的开发建设单位不按规定缴纳竣工验收手续费，导致拿不到竣工验收证明。

　　另外，还有包括发票方面的原因：有些开发建设单位为了达到向居民收取代办费的目的，以不开发票相要挟，不代办就不开发票；有些居民因开发单位倒闭、注销、找不到其下落等原因，得不到发票，有些单位不具备开发资质，以建职工宿舍、集资建房等名义，对外销售商品房，无法出具售房发票而造成办不了房产证。

　　土地出让手续、欠缴土地出让金、不能改变土地用途、按照规划中进行建房、竣工质量、验收是否合格等等因素缺一不可。对于房产开发商，一系列程序下来，一是时间、进度将拉大，另外，资金开支无形中也增加了很多。

　　一位在房地产业摸爬滚打多年的人士为记者算了一笔账，在济南要按照正常的程序购买一块地皮，平均每亩花费不低于30万元，再加上土地转让金以及其他一些花费，平均下来，一亩地为35万元左右。但是如果不走这些程序，却可以以20万元获得原本要花费35万元的地皮。到了销售阶段，把每平方米的价格再降低些，只要在1000元以内，房子的销路也就不愁了。“利”字当前，也由不得一些开发商铤而走险，出此下招。

　　历史遗留问题期待早解决

　　显然，导致办证难却不仅于此，郑主任告诉记者，实际上可以把办证难的原因归结为几个方面：违规开发、政策的变化、当事人不懂相关法律等原因。

　　郑介绍，由于国家在土地使用政策上的变化而导致无证，比如一些项目从开始建造到建好时，收费标准已经变了。原本按照老标准，开发这个房产项目还有赚头，但是费用一提高，很多房地产商就赚不到钱了，于是一些房地产开发商就会想办法规避交费，导致最后拿不到房产证。

　　“无证黑房为什么能够销售出去，关键是有这个市场需求，”郑认为。很多人都因为图便宜愿意购买这样的商品房。他们通常认为房子不到交易市场买卖，只是自己住，要不要房产证也就无所谓了。

　　不过，济南市房屋产权登记中心主任宋友和还是认为应该尽快解决这个问题，他建议，一个城市只能有一个属地管理机关发证，发房产证是房管局的一项管理职责，所以只要符合国家有关规定，房管局都要尽快办理。在办证难问题上，对历史遗留问题，应由土地规划等部门重新审核其土地规划情况，符合城市整体规划的，补办相应手续后，予以权属登记。对于集体土地，收为国有和收取土地出让金后，也应予以办理房产证。

　　据悉，目前济南市也正在朝着这个方向努力。在一份名为“济南市建筑工程‘双清’自查申报调查登记”的表格填写说明中，记者看到，针对不同的原因造成的办证难问题，“双清办”将会依照土地使用权获得方式不同、年限不同、是否自动要求接受查处等指标给予不同的处理。

　　郑解释说，实际上，很多问题房是房产开发商到“双清办”补办手续就能解决的，这样也能更好地保证买到无证房的消费者的合法利益。

　　但有关专家对此表示不能认同：作为政府管理部门面对大量侵犯普通市民基本权益的违规行为，哪能以群众负责任来推脱政府责任？又怎能坐等违规者上门来自纠违规，而明知无证开发频频涌现却熟视无睹？（许修峰 徐 英）

    责任编辑：赵振宇