2003年，青岛作为半岛都市群的龙头，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，城市建设日新月异，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现出较快扬升的良性发展态势，对拉动国民经济增长、改善居民居住条件发挥了重要的作用。
房地产开发基本走势
房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大
自1998年以来，受扩大内需和住房制度改革等相关政策的有力拉动，我市房地产市场由全面复苏进入到快速发展时期，2003年全市房地产开发投资规模放量增加，呈现快增势头，全年完成127.8亿元，分别比1998年、2000年、2001年、2002年增长191.8％、89.3％、38.2％、23.3％。去年我市固定资产投资增速一直保持在50％以上的高位，成为近10年来增长最快的一年，在这种情况下，我市房地产开发投资占城镇以上固定资产投资的比重仍达23.4％，成为我市固定资产投资中的闪光点，有力地促动了国民经济相关产业的持续发展。
房屋开发投资出现结构调整，住宅比重上升
近年来，随着住宅产业化的确立与发展和经济适用住房政策的调整，住宅已成为新的消费热点，房地产投资适应市场需求正逐步发生结构性变化，住宅开发投资比重不断提高。2003年，住宅完成投资94.06亿元，同比增长27.2％，高于房地产开发投资增速3.9个百分点，占73.6％，比上年提高2.3个百分点；办公楼因市场基本饱和，商业营业用房因空置率较高，二者均呈现投资下降趋势，办公楼和商业营业用房分别完成投资4.94亿元、14.51亿元，分别比上年下降22.1％、10.9％，所占比重下降2.2个百分点和4.3个百分点；其它投资完成14.29亿元，同比增长1倍，占比提高4.2个百分点。
新开工项目集聚，带动全部房屋施工面积扩张
我市房地产开发在经历了2002年的盘活调整之后，随着土地整顿措施的逐步到位，去年以来一直处于新开工程的全面启动期，新开工面积效应集聚，带动全部房屋施工面积快步增长。2003年，全部房屋施工面积1747.68万平方米，增长23.1％，其中住宅施工面积1416.97万平方米，增长31.4％。各类房屋新开工面积916.76万平方米，增长37.4％，占全部施工面积的52.5％，比去年同期提高5.5个百分点，其中：住宅新开工800.31万平方米，增长49.4％，占全部新开面积的87.3％，同比提高7个百分点。新开工项目的持续增多，成为支撑今年我市房地产投资快速发展态势的重要力量。
竣工房屋小步上扬，可供房源开始增多
继上年度房屋集中竣工之后，我市房地产开发在建项目增加较快，而商品房屋销售一直处于竣工房屋供应量持续短缺所带来的有效供给不足的瓶颈之中，供需矛盾比较突出。进入10月份以后，竣工工程开始增多，竣工房屋面积一改下降趋势呈现小步增长态势，可供房源增多，全年累计竣工各类房屋537.83万平方米，增长2.8％，其中：住宅竣工453.29万平方米，增长18.1％，办公楼和商业营业用房分别竣工7.47万平方米和60.34万平方米，下降56.0％和34.9％。
房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足
从市企调队去年4个季度的房地产景气调查数据来看，我市房地产业景气指数一直处于非常景气区间，四季度达到了158.44点，在工业、建筑业、交通运输及邮电通信、批发零售贸易餐饮业、社会服务业等八大行业中独领风骚。房地产企业家信心景气指数在三季度虽受有关政策因素影响有所回落，但仍处在156点以上的高位景气区间，四季度重又反弹至158.69点，可见“乐观”、“看好”仍是我市房地产企业对本行业的判断与预期，企业家对投资房地产业信心足。
房地产开发升温因素
住房制度改革和金融政策的扶持，激活了居民购房热情
随着住房制度改革的深化和居民住房商品化意识的增强，商品房市场应运而生，且不断规范、发展。2003年全市商品房销售额106.51亿元，相当于1998年的2.97倍，分别比2000年、2001年、2002年增长93.5％、32.7％、15.8％。随着房市的兴起，房价也随行就市，一路走高。据测算，2003年全市商品住宅平均售价2286元，分别比1998年、2000年、2001年、2002年上浮507元、456元、312元和236元。推动房地产升温的因素中，居民收入增加是前提，银行系统开辟的按揭贷款购房业务又使得一大批经济实力暂且受限的普通家庭圆了购房梦。截至2003年底，全市个人住房贷款余额达177.9亿元，比年初新增54.2亿元，在全市个人消费贷款中唱起了“主角”，个人购房已成为商品房消费市场的主体。
城市建设步伐加快，带动了房地产市场的走热
2003年青岛城市建设力度不断加大，城市功能明显增强。东西快速路二期和三期工程、滨海步行道、汇泉湾第一海水浴场改造等重点城建项目的运作和云南路、辽宁路等老城区大宗地块的旧城改造，都成为市民关注的焦点。城市建设的大手笔，危旧房改造的加快，使我市城市拆迁规模空前，引发了住房消费能量的释放，促使去年的房地产开发热潮迭起，再加上空地绿化、市内29条沙土路整治，人行道、房地产开发项目周边环境“两项治理”等提升城市环境工程的完成，为房地产企业的发展带来无限商机，房地产开发呈现出前所未有的活力。
居民收入稳步提高，为房地产业带来施展空间
据400户城市居民抽样调查资料显示，2003年我市城镇居民人均可支配收入10075.32元，同比增长15.5％，扣除价格因素影响，实际增长13.9％。其中各占20％的最高收入家庭、中等收入家庭和最低收入家庭人均收入分别为21087.2元、8540.4元和4076.37元。随着人民生活水平的不断提高，市民的消费需求也由“吃、穿、用”向“住、行”升级转型，而“住”是大件消费的首选，调查资料表明，本年度居民用于居住方面的支出人均769.63元，同比增长17.0％，居住投入已跃升为居民消费领域的重头戏。另外，据对我市400户居民的住房需求调查显示，在有意向买房的87户家庭中购房面积在65－80平方米的占43.7％，计划购买80－120平米以上的占42.5％，潜在的消费意向使得居住环境较好的二、三类、四类地段的普通商品住宅市场空间广阔。
经济适用房建设如火如荼，为房地产开发重抹一笔
根据市领导提出的“经济适用房的建设是执政为民的具体体现，要把政府的优惠政策真正体现在房价上”的指示精神，2003年我市拉开了新一轮经济适用房建设的帷幕，经济适用住房已成为改善中低收入家庭住房条件的重要渠道，全年计划开工经济适用房200万平方米，竣工60万平方米以满足中低收入家庭和城建拆迁改造的寻求。截至2003年底，全市经济适用房完成投资14.87亿元，占房地产开发投资的11.6％，施工面积214.96万平方米，竣工61.09万平方米，圆满完成了年初制定的计划额度。随着四方东部新区、浮新小区、李沧福源小区、华易新村二期等多处经济适用房的相继开发，未来两年将有效缓解我市中低收入家庭难以“买房”的现状，同时也对我市持续高位的商品房价格有所平抑。本报通讯员王之钰
