未來一月房價會有最大30%回落 地方不會救市

曹建海做客《第一時評》，談房產新政對房價影響

    嘉賓介紹︰曹建海，房產“三劍客”之一，中國社會科學院工業經濟研究所研究員、經濟學教授。

    信貸資金支持是房價猛漲罪魁禍首

    主持人︰那麼房價上漲是有根據地上漲，還是泡沫呢？

    曹建海︰這種上漲應該是在原來已經有泡沫的價格基礎上又進一步膨脹了。這一次長勢太猛，是因為信貸資金支持下的房屋炒作過于嚴重，這

    從長期來看，特別是從2003年以來，我們的房價一直是上漲的。回到1998—2003年，房價也是上漲的，但是上漲的幅度非常小。而2003年以來漲幅逐年提高，特別是2007年達到高峰，2008年有所回落。2008年底我們開始救市，2009年3月份一直到今年，經歷了一個最瘋狂的時代，這個時代可能是我們房改以來最瘋狂的時代。

    中國房價為什麼這麼高？我認為惡意的投機需求，加劇了炒房的行為。另外在我國為了促進房地產市場的繁榮，特別是在去年的時候，我們還對炒房、買房給了稅收的減免。

    主持人︰這一次新國十條出台以後傳遞出來的是一個怎樣的信息呢？

    曹建海︰信息實際上就是要改變長期以來我們所說的把房地產業作為支柱，把住房作為投資品，放任他的交易、炒作的這個局面，我想這是這次調控的主要目的。高房價一個原因是供給壟斷，地方政府層層加價，弄的需求相對不合理，需求比例太大。這樣的局面是2003年以來房改方案、房改制度形成的一個後果，這樣就導致了房價的高漲。

    新政出台不影響群眾的改善性需求

    主持人︰這一次新國十條推出以後，是否會影響到我們老百姓的生活和他們改善性需求？

    曹建海︰現在房市火爆本身是投機集團之間的對倒，我想目前的房價，對普通老百姓來講早就出局了。按目前的房價水平，你想要去買房實際上肯定不如去租房。買房的目的如果不能抑制（尤其是對投機的打壓對普通老百姓基本上不會出現誤殺的問題），我覺得普通老百姓還可以再等待。

    主持人︰我看網上有這樣一個說法，說這一次新國十條中最大的亮點莫過于二套房貸首付不得少于50%，第三套房可停止貸款，民眾普遍認為這是一項遏制炒房者的“利器”。但也有人認為，全國幾個著名的炒房團沒一個缺錢的，炒房根本不用貸款，一樣照買不誤，您怎麼看待這項政策對炒房者的影響？

    曹建海︰炒房團肯定要用信貸資金的，炒房團如果有1個億的話，通過信貸資金他可以炒作5個億的樓盤。自有資金因為他本身也是通過高利借到手的，自有資金主要是用于首付部分的。所以說炒房團一旦離了信貸資金，立馬就會灰飛煙滅了。這個政策對打壓炒房應該是起到了一定的作用。

    未來一個月房價大概有20%到30%的回落

    主持人︰我看到有新聞報道，一些地方的炒房團已經開始大規模拋售了，從而造成了房價的區域性回落，是否說明了新國十條的頒布已經起到了作用？

    曹建海︰應當起了比較大的作用，比如說在北京的一些開發商新開的樓盤里面，價格都出現了打折的現象。過去這是根本不存在的，而且二手房的交易量也在迅速地減少。

    主持人︰新國十條的“藥效”會在什麼時候達到高潮？

    曹建海︰房價的回落現在來看需要一段時間，需要到成交量急劇減少之後，我想房價可能就會恢復。在現在這種情況下，炒房的人不僅不進貨了，而且要出貨。我看到中介滿街走，是因為炒房者都在大規模出貨，而接盤者現在是寥寥無幾。

    主持人︰從年底到現在，我剛听您說房價上漲了50%？

    曹建海︰是去年到現在，大概去年三月到今年三月的漲幅。

    主持人︰出台這個政策後房價回落百分比會有多少呢？

    曹建海︰我估計未來一個月大概有20%到30%的回落。比如說回落30%，那去年的漲幅50%基本上就回去了。如果回落20%的話，相對于去年同期可能還是有所上漲。

    即使房價回落30%也不鼓勵購買

    主持人︰有的人說這僅僅是在抑制炒房者。新國十條的出台，似乎沒有針對購買者提出一些更實惠的政策。我看網上有人說，能否降低第一次購房貸款利率，來真正對購房者提供更多的實惠，您覺得這個觀點怎麼樣？

    曹建海︰我覺得目前的價格對購房者來講肯定是過高的，可能高收入階層不在意。現在很多房子租售比，北京達到了50到80倍。我覺得對于這些人來講，現在的價格即使回落30%仍然沒有購買的價值。對于普通購買者來講，即使降一些首付和利率，也不能根本改變這樣的局面。我主要想說的是，還是要理性購房。

    地方政府已經成為高房價的“元凶”之一

    主持人︰您預計地方政府會不會支持這個政策？就是從執行上來看他的操作性強不強。因為從2008年的地方政府反應來看，一旦房市遇冷，地方政府都會采取相應政策扶持。

    曹建海︰我想在新國十條第一個大問題里面，要求各地區、各部門確實要履行穩定房價和住房保障的職責，實際上已經封死了地方政府再次救市的各種可能。首先強調住房是一個民生問題，經濟問題是次要的。另外強調問責制，以省為總負責，要考核各個地方政府能否把房價穩住，能否提供住房保障。我想再次救市從中央政策里面已經失去了政策性的支持，因為我們已經充分認識到住房是一個民生問題，而不是一個抱著GDP增長的經濟問題，經濟問題是次要的，如果社會不穩定了，老百姓失去幸福了，單純就是房價上漲、經濟增長，這對我國是毫無意義的。

    主持人︰我們現在看來，這個政策是一個非常好、非常惠民的政策，它在實施的時候是否會遇到一些阻礙呢？

    曹建海︰阻礙肯定是有的。比如說就有“三條後腿”會拖延房價回落的時期。比如說住建部雖然這次提出嚴格預售制，但是實際上是在保預售制的，預售制沒有相應的被取締。而預售制是開發商空手套白狼不負責任的壞制度。

    主持人︰這個困難有沒有方法克服呢？

    曹建海︰克服的手段就是取締預售制，直接給消費者提供現房，但是住建部沒有取締。所以開發商利用極少的自有資金，利用預售制和銀行貸款采取以小博大，空手套白狼的開發模式仍然沒有得到根本的改善，這樣對消費者未來的利益還是不利的。

    我們這次新國十條里面沒有繞過地方政府土地經營這道檻，而土地經營現在看來是推高房價的一個重要的推手。所以，在目前主要通過拍賣來賣地的情況下，地方政府已經成為高房價的“元凶”之一了。另外，國土部對小產權房一直是充滿敵意的。其實小產權解決住房從民生方面來講，比我們保障房要好的多了。

    另外，我們看央行寬松貨幣政策如果不回籠的話，房價的回落就可能就會出現反彈。所以這都是我們未來時期房價回落面臨的一些不利的因素，甚至有可能把房價繼續托起來的一些因素，這我們必須充分認識到。

    想根本遏制房價還需稅務手段

    主持人︰想要根本的遏制房價上漲，您覺得後期是否還要出台一些調控政策？

    曹建海︰新國十條也提出來了，如何抑制不合理的住房需求，除了差別化的住房新政策之外，特別提到了發揮稅收政策對住房消費和住房房地產收益的調節作用。住房消費有可能對高檔房征稅，住房收益有可能對房屋增值部分進行增稅，我想這個政策還不完善。我們後面要征收物業稅，即對多套住房的持有者征收累積的物業稅。另外，我認為應該開征住房的空置稅，就是說空置不用的住房要進行懲罰性的征稅，另外還要有增收房地產收益稅，房地產收益稅就是對房屋增值部分，原則是增值出租，增值部分就是由國家稅收的方式把它征走。