项目扎堆邮轮母港拉动 后海商圈显雏形重构青岛商业版图

    从大港、小港一路向南到团岛这段海岸线，老青岛人习惯称它们“后海”，也叫西部老城区。与之对称的前海，栈桥、小青岛等，俨然成为青岛的名片。后海，是港区，是厂区，是冬天里凛冽的西北风。

    近年来，在蓝色经济区的大势之下西部老城区迎来了前所未有的发展契机，向着青岛新滨海居住区、商务区、旅游区的方向前进着。记者走访中看到，蓝海新港城、晓港名城等都是建筑规模在百万平方米左右的大盘项目，很大程度提升了该区域的住宅条件；隧道开通、新疆路高架桥、新一期快速路建设等公共配套设施，该区域的交通条件得到了很大的改善；各大百万平方米楼盘所包含的大型商业配套面积、中联接手的双子星烂尾楼也在紧张施工过程中等，该区域的商业环境越来越好；邮轮母港的建设，使该区域商业业态领先岛城，并由此衍生诸多上下游配套商业……

    在市内，继中山路商圈、台东商圈、香港路商圈，及后来的崂山商圈、CBD商圈之后，“后海商圈”正在争抢着青岛市内“第六大商圈”的席位。

    大项目纷纷扎堆催生“后海集群”

    任何一个商圈的发展和成熟，首先离不开该区域内大型项目的崛起。记者在走访中发现，在蓝色经济区发展的牵引之下，“后海商圈”的城市综合体等重磅项目沿海岸线一路向南，后海项目集群的雏形已经显现。

    改善“后海商圈”区域环境的大型开发项目主要有两个：一个是中岛组团的蓝海新港城，其具体规划范围为由四川路、青岛造船厂、青岛冷藏厂、轮渡、胶州湾海岸线所围合的区域，规划主体功能为滨水旅游、商务办公、休闲娱乐、体育健身、交通枢纽等。相关资料显示，该项目共建设25座18~41层的住宅楼及住宅楼下临街商业网点、7座10~59层的商务楼及临街商业网点、1座小学、1座6班幼儿园、1座3班幼儿园、1座5层商业中心（其中第5层区级全民健身中心）、1座35KV变电站以及相关配套公建设施，各地块内均设有地下区域，规划作为地下停车场和配套设备间。“建成后的中岛区域不再是单纯的居住区，会融合商贸旅游、文化娱乐和优质的人居环境等功能，将会以国际一流的滨海城市区域成为青岛西部一个亮点。”现场工作人员介绍。

    另一个是晓港名城，总建筑面积近一百万平方米，利用得天独厚的优美生态环境及海岸景观，并引入临海建筑设计理念，包括高层住宅、联排多层别墅、SOHO办公、会所、综合商业等，充分展示多元化功能优势，构筑旅游、娱乐、商业，休闲为一体的新型城市综合体。记者在项目现场看到，其以海景的最大朝向为出发点，并在项目中建设发达的组合式水系景观，充分利用水资源和湾区景色，打造以主场270°环海观景为项目特色的舒适生活。其中内部水系景观，包括约4000平方米星级水景会所；近7000平发米的人工运河；达900米长的海滨长廊等。除了天然的湾区景色，社区园林自身的绿化空间约为10万平方米……“大项目的扎堆，会不同程度的提升人们对该区域的投资信心，因此大项目崛起的同时，会吸引中小规模项目的陆续上马。”业内人士介绍。除了项目扎堆，从硬性基础上提升了区域环境以外，交通等公共设施的改善也助推了“后海商圈”软实力的升级。据了解，地铁M2号线将贯穿蓝海新港城项目始终，连接海底隧道直达开发区，此外，东西快速路三期、环湾高速、游客集散中心、青岛客运站等，为“后海商圈”发展所需的人气输入提供了基础。

    可以看出，在蓝色经济区发展的大势下，由西部旧城改造而掀起的“后海商圈”建设，不单纯是“传统改造”意义上的拆房子造房子，而是着眼长远，从规划之初便容纳商务、商业、旅游等诸多先进城市功能。

    业态升级增强商业凝聚力

    新商圈的形成，自然要关注区域内商业的发展。多年来，衰败萧条、不景气等词汇在一定程度上成为西部老城区商业的代言词，自去年中联建业股份有限公司将新疆路上闲置15年、面积达15万平方米的烂尾楼——双子星揽入怀中，才又一次将人们的视线引至后海区域。

    记者从现场了解到，双子星自去年被中联建业股份有限公司正式接手后，将被打造为“中联自由港·湾”，目前，该项目处于正常、紧张施工当中。相关数据显示，中联自由港·湾地上39层，其中4层为商业面积，地下2层改造为停车场，总建筑面积149721平方米，较原项目增加3.7万多平方米，所增加的相当一部分面积中为改造后加建的商业面积，最终商业面积占到整个项目地上建筑面积的三成。

    据相关人士介绍，中联自由港·湾彻底打破双子星建设之初“商住楼”的定位，将打造为集居住、商务、滨海旅游、休闲购物及文化娱乐于一体的大型建筑综合体将引入著名大型百货或超市，与国内外知名品牌零售商业机构合作规划SOHO、酒店式公寓等“商务+居住”的新潮商业形态。“以小港湾、蓝色经济区所打造的邮轮母港为依托，无论从项目规模、建筑设计、空间装潢、商业业态组合及服务等各层面，中联自由港·湾都将打造为西部高端服务业集聚区中重要的组成部分，满足周边居民、蓝色经济产业集聚区内高层次购物、文化、时尚、休闲及娱乐等消费需求。”业内人士说。

    此外，蓝海新港城、晓港名城等大型项目的诞生，再次为“后海商圈”新商业项目的诞生提供了建筑基础。记者走访中了解到，蓝海新港城项目的核心位置为轮渡地块，而随着隧道和跨海大桥的开通使用，如今的青岛轮渡早已没有了以往繁忙的景象，偶尔会有三三两两的人群通过轮渡过海，也只是为了体验“坐大船”的感觉。

    在蓝海新港城大规划中，将对轮渡客运站进行彻底改造，改造后建设1座2层的轮渡客运站及 220辆公交停车场。为适应桥隧开通后轮渡的转型，青岛轮渡正在改造观；光船进行海上巡游，斥资3000多万元打造青岛大型豪华游轮，未来将；成为青岛市旅游观光的一个新的亮点，专门进行海上观光和海上旅游。同时，轮渡客运站将建设屋顶绿化广场——城市广场，与东部的五四广场相呼应，成为青岛西部的城市标志性建筑。加之蓝海新港城配建的临街商业网点、5层的商业建筑（规划全民健身中心）等，蓝海新港城对“后海商圈”的发展起到了积极地推动作用。

    另据了解，晓港名城的商业配套“新街里”，占地2.6万平方米，最大特色地保留了老城区“新街里”的历史风貌，总投资3亿元建设的“新街里”建成后，内部将设置餐饮、酒吧、咖啡厅等服务业态，形成旅游、娱乐、购物为一体的休闲度假区，重新焕发百年老港湾的青春和活力。

    西部商圈的衰败，大多人都会归结于青岛政治、经济中心的东移，但同时有关人士也客观地提出，西部老城区的商业配套设施、业态组合等过于陈旧，已经无法满足新时期青岛商业的发展需求。此时，中联自由港·湾、蓝海新港城配套商业设施、轮渡的“蓝色转型”、新街里等诸多上规模、新业态、高品质的商业项目纷纷扎堆后海海岸，迅速增加了区域的商业竞争力，也使得“后海商圈”的商业凝聚力大幅度升级。 

    邮轮商圈领先岛城商业发展

    俯瞰后海海岸，诸多规模项目的接连上马，让“后海商圈”商业发展的前景越发被看好，但同时，只有区别于其他商圈、一定程度上领先于其他商圈，才能使得“后海商圈”具有更强劲的后市发展力。

    记者在走访中发现，“后海商圈”有别于其他商圈的最大特色，当属其区域内大港邮轮母港的建设。根据规划显示，大港邮轮母港总投资9.2亿多元，总建设周期24个月，建设规模为1个邮轮泊位，码头长度490米，陆域纵深95米，码头面顶标高7.2米，码头前沿设计底标高-13.5米，港池设计底标高为-12.5米，船舶回旋水域直径680米，建成后可停靠目前已知世界上最大的邮轮。大港邮轮母港建成后将成为我市首个邮轮母港，让青岛成为中国北方少有的几个能够停靠世界级邮轮的城市之一。

    据业内人士介绍，所谓邮轮母港，是指具备多艘大型邮轮停靠及其进出所需的综合服务设施设备条件，能够为邮轮经济发展提供全程、综合的服务及其配套，是邮轮的基地。邮轮在此进行补给、废物处理、维护与修理。邮轮母港对所在区域的经济具有较强的推动力，母港的经济收益一般是停靠港的10~14倍。举例说来，如果一名邮轮旅客在邮轮停靠时消费能力为30美元/小时~40美元/小时之间，以最低花费30美元/小时计算，1万名游客在母港区域停靠10小时，将会带来300万美元的收入；此外，邮轮在母港需要添加补给、油料、淡水与处置废品、接受港口服务、邮轮的维护与修理……这都能给母港所处区域甚至整个城市带来新的产业、新的商机。

    记者调查一些数据发现，在邮轮产业较发达的西方国家或城市，只要建设了邮轮母港，该港口必然对这个城市的整体经济及城市文明有明显的拉动，并且能都在港口周边形成不同规模的以“邮轮”或“海文化”为主题的商圈。而目前，中联自由港·湾等新兴规模商业项目已经遵循西方国家的发展轨迹，围绕“邮轮”、“海文化”等主题进行深度商业开发。因此，正在成形的“后海商圈”，将在邮轮母港的带动之下，发展成为独具特色的“邮轮商圈”。“也正因为邮轮这一大特色，后海商圈在诞生初期便具有很高的起点，其或将成为今后青岛高端消费市场的突破点之一。”业内人士介绍。

    据介绍，国内好几个沿海城市都在打造邮轮停靠港，但青岛的港口规模比较大，并且建设速度比较快。青岛邮轮母港建成后，将发展成为中国北方最重要的世界级邮轮母港，能够提供邮轮停靠、旅客集散、物资补给及商业服务等功能，能直接带动后海区域，甚至岛城高端商贸领域的整体升级。

    从小港湾到大港再到团岛，日前，记者驱车一路向南。多年来备受青岛市民关注的青岛后海片区正发生着日新月异的变化，蓝海新港城、晓港名城、轮渡转型城市广场、中联自由港·湾、大港邮轮母港……由点成线发展起来的“后来商圈”日渐显现出它的雏形。

    后海片区的快速发展、后海商圈的无声崛起，其背后最重要的推手之一便是蓝色经济的发展。

    一路向南，一路“向蓝”。

    青岛后海即将实现翻天覆地的“大变身”，不久的将来就可与秀丽整洁的前海一线相媲美。