正确认识房屋维修金重要作用和意义

    2011年10月20日，青岛市十四届人民政府第22次常务会议审议通过了《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（以下简称《办法》），将于2012年3月1日起施行。正确认识制定和实施《办法》的重要意义，对于贯彻实施好《办法》，使这项惠及民生的制度深入民心、取得实效十分重要。

  一、正确认识房屋专项维修资金

    房屋专项维修资金，是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。资金属于房屋业主所有，按照专户存储、专款专用进行管理。

    （一）资金属于业主所有。交存后的房屋专项维修资金属于房屋的业主所有，随房屋所有权一并转移，这与国家征收的税费、社会保险是截然不同的。

    （二）资金实行专户存储。开立房屋专项维修资金专户，要以物业管理区域为单位设账，按照房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，要以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。因此，每套房屋要建立资金分户账，使用时要将分摊的费用在账户中列支。

    （三）资金实行专款专用。房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。使用时，遵循谁受益谁负担的原则，由相关业主按照房屋各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担有关费用。

 二、制定和实施《青岛市房屋专项维修资金管理办法》法规依据和实践经验

    （一）法律依据。《青岛市房屋专项维修资金管理办法》以《物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等有关规定为立法依据，在制定过程中具体参考了《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号）和《山东省住宅专项维修资金管理办法》（鲁建房字〔2009〕38号）的条文规定。

    （二）我市的相关实践经验。我市已售公房共用部位、共用设施维修基金制度已实行多年，发挥了重要作用，积累了许多成功经验，目前已经具备了在商品房等全部房屋中推行专项维修资金管理制度的基础条件。

    （三）其他城市的立法和实施经验。目前全国直辖市、副省级城市都已建立了的房屋专项维修资金制度，我省其他地级市也都逐步建立了专项维修资金管理制度，这些城市先进立法和实施经验为我市房屋专项维修资金管理制度的建立提供了现实依据。

三、制定和实施《青岛市房屋专项维修资金管理办法》的重要意义

随着时间推移，我市近二十年来建成的小区将逐渐进入维修、更新、改造的多发阶段，维修资金缺口越来越大，建立一套“取之于民、用之于民”的资金交存和使用的管理制度势在必行。2011年2月，青岛市十四届人民代表大会第四次会议决定，将第11号“关于加强我市住宅专项维修管理的议案”和第18号“关于尽快出台《青岛市商品住宅专项维修资金管理办法》的议案”,并案作为1件大会议案,交由市政府办理。大会议案要求，尽早制定并实施我市住宅烦恼歌舞专项维修资金管理规定。启动资金归集和使用工作。为落实大会议案的各项办理要求，我市出台了《青岛市房屋专项维修资金管理办法》。

《办法》的制定和实施，为这项民生工程提供了法律依据和制度保障，新建房屋和原有房屋的业主应当依据《办法》的有关规定为房屋交存专项维修资金，解决后顾之忧，避免因维修费用无法落实、维修不及时等情况而造成生活不便，避免由此引发的社会矛盾和房屋安全使用问题。

《办法》统一了我市房屋专项维修资金的交存范围和标准，理顺了资金管理体制，进一步明确规定了我市房屋专项维修资金代管及自行管理模式，规范了房屋专项维修资金使用程序及分摊方式。对保障房屋住用安全、房屋正常使用以及维修资金所有者合法权益，推进我市物业管理规范发展，促进“幸福宜居青岛”建设和构建和谐社会都具有十分重要的意义。