■案例

　　买集体土地房屋惹争议

　　1996年甲某同乙某签订了“房屋买卖合同”，合同约定：乙某自愿将坐落于崂山区王家麦岛归其所有的一处房屋，以10万元价格出卖给甲某。合同订立后，甲某依约将房款支付给乙某，乙某将房屋交付给甲某，甲某实际使用和管理房屋至今。

　　购房时由于甲某系非农业户口，办不了房屋过户，最近面临拆迁，乙某以甲某系非农业户口，办不了房产过户，购买集体土地上的房屋无效为由，要求甲某返还房屋，为此双方发生争议。甲某以1998年“农转非”后，购买的房屋应为国有土地上的房屋买卖，属合法有效的行为为由，不应返还房屋。

　　■律师说法

　　“农转非”后买卖有效

　　据山东北极之星律师事务所赵德基律师介绍，本案关键是看双方订立的“房屋买卖合同”是否有效。首先应该从土地性质看，是属于农村集体土地上的房屋买卖、还是属于国有土地上的房屋买卖。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项规定：“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。”因此，本案自1998年王家麦岛全部“农转非”后，在该土地上的房屋买卖应视为国有土地上的房屋买卖。

　　其次，既然本案房屋买卖属于国有土地上的房屋买卖，那么本案适用最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）第130条的规定，该条是这样规定的：“《城市私房管理条例》实施后，房屋买卖双方当时自愿立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，没有其他违法行为，由于卖方的责任致使没有办理过户手续，现能够补办过户手续的，可以认定买卖关系有效。”

　　■观点

　　不配合过户构成违约

　　双方于1996年签订“房屋买卖合同”时，根据当时的规定不能办理过户手续，但双方买卖合同意思表示真实，一方交了房款，并实际使用和管理房屋至今，在1998年“农转非”以前这段时间，应属合同效力待定。自1998年“农转非”后，甲某不仅能将户口落到王家麦岛，而且能够办理过户登记，由于乙某不配合，所以甲某办不了房产过户，根据上述司法解释，本案房屋买卖应当有效，乙方不配合办理过户，构成违约，甲某可通过法律程序强制乙方履行过户手续。因此，购买“农转非”房屋，具备上述司法解释规定条件的，应属有效。本报记者