中國房地產30年大躍進 鄧小平曾想為兒子買房

 阿倫攝

麥田攝

王定昶攝

    2010年，中國的房價瘋了。

    這一年，北京望京地區“地王”邊上的一套64平方米的住房，一個星期里總價漲了34

    房價令人們變得極度懊悔。有時候，小兩口合計買房子，其中一個稍一猶豫，價格便又上躥了十幾萬元，為此引來一番不滿和爭吵，乃至分道揚鑣。這樣的故事屢見不鮮。

    不光是北京，倒退幾個月，報紙和電視上，乃至街談巷議里，人們的話題離不開“房價”、“月供”和頻頻刷新紀錄的“地王”。土地已經變成最值錢的東西，一句新民謠在人們口頭流傳︰樓市月有地王出，各領噱頭十幾天。

    房價是在人們猶豫不決的觀望中突然爆發的。2009年年初，上一輪房地產的低迷期還沒走出，那些錢包癟癟的人還夢想著房價再降一點，沒成想，進入3月，它突然發力，且一發不可收拾。一個小區半年前每平方米價格只有1．9萬元，半年後一看，變成了2．9萬元。原先是買了房子的人嫌降價太多，圍著售樓處紛紛要求退房，現在一套房子剛開盤，就被搶光了。《參考消息》則援引外電︰中國每天新建房屋面積，已經佔全球總量的50％左右。

    今年48歲的穆圖，一年前賣掉自己在北京昌平區的經濟適用住房，希望在北京城里買一套小一點的住所，結果，從2009年年末一直看到2010年5月,房價一路飆升，距離他的心理價位已越來越遠。這讓這個經歷過中國住房改革全過程的中年人萬分感慨。回想30年前，中國人的住房由單位分配，到今天北京、上海、深圳的房價甚至要“趕美超英”，這期間的變遷，真是滄海桑田啊！

    1978︰醞釀變革

    1978年10月20日上午，鄧小平在北京視察新建的幾十棟公寓住宅樓時，曾希望能用積蓄替兒子買套房子。

    隨行的國家建委副主任張百發回憶，鄧小平先是“問居民住房可否成為商品，當時現場的同志沒有人敢回答”，他又“自言自答說，如果房子算商品，我這幾年也還有點積蓄，想買套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個樸方，是因為我致殘的，我需要照顧他”。

    當時不像現在，房子尚未成為商品，中國大多數父親也還沒有替兒子買房的打算。不過，這一年發生了幾件事，預示著中國人的住房生活可能要發生一些難以預料的變化。

    這年秋天，鄧小平訪問新加坡。他特地听取了當地官員關于公共住房計劃的介紹，並登上高樓，鳥瞰當地的住宅小區。訪問結束當天，他又突然走進當地一個普通房間，認真看了每個空間，特別是洗澡間，並不住稱贊。

    再早些時候，在北京召開的全國城市住宅建設會議上，國務院副總理谷牧傳達鄧小平關于解決住房問題的指示，希望路子能寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個人手中的錢動員出來，國家解決材料。

    1978年的中國老百姓還沒有听說過“房地產”這個詞語，他們只曉得自己家住的房子太擠、太小。在此前的將近30年里，涌動于大江南北的中國人，被西方新聞界形容成“螞蟻”。這群螞蟻人穿著邋遢，顏色、式樣幾乎相通的衣服，住在低矮、擁擠、破舊的房子里。

    上海華光儀表廠會計楊希鴻的家，就是這些房子中的一間，13平方米，擠著3口人。3.6平方米,在當時是上海一個普通職工的生活空間。在一個不到1．2米高的閣樓上，楊希鴻的女兒上下了十幾年。

    不僅在上海，1978年的中國，擁擠是每一個城鎮居民最真實的居住體驗。近30年間，中國累計用在住宅上的投資為374億元，年人均住房投資不足10元。到1978年,中國城鎮居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比1949年少了0.9平方米。其中有5年里，上海市的統建住宅沒建造過哪怕1平方米。

    住房窘迫到什麼地步？學者楊絳後來回憶，她和錢鐘書在學部辦公室住了將近3年，“南北二牆各裂出一條大縫”。後來，人們發現胡喬木給國家領導人李先念寫的“要房信”，一字一句地請求為顧頡剛、蔡儀等著名學者解決全家蝸居之難。而普通人住在廢舊木板搭成的簡易儲藏室就算很不容易了，不少人無處棲身，流落街頭。

    這一年還發生過一些不怎麼起眼的事情。一個叫王石的27歲“國家技術員”從廣州第一次來到南方小鎮深圳。他看到，路軌旁有丟棄的死豬，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞，沙頭角的中英街還只是“一條彎曲的石板窄街”。15歲的農村孩子潘石屹在甘肅天水一個山溝里讀中學，每天餓著肚子苦讀到深夜，完全看不出日後有身家幾百億的跡象。

    同年，29歲的馮侖成了西北大學經濟系的學生，後來成為經濟學家的魏杰和張維迎也在這里學習。此時離他們分別對中國房地產發展產生影響還早得很。

    1980年︰開發

    進入1980年才8天，中國第一家房地產公司──深圳經濟特區房地產公司成立了，當時的深圳房地產管理局副局長駱錦星兼任總經理。

    說是公司，其實只有5個人，除了總經理，還有財務、出納、兩個技術員，他們的資產是4部舊單車，一間平房和幾張桌子，4萬元港幣的開辦費是從香港商人那里借來的。

    成立公司的目的只有一個︰和香港商人合作建房子。此前，因為缺少資金，46歲的駱錦星正為解決兩萬平方米干部住房發愁，偶然听一個香港朋友說，你這個局長是在端著金飯碗要飯，為什麼不可以你們出地，港商出錢，合作建房，利潤分成？

    這話把駱錦星嚇了一跳。在當時，出讓土地是要犯國法的，但得承認，這個提議挺讓人心動。為了找一個合理合法的理由，經歷過“文革”洗禮的駱錦星，與深圳市委政策研究室的一幫人經過冥思苦想，突然記起了“馬恩列斯”，希望從“祖師爺”那里找到理論根據。

    還真讓他們找到了。翻了幾天後，他們在《列寧選集》的“住宅問題”這一節中，查到列寧引用過恩格斯一段話︰“……住宅、工廠等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人或協作社使用。”

    駱錦星連夜向市委書記張勛甫報告，後者也引經據典地表態︰“《共產黨宣言》中還說‘剝奪地產，把地租用于國家支出’，你們就先干著試試看吧。”

    有了這一表態，找投資並不用費多大事兒，一位香港老板騎著自行車到深圳來，坐在一個破凳子上談成了這次合作。沒過多久，中國第一份合作建房合同誕生了──這一天是 1980年1月1日。

    從這一天開始，1980年成為中國房地產業突飛猛進的一年。就在當月，北京的《紅旗》雜志發表文章，論證住宅屬于商品，私人購房與社會主義公有制並不矛盾。隨後，圍繞著福利分房是否應該堅持的問題，報紙上也發生了激烈的爭論。與此同時，《人民日報》則罕見地報道了吉林推廣四平市建房出售經驗的消息。這批住宅同時面向集體單位和個人出售。

    4月2日，鄧小平在北京一片灰舊低矮的建築物旁邊，對胡耀邦、萬里等人發表了後來被稱為《關于建築業和住宅問題的談話》的言論。這次後來被反復引用的談話確定了幾個原則，其中包括“房子是可以賣的”。他指出︰“城鎮居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清。”

    這一講話在一定範圍內傳達後，有很多人不理解，心存疑慮，非議之聲不斷。不過，到10月，全國已經有128個城市和部分縣鎮開展了私人購買、建造住宅的工作。北京市在9月成立了全國第二家房地產公司──北京城市開發總公司，拉開了開發北京的序幕。

    這一年還有一個文件應該被記住，因為30年後的人們對它談及的內容一定不會陌生，那就是《全國城市規劃工作會議紀要》。這個紀要明確表示，對新建小城市、衛星城、現有的城市新建區、舊城成片改造區，都應該考慮“組織開發公司，實行綜合開發”。

    1984年︰“房地產”

    一個時代的轉變常常是從最小的變動開始，而最初只有很少的人能感覺到。比如，1984年的時候，一些外國人不再去北京西郊動物園旁邊的老莫斯科餐廳了，而是改到長城飯店大堂慢慢品嘗牛油蛋糕。

    美國《紐約時報》記者莫里斯敏銳地發現，過去一直看重前門、和平門和宣武門的北京，正在努力往東拱身子︰“以聳立在北京東郊的長城飯店為圈子，這里聚集了與老北京胡同文化格格不入的一座座富麗堂皇的高樓。”

    變化不只發生在北京。今天，如果把萬科、招商地產、保利地產、廣州城建、浙江廣廈、華發股份、天鴻集團、宋都集團……放在一起尋找它們的共同之處，你會發現，這些房地產企業都出現在1984年。

    這一年還有一件大事發生。1月24日下午，鄧小平的專列在南方繞了一圈之後，到達深圳。當他站在建成不久的羅湖國際商業大廈足有22層高的樓頂，眺望著新城區在建的高樓時，一個騎自行車的年輕人途經樓下，看到很多警車、警察和聚集的人群。他後來回憶說︰“我好像感到干大事情的時候到了。”

    這個年輕人就是王石，他在4個月後成立了“深圳現代科教儀器展銷中心”。也是在這一年，在一家僅有幾個人的小型集體企業——北京怡達公司擔任副總經理的高干子弟任志強，賣了3年油條之後，被上級單位沒收了公司的經營權。他鼻子很靈敏，開始琢磨要修房子撈一筆。同一年秋天，浙江一個鐵匠的兒子樓忠福想方設法當上了他所在的建築公司的經理，他立馬貸款160萬元，開始向房地產業進軍。

    與他們相比，25歲的馮侖剛獲得法學碩士，並留校當了老師，他後來去了中宣部，又進了體改委，循著一條完全不同的軌跡前進。

    他們在和這個時代一起進步。1984年,商品經濟時代的魅力開始顯現，推行住宅商品化的思路日漸清晰。房地產公司從政企不分的混血兒過渡到完全企業化，就始于這一年。

    10月里，主管房地產業的中央機構對組建房地產公司──那時候還叫“城市建設綜合開發公司”──作了明確規定，認定它們“具有獨立法人資格”，“實行自主經營，獨立核算，自負盈虧”。

    在同一個月，起碼有3份中央發布的文件，確定了“推行住宅商品化”的思路，國務院的一個暫行規定表示“大中城市都要逐步擴大商品化住宅建設，建設周轉資金由建設銀行貸款、企事業單位集資等多種渠道解決”。

    市場運作早就開始了︰往前推兩年，深圳一家報紙上出現了全國第一個房地產廣告，佔了足有四分之一個版面。當然，不應該忘記的是，作為一個行業，“房地產”是在1984年被命名的。國家計委、經委、統計局、標準局等批準頒布了《國民經濟行業分類標準和代碼》首次正式將房地產列為獨立的行業。

    1987年︰拍賣土地

    1987年眼看就要過去之際，深圳舉行了一次拍賣會。現場來了不少大人物，包括中共中央政治局委員、國務院外資領導小組副組長、中國人民銀行副行長以及全國17個城市的市長。此外，28位香港企業家和好幾個經濟學家，以及60多個記者也聞風而至。因為很多香港人不懂普通話，這次拍賣用的是“雙語”︰兩名深圳當地官員，一個講普通話，一個講粵語。

    如果這還不足以說明這次拍賣的規格之高，那麼，香港測量師協會贈送、專門從英國定制的棗紅色拍賣槌也可以用來作為佐證。槌聲一響，閃光燈閃成一片，一塊8858平方米、緊靠水庫的土地，最後以525萬元的價格成交。

    那時候，人們還並不知道什麼是“地王”。區區525萬元人民幣，就讓在場的人奉上了“沸騰的掌聲”。在當時的人眼里，對一塊土地來說，這是天價。

    深圳，也是全國，首塊土地的50年使用權通過拍賣的形式找到了主人。

    整個拍賣過程只持續了17分鐘，不過，有人認為，這是為此後深圳“一夜崛起”速度奠定基礎的17分鐘，也是中國迎來土地真正成為“黃金”時代的17分鐘。人們的激動之情不難從次日報紙的頭版窺見端倪︰“這是新中國自1949年成立以來的空前壯舉，也標志著中國大陸的改革開放進入了歷史新時期。”

    新時期是來了。第二槌在1988年的福州敲響。接著是在上海，這一次，貨幣單位換成了美元，數字也漲到了2805萬元。又過了4個月，第七屆全國人大一次會議對憲法進行了修改，將憲法中禁止出租土地的規定刪去，改為“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。緊接著，《土地管理法》也進行了修改，土地禁錮終于完全放開。

    至于第一塊拍出的土地，一年以後建成了“東曉花園”，並首次采用了按揭貸款的方式出售，151套住宅，不到1個小時就全賣光了。雖然房價只有每平方米1600元,但開發公司還是憑借這筆買賣，淨賺了400萬元。

    1993年︰泡沫

    這一年，人們見證了房地產的泡泡漲大到巔峰那一瞬間，然後又眼看著它一下子破了。這一年，許多人更記住了經濟學中的一個重要詞語——宏觀調控。從此，這個本來是對經濟總量進行調節的概念，就與中國房地產結伴兒而行。

    講到房地產泡沫，就要講到海南，就不得不回到1988年海南建省之後，海口市那個著名的“三角池”。1988年，隨著新“特區”的成立，來自內陸的人一下子擠滿了這個張貼著招聘、應聘信息的地方。

    此時已經進入體制改革委員會工作的馮侖，頂著“中國經濟體制改革研究所比較制度研究室副主任”的帽子，也來到了海南，其實就是下海，整天開著海南省委借給他的破面包車亂跑。

    馮侖眼前的海南熱鬧異常，雜亂得像個大縣城，但他同時發現“每個人都充滿激情，充滿希望，兩眼放光。海南不相信眼淚”。

    恰好，在深圳沒有折騰出名堂的潘石屹隨老板剛剛來到海南。老板在海口承包了一個磚場，他被委以磚場廠長的“重任”，管理300多名“民工”，誰知一年多以後，磚場倒閉，磚場老板卷款離去。最失意的時候，潘石屹住在海南簡陋的招待所里，除夕夜想到值班室看看春節晚會，卻被服務員毫不客氣地拒絕了。

    1989年，北京首次公開出售了商品房，盡管黃金地段的350套房子每平方米最高不到2000元，而且只賣掉了250套；天津、無錫和濟南紛紛建起了城市住宅示範小區，引得許多人參觀學習；1989年，中國第一個房地產經紀公司創辦，從此開始左右許多人的生活；到1991年，萬科已經成為首個上市的房地產企業。

    一幕又一幕的財富大戲，顛覆了人們的致富理念。當海南開發的熱潮剛興起時，無數懷揣夢想的人們以及幾百億的資金流入海南，房地產在不經意中成了點石成金的捷徑。

    1992年，鄧小平發表了“南方講話”，內容隨後被作為當年2號文件下發，緊跟在後面的就是中國房地產開發的浪潮。大批房地產開發經營公司仿佛一夜間冒了出來。

    據統計，1988年，全國房地產公司為3124家，此後3年，全國房地產公司基本上維持在這個數量；1992年年底，這個數字卻一下子變成了1．2萬家，到1993年又變成了3萬多家。1992年，全國商品房的銷售額達440億元，比上一年增長了80％。

    這場來勢凶猛的房地產狂潮首先是從海南島開始的。當時，這座總人口不足655.8萬人的海島上，到處都掛著房地產公司的牌子，最多的時候居然有5600多家。1992年4月13日的《海南日報》講了一件事︰某房地產公司在海口市投資的25層大廈，剛破土就被搶購一空。還有人大概算了算，發現人口只佔全國0．6％的海南，商品房卻佔到了全國總數的10％。

    1993年，這一切被推到了頂峰。該年度前5個月的統計數字讓西方經濟學家目瞪口呆︰中國固定資產的投資在上一年的基礎上又增長了69％。

    早在1992年年底，英國《經濟學人》就警告過︰1993年的某一個時候，蓬勃發展的中國經濟將會出現危險的過熱勢頭。外國佬的話音未落，意猶未盡者仍在做著暴富之夢時，1993年6月23日,時任國務院副總理的朱基突然發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

    緊接著，第二天，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，一共16條整頓措施招招致命，一路高歌猛進的海南房地產熱戛然而止。大量資金沉澱了，一大批被套牢的人和企業叫苦不迭，悔之不及。數千家開發商卷款逃離。

    這場調控的遺產，是給佔全國0．6％總人口的海南省留下了佔全國10％的積壓商品房。全省剩下的“爛尾樓”足足有600多棟、1600多萬平方米，閑置的土地18834公頃，積壓資金達到800億元，而在全國金融系統留下的壞賬就高達400多億元，是積壓房地產的重災區。

    1985年，海南人邢詒前把他在島外挖得的“第一桶金”帶回家鄉，先開服裝廠，後開房地產公司。“那時，海南土地的價格直線上躥，讓人心驚肉跳，剛到手的10畝地半年內漲了50倍，300多萬元一畝，想不到吧？”

    投身房地產業讓邢詒前從百萬家財的服裝老板搖身一變成為億萬富翁。在事業頂峰期，他的資產一度達到兩億多元，擁有海口最高的樓以及10輛奔馳、皇冠、凌志等豪華進口轎車。他曾經以為自己手里的錢一輩子也花不完了，每天往褲兜里塞進兩疊現金，左右兩個褲兜，一邊1萬元，唯一的念頭，就是在回家之前花個精光。

    1998年︰終結福利房

    但一覺醒來，他卻一無所有了，變賣家產也還不清欠款。他和中國的房地產業一起，在起步階段就接受了這樣的一次狂風暴雨的洗禮。

    在1998年以後，單位分房這件事，人們只能听別人說說，或者是在影視作品中見到了。從這一年起，在中國延續了近半個世紀的福利分房制度被徹底變成了回憶。

    這年的1月，搞房地產的商人王石被國務院總理朱基叫去，詢問對房地產市場走勢的看法。這被後來的分析家們認為是一件耐人回味的事情。

    2月28日，朱基主持召開國務院房改領導小組第三次會議，並亮明了自己的態度︰“要作個決定，今年下半年停止福利分房。”

    1998年7月3日，是中國住房制度改革的一個分水嶺。這一天，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。從這一刻起，原先的福利分房制度徹底被廢止。

    這不但是中國兩種住房體制的轉換期，也是中國人兩種生活方式的分水嶺。

    在南京市鼓樓區某小學當語文老師的常樂樂，是個既漂亮又愛笑的姑娘。可當她听到今後不再分福利房的消息，竟然哭了。她覺得很失落，很迷茫，“我剛到學校的時候，校長曾指著學校後邊的一塊空地說，3年後，這里就是你們的房子。當時我很高興，從來沒有想過自己要買房子。現在國家不分房了，我自己哪有錢買啊？”

    為了搭上福利分房的“末班車”，許多城里人連婚姻都開始功利起來，有的人還沒女朋友，立刻到鄉下相親找個女孩結婚；有的結婚沒幾年，已經分過一套房子的，听說30歲以上的大齡單身青年也可以享受房改待遇，立刻與另一半“假離婚”。

    福利分房成了閃電結婚的催化劑。當時，27歲的廣東湛江人鄒小偉與父母住一起，由于單身，單位的福利分房一直輪不上他。他和現在的妻子還剛認識100多天，根本沒想著結婚，但如今听說福利分房要取消了，他與女友一商量，決定“為了房子”結婚。

    當時流行的一則笑話則是這麼說的，某單位分房方案中規定，已婚者加3分。某君心底一算，自己就差一分，情急之下，在一家雜志上刊登如下征婚廣告︰現征一有意者共同生活，年齡不限！相貌不限！性格不限！男女不限！

    當年那個對失去福利分房機會倍感失望的常樂樂，省吃儉用存了10多萬元，又向親戚朋友借了一些，2005年終于在南京近郊選中了一套住房。她發出了這個年代人們最常听到的那種感嘆︰“一輩子的打拼就為了一套房。”

    告別了擁擠的居住記憶後，普通中國人又迎來了高房價的痛苦。

    2003年以後︰房價與財富

    2003年，關于房地產和財富這個話題，人們增添了不少談資。

    先是最新的《福布斯》“中國大陸百名富豪榜”公布後，人們驚愕地看到，涉及房地產業的富豪竟有35個，前10名富豪有6個是靠房地產一舉暴富的。緊接著，富豪榜的大人物、上海農凱集團公司董事長周正毅“落馬”，與他相隔不久，還有另兩名房地產商人也因為經濟犯罪而被“法辦”，由此，他們所代表的房地產商人通過非法手段謀利的路徑也被曝光，讓普通人清楚地看到了財富和權力是如何勾結著掠奪社會的。

    在福利分房結束後的幾年里，房地產熱已經熱到了何種程度？這一年的建材價格可以拿來衡量一番︰水泥、鋼鐵等的價格有時候一個月要漲出3個價格來。

    原先對貸款頗有顧慮的中國人，才過了沒幾年，就把“按揭”這個外來詞語掛在嘴邊。2000年5月底，建設銀行的個人住房貸款總額經過8年的發展後終于超過了100億元，但此後僅過了5個月，就一躍變成了200億元。那段時間，中國和美國的兩個老太太的故事廣為流傳，燃起了許多人的消費熱情。最流行的版本是這麼講的︰中國老太太省吃儉用一輩子，終于攢夠了買房的錢，卻沒機會住了；而美國老太太貸款買房，享受了一輩子，臨終前還完了銀行的貸款。

    2001年，“溫州炒房團”這個讓人們感情復雜的稱呼第一次出現。當年8月18日,一個吉利的日子，157個溫州人開進上海，3天買走了100多套房子；第二年春天，另一群溫州人來到北京，一下子就花掉2000萬元。從此，武漢、青島、深圳到處都能見到溫州人的身影，他們“走到哪兒，漲到哪兒”的名聲開始流傳，一些地方的領導為了迎接溫州炒房團，甚至親自布置接待方案，把他們奉為上賓。而在房價高漲叫苦連天的普通人那里，他們的名聲則不怎麼光彩。

    房價的上漲早就讓一些人感到擔憂。2002年元旦的前一周，已經成為清華大學經濟管理學院教授的魏杰接受了中央電視台的專訪，並發表題為《2002，房地產的冬天》的訪談講話，認為房地產已經產生了超過1993年的泡沫，而“2002年將是中國房地產業的冬天”。

    魏杰信誓旦旦地說︰“如果樓市不崩盤，我就去跳樓。”這句話為他在普通人那里贏得不少聲譽，但這並沒有阻止房價在此後幾年繼續瘋漲。

    關注過上海市中心的住宅區“申江名園”的人能輕易看出房價上漲的速度。2001年10月一期開盤時，這個繁華之地的房子價格是每平方米6000元，2002年年底二期開盤時是每平方米7000元，到2003年,每平方米的價格變成了1.1萬元，隨後是2004年的1.6萬元，以及2005年的2.4萬元。不到3年半，價格漲了300％。

    在杭州，有人講了這樣一個故事︰2001年，一對兒兄弟做生意賺了30萬元，每人分15萬元，哥哥炒股，弟弟買了棟樓，2003年10月一結賬，哥哥的錢還剩下6萬元，而弟弟的樓賣了56萬元，還覺得賣賤了。

    從這時候開始，人們就得習慣在高房價底下討日子。從這一年開始，那些沒有房子的人，將眼睜睜地看著房價突破一萬元、兩萬元，看著一次又一次地宏觀調控最終換來房價新的增長。他們會逐漸習慣“房奴”、“蝸居”這些此前聞所未聞的詞語，並且把<買房的計劃一再推延，目標地也離城市越來越遠。

    5月15日下午，一直還在看二手房的穆圖，再次來到東三環一家經常光顧的房產經紀公司，盡管這里的二手房交易量已大幅下降，但房價相比上月不降反升，自己心儀已久的那套住房又漲了七八萬元。穆圖在博客中慨嘆︰“照這樣下去，俺們全家人即使不吃不喝再奮斗兩輩子，在這座城市也買不起一套住房了。”