開發商揭三大利潤來源 偷漏稅造就房地產暴利

    記者近日在采訪中獲悉，當前一些開發商利用地方招商引資的各種優惠，以及房地產項目跨度長、環節多、成本計算復雜的特點，千方百計偷稅漏稅。有關專家建議加大房地產企業稅收征繳力度，打破房地產行業的暴利屬性，不僅能挽回稅收損失，也能促進行業健康理性發展。

    囤土地抬房價　成本低利潤高

    內蒙古包頭市一名房地產開發商告訴記者，房地產行業近年來吸引了大量社會資本進入，與房地產項目暴利有很

    “2002年以前我從事物流行業，一年賺300萬至400萬元就不錯了，利潤只有7%左右。後來轉行加工業，利潤達到20%。現在搞房地產，3年前一個項目投了2億元，3年後除去成本淨掙2個億。搞了房地產，就不想再搞其他行業了。”這位開發商說。

    “房地產企業利潤來源有三個方面，一是囤積土地，二是抬高房價，三是避稅。其中稅收規避方式較多，所以地價和房價上漲部分幾乎都成為企業利潤。”這位開發商透露，“按規定，一個項目從拿地到建成房子用3年時間，需繳納近2%的土地增值稅，但通過與稅收部門協調，土地增值稅一般可以免征。國內一些大房地產公司往往囤積幾千畝土地，過幾年後轉手賣給小開發商，一畝地掙七八十萬元差價，這部分利潤幾乎都能避稅。”

    “從抬高房價來說，房價上漲越猛，開發商利潤就越高，而稅收征繳方面卻很乏力。比如，現在房屋銷售環節征收16.5%的所得稅，2009年各地房價幾乎都上漲了50%，城市中心房價基本都翻了番。以前單價賣1萬元的房子，交所得稅1650元，毛利潤為8350元；現在房價漲到2萬元，交所得稅3300元，毛利潤為16700元。房價上漲後雖然稅收翻了番，但利潤增長的更多。這就是開發商大量囤地捂盤的原因。”

    這名開發商說，“從囤地捂盤的成本看，項目開發的時間越長成本越大，但是房地產開發的各個環節都可以外包，房地產公司平時根本不需要養多少人。現在即便是西部很小的開發商，手頭也有上億元的流動資金，囤地捂盤帶來的成本不算什麼。”

    做高成本延期結算　避稅漏稅花樣多

    華泰證券高級研究員張馳飛介紹，2009年，房地產上市公司平均毛利潤為29%，淨利潤不到20%，從利潤情況看，並沒有比其他行業高出許多。但通過多種手段避稅漏稅後，利潤提升空間巨大。

    據了解，江蘇地稅局2009年查處的房地產企業涉稅案件中，列前十位的企業涉稅金額高達1.1億元，最多的一家企業偷漏稅2500多萬元。

    中國財政學會理事、南京審計學院財政稅務研究所所長蔣大鳴教授說，房地產行業稅收漏洞多是事實，據某地稅務部門統計，有九成開發商存在稅收問題，有的地方實際征繳額與應征繳額之間存在很大差距。他介紹，房地產項目納稅主要有兩大塊︰一是5.5%的營業稅;二是33%的企業所得稅。而開發商可通過多種手法避稅漏稅︰

    一、利用房屋預售收入定義不準確避稅。預售收入關系到營業稅多少，我國稅收在測算預售收入環節，中央與地方的規定存在脫節。開發商在匯總預售收入時，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅範圍以外，這樣企業預售收入縮小。有的開發商等到房子基本上賣出去後，迅速將購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關稅法規定，銀行貸款不能算進銷售收入，因此不用納稅。開發商在“一貸一還”間，逃避了營業稅。

    二、應納稅所得額計算方式存在缺陷。所得稅是房地產項目需要繳納的最大稅款，也是避稅的最大黑洞。不少地方的地稅部門規定，“經過有關部門驗收合格”，項目才算完工。因此，房地產企業的項目決算要等到整個工程項目通過驗收後才能進行。因為一個項目需要建委、人防、消防、交管、技監、供水供電等10多個部門出具驗收報告後才算完工，漫長的驗收過程為開發商提供了偷稅便利，有些發商利用滾動開發項目，有意無意地將項目決算期推後。

    在滾動開發中，開發商又會把前一項目中賺來的錢投入下一個項目，使其成本無法清算，最終形成企業所得稅應納稅部分難以確定。有的開發商在住宅項目接近尾聲時，再投資建設商業項目，把住宅部分所賺利潤全部投入商業項目，避免交納巨額所得稅。

    三、對項目銷售環節交納的所得稅，不少開發商采取“拖”的辦法。最常見的操作手法是在一個項目內留下幾套房子不銷售，項目因此無法結算。一些開發商在交納預收企業所得稅後，一拖就是好幾年，造成稅收黑洞。這種手法也同樣被用于土地增值稅的清算中。

    四、稅務部門和國土、規劃部門缺乏有效配合。目前對房地產企業征收的土地增值稅在實際征管中的有效辦法，應當按“規定預征率”預征，項目完工決算應進行土地增值稅清算，但現實操作中，能清算的房地產企業很少。

    地方招商引資“方便”房企漏稅

    有關專家認為，開發商漏稅現象普遍存在，與地方稅源之爭有密切關系。一些大開發商往往是地方招商引資項目，通常享受稅收優惠政策。稅務部門一方面要完成稅收任務，另一方面害怕與投資者產生不快。因此，開發商要求的一些條件，地方政府和稅務部門能操作的往往都會給予方便。針對房地產稅收政策中的漏洞，有關專家建議︰

    一是有關政府部門加快建立房地產稅收控管體系，對現行政策不明確的地方，盡快執行統一政策。同時加強稅務、工商、國土、規劃、建設、金融等部門的信息交換與共享，最大限度掌握有關涉稅信息，做到應收盡收。

    二是打破房地產暴利行業屬性，可考慮對房價上漲過快地區設置新的稅種。

    三是在房地產開發領域，規範和遏制地方政府“稅源之爭”“財政返還”“財政補稅”等方式，將其視為“應收不收”，加大對房地產偷漏稅行為的打擊力度。