新房產稅覆蓋個人非營業性房產 京滬或先試點

    新房產稅開征在即

    將覆蓋到個人非營業性房產

    房產稅開征腳步聲漸近。

    5月12日，一則“上海近日將出台樓市調控細則並征收房產稅”的消息佔據各大網站的顯著位置。而一個星期前的5月4日，國務院法制辦財政金融司副司長季懷銀也通過官方媒體透露︰“開征住房保有環節的稅收，是保證住房市場健康發展的治本之策，也是解決當前我國面臨的多項棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實施而非一蹴而就”。

    這一表態意味著政府開征住房保有環節稅的基本框架和政策措施已基本成型。

    本刊獲悉，中央政府已緊鑼密鼓地進行房產稅各項準備工作，其中包括稅種設置、征稅範圍、免征額和稅率的設定等細節。中央財稅部門的基本思路是，對1986年發布的《房產稅暫行條例》進行修訂，將房產稅覆蓋到個人非營業性房產，在某些房價上漲過快城市先行試點。

    開征房產稅最現實

    關于房產稅開征，目前流傳有多種版本，如上海開征房產保有稅，重慶獲批房產特別消費稅。此外，物業稅空轉也一直是媒體關注的焦點。

    “這幾個名稱其實說的是一個事情，在概念上沒有準確不準確之說，我認為表述比較合理的是房地產稅；但是在具體操作上面，用別的說法也沒有關系，比如叫房產保有稅也不是不行。”財政部財科所所長賈康向《中國經濟周刊》分析說。

    中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為，重慶的房產特別消費稅是最不靠譜的，“因為房產特別消費稅肯定是流轉稅，需要在買賣中繳稅，這就違背了房地產稅是財產稅的基本性質，稅理上是講不通的；此外，還增加了買房人的負擔，搞不好，還有可能變成漲價的因素。

    “上海提出的保有稅這個說法是對住房保有環節征收的房產稅，這句話是被媒體通俗化了，其實房產保有稅就是房產稅，只不過過去房產稅只是對商業地產開征。” 劉桓說。

    房產稅在中國並非新稅種。1986年10月即在城市、縣城等按年征收，其中，對個人所有非營業性房產免征。而物業稅，早在2003年10月召開的中共十六屆三中全會時就寫入了決議，並于2003年開始在全國進行物業稅“空轉”試點，其重要內容就是“房地產模擬評稅試點”（評稅試點範圍僅針對經營性房產，不涉及居民個人住宅）。截至2009年末，已經有北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津10個省份（含計劃單列市）試點模擬評稅。今年開始，模擬評稅試點擴大至全國，每個省份選擇一個城市進行試點。

    “有了10個省份物業稅“空轉”的經驗，房產稅評估稅基，在技術上不存在問題。”賈康告訴《中國經濟周刊》。

    在劉桓看來，物業稅是一個好稅種，如果開征房產稅還存在土地使用稅問題，“一所房子，要交土地使用稅、房產稅，比較復雜。如果開征物業稅，可以把土地使用稅、房產稅合在一塊，在交了土地出讓金之後，土地就不用再交使用稅了。因此，開征物業稅，會對費、稅的管理進行重新規範。而房產稅只是在原有基礎上征稅，綜合配套的進一步改革目標是達不到的。”

    但他同時表示，目前由于物業稅開征涉及到的利益方比較多，首先繞不開立法程序，“要出台物業稅，肯定要先通過人大立法變成法律，雖然從長遠看是一個好稅種，但是‘遠水不解近渴’，開征房產稅更為現實。”

    劉桓告訴記者，房產稅在美國就叫房地產稅。在美國，房地產包含土地所有權，買賣、轉讓時是房子跟地一起轉讓。但在中國，由于土地屬于國有，如果按照房地產稅來征收不合適。

    “其實當時之所以提出物業稅概念，核心是繞開地權的問題，畢竟地面建築是你的；而沒有土地的地面建築，在香港就叫物業，所以當時就提出要開征物業稅。雖然有點不倫不類、怪模怪樣，但是準確地表達了這個含義。” 劉桓告訴記者，叫什麼名稱並不重要，重要的是能不能開征以及能不能達到開征的目的。”

    5月11日，國家稅務總局一位官員在一個公開場合表示，“前段時間大家所說的住房保有稅、房產消費稅都是錯誤的，並沒有這兩個稅種。根據現有的法律，房產稅與物業稅有可能啟用。”

    “不太可能是物業稅，有可能是房產稅。” 這位官員說。

    上海、北京或將率先試點

    目前，物業稅試點還在緊鑼密鼓進行，而房產稅的開征已經提上議事日程。

    近日，有消息稱，上海正緊鑼密鼓討論制訂上海樓市調控細則，其中包括房產稅征收辦法。最終選定的方案是應用現有的房產稅概念，初步草案將家庭人均面積作為是否征收房產稅的重要依據，如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產價值8　的房產稅，計稅基礎為評估價而非房產成交價。

    針對上述傳言，劉桓分析認為，這或許是上海已經得到默許試點的一個信號，國家如果開征房產稅，或許會拿上海、北京、深圳等城市做先行試點地區。只不過上海公布了房產稅消息，北京目前沒有表態。

    “房產稅雖屬地方稅，但稅收立法權在中央，上海能不能開通試點還要視中央統一的部署。”劉桓說。

    房產稅調控力度不大

    我國現行的房地產稅制，是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的。在現行的稅制中，房地產業領域涉及的稅項主要有營業稅、土地增值稅、房地產稅、契稅、耕地佔用稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城鎮土地使用稅、城鎮維護建設稅、固定資產方向調節稅等10多類。現行稅制把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象。

    如果征收房產稅有兩個關鍵因素︰計稅依據和稅基如何確定。

    已經披露並廣為流傳的上海試點方案中的計稅依據是需按年支付相當于房產值8　的房產稅。這意味著，如果一套房子價值100萬元，那麼，每年應交房產稅8000元。在業內人士看來，“8　”這個數值比較接近房產稅對商業地產開征的額度。

    記者注意到，在1986年版的《房產稅暫行條例》中規定，對于不出租的房產，計稅依據是房產原值一次減除10%至30%後的余值，若沒有房產原值作為依據，則由房產所在地稅務機關參考同類房產核定，稅率為1.2%；對于出租的房產，租金收入為計稅依據，稅率為12%。

    據記者了解，目前上報國務院法制局和人大法工委的方案，也是按照原來的房產稅，比照商業經營性地產自用房產的辦法，原值打7折再乘以1.2%。

    劉桓給記者算了一筆賬，比如，一套價值 100萬的房子，按照70%折舊後做為依據，就是70萬，每年征收1.2%就是8400元。這跟上海的8　的房產稅比較接近。

    上述國家稅務總局官員表示，“如果開征房產稅，調控力度並不大，不必太恐慌。”  （記者 王紅茹）