“最嚴厲調控”出台樓市現逆轉 首現買家違約潮

    連日來，中央調控樓市的重拳頻出，繼4月15日宣布將購買二套房首付比例提高到50%後，4月17日，國務院又發文嚴控第三套及以上住房貸款和外地人購房貸款，並要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

    北京樓市形勢急轉直下，在空前力度的新政打壓之下，之前瘋狂飆升的房價已經停漲，而購房者方面，觀望情緒開始蔓延，甚至出現了不少退房現象。

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    打折促銷初現端倪

    新政令開發商猝不及防，一周以來，已有部分開發商悄然推出了折扣優惠。其中，今年漲幅居前的區域如通州、大興、燕郊等，率先出現了打折促銷跡象。

    4月18日，通州某項目開盤銷售，150套房只針對VIP客戶，均價在25000元/平米的基礎上優惠4000元/平米，但要求全款支付。4月21日，售樓處稱，報價還是23000元-29000元/平米，下次開盤是否有優惠尚未確定。但22日下午，該項目售樓員給記者來電，表示本周末繼續開盤，優惠後的均價為20000元/平米。而且與上次優惠只針對全款客戶不同，所有辦理了VIP卡的購房者都可享受優惠價。

    記者還從通州另一項目銷售員處獲悉，目前均價約24000元/平米，全款購房有2000元/平米優惠，貸款最高可享1200元/平米優惠。

    燕郊天洋城銷售人員也表示，本月底開盤，均價約1萬元/平米。而半個月前記者從銷售人員處獲得的開盤預計均價是約12000元/平米。

    近日，記者以購房者身份致電位于大興區的鴻坤理想城售樓處，銷售人員表示，該項目推出了全款9.6折的優惠。

    來自機構統計顯示，因為開盤項目郊區化以及樓市新政的持續出台，4月中上旬，北京商品房開盤均價為21058元/平米，相比3月份下跌幅度達到8.7%。

    不過，記者采訪發現，更多項目在價格上還是采取“按兵不動”的策略，比如京貿國際城仍然是26800元/平米。此外，由于樓市“溫度”驟變，一些開發商也決定以捂盤應對，不少計劃在4月中下旬入市的項目紛紛推遲至5、6月份入市。

    成交量下跌，買家不著急了

    統計顯示，本月1日至18日，北京純商品住宅期房整體成交活躍，成交量明顯好于3月份同期。但是，自4月15日後，成交量立即明顯下滑。北京房地產交易管理網數據顯示，4月15日至4月21日，北京純商品住宅期房共成交1710套，環比上周（4月8日至14日）下跌了近三成。

    4月21日上午10點左右，記者來到望京區域中廣宜景灣和大西洋新城，逗留期間兩個項目的售樓處均未見有看房者身影。中廣宜景灣報價為38000元/平米，售樓員說，所剩房源不多，不會降價。大西洋新城目前的報價是33000元-36000元/平米，貸款有9.6折優惠。

    “已經有售樓員打電話給我，說有人退房或有改底單的房子，問我是否考慮”，鄒女士告訴記者，之前買不到房子她很著急，但現在新政出來後她不再著急了，售樓員卻一再打電話給她。鄒女士告訴記者，位于通州的珠江拉維小鎮、大興的潤豐錦尚，都有售樓員聯系過她。

    “之前我一直在想怎麼樣才能搖上號，現在不著急了，如果開盤價還往上漲，那我肯定不買”，報名參加了搜房網團購首開石榴派的陳先生說，原定于上周末舉行的搖號推遲了，而且開盤均價也由18000元/平米改為待定。由于這幾天他關注到了新政，他已經不再像之前那麼恐慌，“屆時搖上號了也要看看情況再說”。

    二手房市場 10人看一房變成1人看10房

    房源增6000套，報價跌7%

    新政一出，北京二手房市場也是“風雲突變”，業主惜售待漲心態不再，快進快出的短期炒家也迅速“拋盤離場”。北京中原三級市場研究部統計數據顯示，15日以後，北京二手房市場房源新增達到了6000套，相比之前市場平均水平上漲了50%，特別是通州區、望京、亦莊、大興、昌平等郊區，環比房源上漲幅度達到了翻倍。

    而中原地產另一項統計顯示，在目前市場的二手房存量2萬套中，抽樣顯示60%的房主表示不再漲價，更是有20%的房主已經表示願意降價，特別是對全款購房者，目前已經能夠優惠3%-5%。比如總價165萬元的房子，業主主動降價5萬-10萬，希望可以早日成交。

    據鏈家地產市場研究部統計，4月16—21日六天時間里，全市新增二手房源掛牌價下降明顯，掛牌均價21000元/平米左右，降幅達7%左右。其中，通州、望京、學院路、亦莊、朝青等多個典型區域的掛牌價，相比一周前更是下降10%以上。鏈家地產市場分析師張月認為，隨著典型區域掛牌價格的明顯回落，成交價格停滯就不是短期的正常波動，而很有可能就是未來一段時間回落的征兆。

    賣家劉先生上周剛剛把自己待售的沿海•賽洛城的房子提價到27000元/平米，而上周末一系列新政策出台後，他就把掛牌價降到26000元/平米，“如果全款的話，價格還可以再商量”。

    首現買家違約潮

    據中原地產、21世紀不動產等多家中介反映，4月15日開始頻出的新政給市場成交帶來了明顯的“末班車”效應，很多之前已經簽約的二手房為了盡快貸款，使得20日之前這幾天的成交量明顯上漲，甚至在4月19日出現了2369套的歷史最高峰，但是市場已經非常明顯地顯示出觸頂跡象。

    新政影響之下，之前熱情高漲的購房者已轉為蟄伏觀望。“上個月的這時候是10個客戶搶一套房子，現在則是一個買家看10套房子。”通州一家房產中介人士這樣形容最近幾天的通州樓市。

    “現在新增客戶非常少”，北京中原三級市場研究部統計數據顯示，在4月14日以後，北京二手房市場新增客戶需求僅為3000組，客戶需求新增下跌了8成。

    此外，新政後還非常明顯地出現了買房客戶違約的現象。中原地產三級市場部研究總監張大偉告訴記者，因為系列調控，客戶違約比例已經達到了70%。而在此前的一年多時間里，北京二手房市場違約中，90%都是因為房主認為售價過低而違約。

    “樓市或再次步入寒冬”

    ■ 後市展望

    “3個月後，市場上需求的大幅萎縮將成為定局，開發商不得不客觀面對後市無力的事實。而年底將又是一個地產行業的寒冬。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，新政將極大地增加購房成本和房產擁有成本，加上政府所釋放的明確信號，市場將很快由看漲轉為看跌，投資客將大幅退出樓市，需求銳減。

    楊少鋒表示，由于2009年大部分開發商通過銷售和各種渠道回籠了大量的現金，短期之內絕大部分開發商都沒有資金壓力，加上近期市場上多數一線城市可售房源較少，所以短期之內房價還將持續堅挺，許多開發商還將保持觀望態度。。

    21世紀不動產分析師齊凡認為，短時期內可能會有一批投資者將其房子拋售到二手房市場，導致二手房價格先行下跌，然後傳遞到新房市場，新房價格下跌再影響二手房。

    廣州退房創紀錄 二線城市較平靜

    ■ 連線•他城

    中央連出重拳遏制房價後，各一線城市反應迅速而劇烈，二線城市則相對舒緩一些。

    據《廣州日報》報道，廣州退房率一周漲了5倍，其中20日當天竟然出現了804次的退房紀錄，創下廣州樓市有史以來的最高紀錄。出現退房的樓盤集中在買家實力弱的外圍區域，中心城區不太明顯。而據陽光家緣數據顯示，廣州市一手網簽價格也跌破了萬元，15日為11704元/平米，17日即跌至9757元/平米，幅度和速度都很驚人。房價的下跌，讓投資客更警惕起來，希望能借此機會“撿便宜”。

    在深圳，近幾日的新房成交量已經腰斬。早前一周，深圳的新房成交量還維持在平均150套/天左右，4月18日、20日分別只成交101套、60套。

    據《21世紀經濟報道》稱，目前上海至少有15個樓盤一再推遲開盤。開發商繼續堅持的捂盤策略，很大程度上延緩了調控新政的見效過程。

    而此前被熱炒的海南島，此番對于新政的反應並不明顯。雖然17、18日兩天，海口、三亞、瓊海三地的商品房交易量都有所下降，但當地業內人士認為，新政對海南整體的購買力會有影響，但不會太大。理由是海南房價已經走高，其旅游房產以外地人購買居多，大部分為高收入人群，一次性付款者居多。

    此外，在大連、青島、石家莊、無錫等二線城市，市場依然相對平靜，以觀望為主，拋盤現象幾乎沒有出現。因為此類城市的樓市以自住需求為主，投資客所佔較小。廣東佛山林先生近期正打算買房自住，新政出台後他一邊期待房價會有所下降，趁機改善居住條件，一邊又擔心一線城市的投資客會轉移到二線城市，致使原先的“價值窪地”會上漲。

    差異化信貸政策步步逼退樓市炒家

    “精準打擊”，是不少業內人士對4月15日、17日國務院出台的系列房貸調控政策的評價。

    盡管如此，部分業內人士從金融的角度點評時，仍然認為中國的房地產泡沫很可能還會繼續膨脹。泡沫嚴重的區域和產品就會遭到嚴重的交易量萎縮，然後資金鏈脆弱的二手房主和開發商將開始低價拋盤。而中央對樓市的信貸調控政策中，部分細則的實施可能有一定的操作難度，如對“高房價地區”的界定，又如目前銀行核實“以家庭為單位”的二套房比較困難等。

    二三套房抬門檻遏投機

    政策︰4月15日，國務院決定對二套房貸實行最低5成首付，貸款利率上浮至基準利率1.1，三套以上貸款要求更嚴。

    解讀︰此新政將“抑制不合理住房需求”提升至首位，從抑制需求的角度控制房價，表明政府對由投資性需求導致的短期房價漲幅過快更加關注。嚴控第三套及以上住房貸款，對炒房客有非常大的打擊力。同時，沒有直接影響首次置業的剛需客戶。而對購房者的影響主要是心理預期，即購房者對新政可能造成的房價下行的影響有所期待，造成其會有一段期間的觀望。

    世聯地產董事長陳勁松表示，目前對市場影響最大的正是這一差別化的信貸政策，首付和利率的提高會帶來較大的成交障礙，這將直接扼殺投資者繼續投資的興趣。從樓市“量在價先”的規律來看，短期房價難有下降，中期趨于下降的可能性極大。

    世聯地產4月21日公布的對該公司在北京代理的十余個樓盤的調查顯示，單價2.5萬元以上項目的成交客戶中，40%以上都是首付50%以上，一次性付款比例高達35%-40%；均價1.6萬元以上樓盤的一次性付款比例也較高。據此，陳勁松認為，從與2007年“9•27新政”的對比來看，市場對部分調控已經形成了一定的免疫力，調控的收效程度還有待觀察。在今年整體經濟形勢還不明朗的局面下打壓樓市，地方政府的真正的執行力度會對將來政策的效力產生重要影響。

    “高房價地區”亟待界定

    政策︰4月17日，國務院繼續出台嚴厲措施，要求在高房價地區三套房貸停貸，地方政府根據情況可限制多套住房的購房，無一年納稅證明的非本地人禁止發放房貸等。

    解讀︰中廣信事業一部總經理卞明認為，“第三套房不放貸+限制外地人購房貸款”基本將外地炒房客擠出本地房地產市場。當前的樓市調控招招精準，力度較大是大家的共識，對于投資性購房會有較明顯的影響，尤其是關于非本地居民購房需求的限制和投資性購房的限制，影響會比較直接。

    從實際操作層面來看，投資性購房在資金門檻、交易成本和跨區域購房的選擇面上都將會受到較大的限制。此外，從心理預期來看，新策令投資客對未來房價下行的預期增大，投資獲利空間被擠壓，這將直接影響到投資者的內在動力。

    業界表示，如果這一政策被嚴格執行，全國的房地產市場將出現分化。從地域上說︰海南大部分城市，廣西北海，沿海的眾多以外地投資需求為支撐的城市如威海乳山等，將會受到比較大的影響；鄰近北京的燕郊、固安等以“大北京”為賣點的投資移民落戶型市場以及上海的昆山也會受到影響。而從價格區間分布上看，前期價格上漲比較劇烈的城市或板塊將會受到比較大的影響，包括北京、上海、廣州，尤其是北京的通州。

    但有業內人士指出，如何界定“高房價地區”不具備操作性，是按照絕對數據還是按照相對數據？是按照統計局的數據還是按照其他部門的數據？這些都不好界定。統計局關于房價的統計今年就引起了很大的爭議。“高房價”界定難以解決，加上地方政府沒有太大主動性，恐怕會使政策效果落空。

    以戶核房“很犀利”，執行有困難

    政策︰4月21日，中國銀監會銀行監管一部主任楊家表示，二套住房以家庭為單位進行認定，包括本人、配偶及未成年子女。住房的套數認定不以是否發生過貸款為標準。

    解讀︰熒燦地產總經理顧辰天表示，江浙一帶的炒房客、山西煤老板中，全款炒房已經佔到了投資客的一半。此政策疊加上“三套房停貸”後，這些人如想再炒房，基本上只能是全款購房，成本大增。北京中原三級市場研究部認為，這一政策修改後，打擊面將擴大一倍，而且非常精確地打擊了炒房客，“可以說這是細則，使得調控的力度繼續加強，將國務院的政策繼續落地”。

    首先是修改後的認定標準首次提及以房為限，回歸房產居住的本質，這將徹底扭轉目前已經開始形成的工薪階層對房子的投機心理，短期內將使得房產市場投機潮銳減。

    其次，打擊精準，收一部分，放一部分，即對于希望改善住房條件者，想享受首套房的優惠就必須出售此前的惟一住房，這將給市場增加大量房源供應，也抑制了一戶家庭有空置住房的現象，有利于短期內增加房源供應。而對于已經有全款購買的房產還想利用貸款投資一套的小炒房客來說，以後就必須要執行首付5成利率1.1倍的嚴格政策。據北京中原三級市場研究部統計，目前市場上第一套房全款購房的比例達50%，特別是在2005年以前購房的人群中8成以上為全款購房，這部分面臨再置業或者升級居住的人群將因為這一新政策給二手市場帶來大量房源，但也限制了他們利用金融杠桿投資的可能。

    最後，新政策可能為後期物業稅出台制造條件。

    4月22日，記者咨詢了銀行、中介機構等相關部門了解到，新政策的執行目前還存在一些問題需要解決。目前，銀行、建委、民政等相關系統尚未聯網，如何獲取一個家庭是否已經擁有住房，將成為政策執行的難點。

    熒燦地產總經理顧辰天介紹，如果一對男女已經結婚，但戶口本上婚姻情況一欄未進行修改，銀行還將視為其單身。熒燦地產數據統計，像此類情況已經佔到了購房者總數的一成，不少剛剛結婚的夫婦依然在以單身的身份來購買住房，享受首套房待遇。

    對此，據楊家才介紹，房子的套數需經房產管理部門的房屋登記系統進行查詢後，由其進行認定。此外，銀行在做個人住房按揭貸款時，還需要嚴格執行面談、面簽、上門走訪的程序。

    10天，從惜售轉向急售

    ■ 投資客心態

    程先生4月6日看中了茶貿北街的一套二手房，和投資客身份的房主林先生以150萬元的價格簽訂了買賣協議，程先生支付了5萬元的定金，並約定4月10號支付50萬元首付款給業主林先生。10日，林先生以要出差離京為由，將支付首付款的時間推到12日。12日林先生卻又關機，著急買房的程先生好不容易找到了林先生，林先生支支吾吾，說自己“虧大了。賣得價格低，想漲價”。

    非常郁悶的程先生到了15日突然接到了林先生的電話，催他交首付款。原來，中央出台樓市調控政策了，房主害怕降價所以催自己快履行合同。風水輪流轉，程先生放話︰“叫你再牛氣、我不買了”。程先生覺得這個業主太不地道，而且政策出來這麼多這麼猛，房價肯定會下調。既然業主之前已經有違約行為，即在雙方約定的日期拒絕接受首付款，按照合同約定需雙倍返還客戶兩倍定金。所以程先生要求解除協議，雖然沒有要到兩倍定金，但房主退回全部定金。房主林先生則非常懊悔︰本來以為房價賣低了，現在客戶不買了，短時間還真難出手，價格恐怕更要下調了。

    據北京中原調查，目前北京已經出現了非常明顯的炒房客離場的現象，甚至出現了歷史最大單的單個項目20余套拋售。成交的客戶則大部分為對政策效果持保守觀點的剛性需求者，他們害怕價格不會下跌而首付增加將無力置業。中原預測，5月份投資客拋售現象可能會增加。

    ■ 回顧•二套房貸

    2007年9月26日，針對當時高燒不退的樓市，央行、銀監會共同發布通知，規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。這成為此後一年房價開始下滑的導火索。

    2008年下半年開始，在應對國際金融危機的背景下，二套房貸政策逐漸松動。2008年12月，對于購買改善型二套房的居民，開始執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

    2009年1月，北京市建委、市發改委、市財政局、市地稅局等部門聯合發文，購買二套房貸款的，比照執行首套房貸的政策。

    2010年1月10日，“國十一條”出台，規定指出“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

    2010年4月15日，國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。（記者 張家齊 李宛霖 楊娟娟 實習記者 孫建永）