一些地方制定的评估办法有一定缺陷

　　建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在近日召开的城市房屋拆迁工作新闻通气会上说，《城市房屋拆迁管理条例》规定，城市房屋拆迁货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。由于国家未制定统一的评估办法，一些地方制定的评估办法有一定缺陷，在实施中出现了一些问题。

　　一是由于估价人员对拆迁评估价格内涵、估价目的、原则、时点、技术路线与方法等理解不一致，对参数确定、可比案例的选取存在一定差异，造成不同估价机构对同一标的出具的估价报告结果相差较大。二是有些地方在选择拆迁估价机构问题上，程序不够公开，也没有充分考虑被拆迁人的意愿，被拆迁人意见较大。三是缺乏有效的拆迁估价纠纷调处机制，被拆迁人对评估结果有疑义时缺乏必要的救济渠道。四是少数拆迁估价机构行为不规范，为了承揽业务、迎合委托人的要求，出具不实的估价报告。另外，在房地产评估中，被拆迁人不配合或者阻挠估价人员查勘现场，也影响估价结果的准确性。

　　谢家瑾提出，针对目前拆迁评估中存在的问题，建设部下发《城市房屋拆迁估价指导意见》。这一指导意见将对规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益将起到重要作用。

　　城市房屋拆迁估价标准进一步明确

　　《城市房屋拆迁估价指导意见》进一步明确拆迁评估价值标准，建立了公开、公平选择拆迁估价机构的机制。

　　意见明确规定，拆迁估价为被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。拆迁评估包含的内容是搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等。拆迁房屋装修的补偿，由当事人双方协商议定，不能达成一致意见的，另行委托评估。

　　意见规定，各地政府要每年定期公布一次各类房屋的房地产市场价格，作为拆迁评估的参考。拆迁估价原则上采用市场比较法，对于一些房地产市场不发达，可比交易案例少的地区，无法采用市场比较法条件的，方可采用其他估价方法。拆迁估价时点确定为房屋拆迁许可证颁发日。对于拆迁规模大、分期分段实施的项目，可以当期（段）房屋拆迁实施日为估价时点。

　　意见规定，拆迁估价机构应当由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式产生，防止拆迁人与估价机构互相串通，损害被拆迁人的合法权益。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，拆迁当事人对估价结果有疑问的，估价机构应当作出解释。

　　城市房屋拆迁建立评估纠纷调处机制

　　《城市房屋拆迁估价指导意见》，明确了拆迁评估纠纷调处机制，确定了被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。

　　意见要求，各省和设区城市要成立估价专家委员会，以估价技术鉴定的方式向拆迁当事人提供救济。拆迁当事人对估价结果有异议时，可以申请复核评估或另行评估。复核评估或另行评估结果与原评估结果有差异超过规定标准的，由房屋拆迁专家委员会进行鉴定，根据鉴定意见调整后的估价结果作为补偿依据。

　　针对拆迁估价人员无法对于一些房屋和其他建筑物性质和面积等作合法性判定的问题，本着让被拆迁人受益的原则，意见规定，凡拆迁当事人能就被拆迁房屋性质和面积达成一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，可以向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。另外，意见还要求市、县规划、房地产管理部门要制定被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。