二套房標準改變 終結全民炒房

    從2007年國家針對二套住房差異化貸款的政策出台以來，如何定義二套住房已經成為眾多銀行“痛並快樂著”的事情，所謂痛，是指因為沒有非常明確可操作性的執行標準，如何發放貸款有些麻煩，但同時，又因為可以根據需要調整貸款發放政策而快樂著。

    盡管隨後的政策明確規定以家庭為單位，限定二套住房，但是，改善住房可按第一套執行又為購房者和銀行提供了發揮的空間。如銀行以改善性為由，低折

    如今，隨著銀監會關于第二套住房貸款記錄的認定標準，以房屋數量為限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位政策的出台，第二套住房貸款政策發生了根本性的改變，基本上堵死了以往購房者和銀行可以鑽的所有空子。

    對此政策的出台，業內人士表示，一旦“以房為限”的精神成為正式文件下發執行，中小業主的房地產投機將受到嚴重打擊，“全民炒房”的現象很可能成為歷史。據了解，此前執行的二套房認定標準通常是根據是否利用貸款購買住房，且貸款是否已經還清來界定，而醞釀中的二套房貸執行的原則卻是“以房為限、以家庭為單位”。

    日前國務院下發的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》明確要求，二套住房的認定標準由住建部會同人民銀行、銀監會抓緊制定，目前具體細則還在制定過程中。

    市場有望降低投機性

    島城業內人士在接受記者采訪時表示，以房為限的原則，很大程度上使房產回歸了居住的本質，房產的投機性將大大降低。

    “這將徹底扭轉目前已經開始形成的普通工薪階層對房子的投機心理，短期內將使得房產市場投機潮銳減。 ”該業內人士表示。

    以房為限的政策一旦執行，對于有改善性需求的住房擁有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的優惠利率。對于已經用全款購買過房產，但還想利用貸款投資另一套住房的小業主，以後無法享受首套房的信貸待遇，必須執行首付50％、利率1.1倍的嚴格政策。這一舉措無疑將使得市場的房源供應大大增加，也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現象。

    據了解，在青島目前的商品房市場上，第一套房全款購房的比例高達50％，特別是在2005年以前購房的人群中，80％以上為全款購房，這部分面臨著再置業或者升級居住的業主，一旦選擇出讓手中的房子，將會給市場帶來大量的房源。同時，“以房為限”的原則也限制了這部分客戶消耗目前市場的房源，降低了他們利用金融杠桿進行再投資的可能。

    業內人士表示，新原則對于中小投資者的心理威懾力將會非常大，首次提及了住房回歸消費品本質，但是需要注意的是目前住房聯網制度還不完善，曾經使用貸款購買的房產可以從銀行征信系統查詢，但是難以確定家庭名下的未貸款房產。 “以房為限”的作用究竟有多大還要看政策細則出台後的實施效果。

    購房者期待等到好消息

    “按照現在的政策，是不是原來的房子賣了，再買房子就應該算第一套了？ ”對于這個政策，購房者李明非常高興。

    在去年高點時，李明把自己居住的不到五十平方米的小房子賣掉後，本想可以依照改善性住房的標準，貸款再換個大一些的房子，在四方區，看好的新房定金都已經交了，可是，關于改善性住房貸款優惠取消後，再貸款買房就算第二套住房了，貸款首付和利率都上浮了，這對僅僅工作了四年的他來說，難以負擔。原來取消改善性住房貸款標準的政策出台後，他非常懊惱，認為“自己掉到政策的空里”了。

    “現在好了，如果按照套數計算，我還是第一套住房，依然可以享受銀行貸款優惠利率和首付。 ”李明非常高興，這兩天趕緊把材料遞交給了銀行，銀行方面表示由于細則還沒有出來，還需要等待總行指示，讓他回去等消息，但同時也表示估計應該差不多 “首付最低20%，利率八五折”，李明喜滋滋地告訴記者。

    銀行實際執行有難度

    盡管從有關主管部門官員的吹風讓“二套房”定義越來越清晰，不過，樓市新政中仍有諸多概念需明確，銀行在執行新政時仍然面臨左右為難的困境。

    島城某商業銀行個人信貸部負責人告訴記者，他個人認為雖然這個提法很好，但從目前來看，這個說法有些隨意，可操作性太差了。因為從目前中國各個城市的實際情況來看，根本還不具備按套數決定發放貸款標準的條件。如青島，先不提青島市交易中心和各商業銀行之間沒有聯網的事情，就是青島市交易中心也沒有實現全市聯網，而僅僅只是市內四區聯網，也就是說，一個人如果在萊西買了房子，再到市區買房子，由于沒有聯網，無論是銀行還是青島市交易中心都查不到他有房，因此銀行也可以按照第一套來發放貸款。

    另外，即使是市內四區有聯網，該負責人還表示，來回查詢的人工費和手續費以及辦理業務的效率等都是問題。“還是等等看細則吧”，他表示，從目前來看，其他城市包括武漢、南京等城市也存在同樣的問題。

    據了解，盡管新政執行尚處磨合期，但是，鑒于國家擠壓房市泡沫的決心，不少銀行對于房貸已望而卻步。一家股份制銀行人士表示，去年該行由于發放的房貸太多，而利率大都是打折的，目前對其業績已經造成拖累，今年該行的個貸重心將轉向經營性貸款，而另一股份制銀行人士表示，該行自去年下半年信貸開始收緊時便已很少發放第二套房以上的房貸了。

    執行力與政策延續性

    4月，被業內稱為“10年來最為嚴厲”的房地產調控政策連續出台，同以往一樣，政策的核心仍舊是從擴大供給、抑制不合理的需求，以及調整房地產產品的供應結構三個方面出手，但其落腳點和可執行性超過了以往所有政策的力度。

    對此次政策的出台，業界議論紛紛，而海內外媒體則均稱“中國房價會出現程度不一的下降”。毋庸置疑，此次政策出台的初衷也是為了中國樓市的健康發展，但是，按照以前的樓市調控經驗，中國樓市政策的力度經常會被各種因素抵消，那麼，此次政策效果到底能怎樣，也需要經過檢驗。

    首先，對于任何政策來說，執行才是關鍵。

    縱觀近年來出台的若干房地產調控政策，其政策制定的嚴厲性一直是有的。不論是之前的“90/70政策”，還是“二套房貸政策”，從制定者的初衷來看，如果執行到位必定會對市場產生巨大影響。

    然而，在實際的執行過程中，由于涉及的多個部門都顧及到部門利益，執行力度大打折扣。比如二套房貸政策，是近年來最為反復的政策。不僅二套房的界定一直是處于模糊概念，而且各大銀行為了完成其貸款要求，對政策的解釋各不相同，即使在政策執行最為嚴厲的時候，有些銀行也常常大打“擦邊球”。

    從今年新政的內容來看，同樣涉及國土、住建、銀行、稅務等多個部門，同時還有部分涉及到地方政府的利益。因此，政策能否真正落地，不僅需要可執行的細則出台，更需要多個部門、地方政府的真正落實。

    其次，調控能否具有一定的延續性。

    “越調越空”雖然是近幾年來社會戲謔房地產政策宏觀調控的語言，但是，必須承認，這幾年房地產市場的價格曲線的確沒有達到調控的目的。

    縱觀10年來我國出台的一系列和房地產有關的調控政策，都是階段性的政策，反復性太大。很多都在執行過程中不是悄然消失，就是用其他“救市”的政策來停止嚴厲的政策。

    2007年，國家出台較為嚴格的調控政策後，樓市出現了銷售滯緩的局面。當時業內普遍的觀點是，該政策已經開始促使市場進行自我調節，市場逐步回歸理性。但滯銷的樓市讓一些地方政府開始害怕，以及突至的全球金融危機，使一些地方政策在2008年就迫不及待地站出來，出台了若干救市政策。不但階段性地停止了眾多嚴格的調控措施，還出台了一些被認為對樓市健康發展不利的“土政策”。當時業界有人直指，2008年的救市政策是將之前出台的一些嚴厲的房地產調控政策全部推翻，“政策寬泛程度甚至超過5年前”。

    當然，政策肯定是要適應市場的需求，但問題是，政策反反復復，讓購房者對樓市的走勢難以判斷，同時政策嚴肅性也大打折扣，結果也導致房價在這兩年內出現了大起大落，顯然這對樓市和經濟的發展是極度不利的。

    因此，就目前剛剛出台的政策而言，經是好經，如何才能念好？能夠念多久？面對這些問題，有業內人士表示擔心，此輪“10年來最為嚴厲”的政策，執行力度有多大？執行的期限又能有多長？如果一年不到就再次推倒重來，那必然會嚴重損傷購買者的心理預期，會使購房者和開發商逐漸對調控政策視而不見，再次堅定市場 “越調控越漲價”的理念。

    青島房產市場或將出現拐點

    3月份，青島市一手房成交住宅面積67.09萬平米，同比增長21.77%，而市區均價已達9800元/平方米，批售比僅為0.88（批售比等于當月新增供應比當月成交量），供銷比為5.61（存銷比等于總庫存比當月成交量），即不考慮新增供應，所有庫存房產將在不到6個月內銷售完畢，整個市場呈現供不應求的狀況，熱度可見一斑。

    就在房地產市場火熱之時，日前，房地產市場新政出台此次新政的出台將會對房價漲幅較大、地價屢創新高的青島有怎樣的影響呢？

    思源經紀認為，政策的出台是一張直接有效的調控牌，透露了政府調控樓市的信號，彰顯了政府遏制高房價的決心，對部分購房者及開發商心理影響不可小覷。雖然青島樓市的剛性需求很大，新政出台後市場不會短時間內出現大幅降價，但房價漲勢很有可能因此得到遏制，青島房產市場或將出現拐點。而對于部分以投資和甚至投機為目的的購房者來說，首付上調至5成，減少了小資金獲取高利潤率的利潤空間，提高了投資的成本，對于短線投機者而言更是加重了負擔。所以，隨著投資成本的上升，很多中小型投資者被迫放棄購房計劃，使現今市場中佔有一定比例的投資、投機需求大大降低，從而促使青島樓市會逐步回歸冷靜，價格日趨理性化。

    思源經紀認為，對開發商來說，雖然政策效果釋放會有一定的延後性，但長遠來看，一段時間以後，房地產市場的價格會逐漸趨于穩定，盡管以自住為主的剛需樓盤不會受到太大影響，但是，對于一些投資功能更強一些的樓盤而言，客戶的減少，必然會使樓盤銷售受到一定影響。

    此外，新政也會在一定程度上影響到二手房市場。政策的出台，會促使部分投資客在政策落地前的一段時間內出售房源，從而使得二手房市場供應量有所增長，這一定程度上會緩解現在市場供不應求的狀態，使成交價格在近期內保持一定的穩定性。

    總之，隨著房地產市場重度調控的大幕拉開，在短時間內，市場會形成供求雙方的僵持，而政府是否還會繼續出台更為有力的組合拳，房價能否得到真正的抑制，還需要市場的進一步檢驗。(本報記者)