办公楼追求品质性价比，青岛零售商业供应迎高峰

    仲量联行2017年第一季度青岛房地产市场回顾

    2017年4月13日,仲量联行今日发布2017年第一季度青岛房地产市场报告，报告亮点：

    办公楼：

    崂山商务区市场规模迅速扩大,本季度追求高品质和高性价比撑起办公楼市场的两端需求。

    零售地产：

    主城区零售商业进入调整阶段，零售版图扩张，黄岛零售商业将迎来供应高峰。

    住宅：

    为促进住宅市场平稳运行，第一季度末青岛市出台限购限贷政策，本季度高端住宅市场成交均价继续小幅攀升。

    办公楼

    崂山商务区市场规模迅速扩大。崂山商务区近几年发展迅速，继2016年录得约22万平方米的新增供应之后，今年全年预计仍将有超过30万平方米的优质办公项目交付使用，市场规模迅速扩大。随着多个银行总部的相继入驻，许多上下游相关企业逐渐向崂山聚集，市场关注度持续上升。本季度崂山商务区的租赁问询量相对活跃，且业主议价能力较高。从行业分布来看，整体市场需求来源仍以金融服务业为主，近期的大面积成交多数为优质的财富管理类公司。其次，中小面积的贸易类公司本季度搬迁、续租等活动也较为活跃。本季度全市整体办公市场空置率为26.9%，与上季度基本持平。

    本季度追求高品质和高性价比撑起办公楼市场的两端需求。本季度青岛办公楼租赁市场上以追求高品质和高性价比的两类极端租户最为活跃。基于产业氛围和办公环境的考虑，承租力强的金融类企业对真正优质的办公楼仍有一定需求，支撑崂山商务区的甲级办公楼租金高企；而受到经济形势的影响，关注成本的中小型贸易及生产性服务企业对高性价比的办公楼需求旺盛，因此核心商务区内租金优惠的新楼去化速度明显高于市场平均水平。而定价区间位于中间的办公楼市场本季度受季节性影响租赁需求较弱，业主议价空间较大。整体市场租金水平在正负影响相互抵消下保持稳定，市场有效净租金维持在89元/平方米/月，较上季度小幅下降0.3%，甲级办公楼租金为138元/平方米/月。

    2017年供应持续高企，租金将进一步下探。2017年预计全市即将竣工的办公面积超过60万平方米，以崂山和市北的新增供应为主。预计更多的新楼将以低价入市的策略吸引租户，而旧楼则会更多的选择放弃租金涨幅来留住租户，分拆业权项目间的价格竞争将不可避免，但我们认为对于单一业权项目来说，品质及服务竞争是带来物业长期增值的重要手段。仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示："随着崂山商务区产业聚集的加速，其市场表现将继续领跑青岛办公楼市场。"

    零售地产

    主城区零售商业进入调整阶段。在经历过连续两年的供应高峰之后，青岛主城区零售商业市场已转入调整期，全年新增供应量减少，市场结构进一步优化。预计未来两年将继续有经营不善的项目退出市场，同时也有已关门的项目重新定位招商后进入市场，已交付的新项目将以培养目标客群和商业氛围为主，而老项目将以品牌和业态调整优化为主。本季度全市优质商业入住率达90.4%，环比下降0.5%，首层平均租金达311元/平米/月，可比项目同比增长0.2%。

    零售版图扩张，黄岛零售商业将迎来供应高峰。2017年的黄岛零售商业市场迎来重要的一年，全年共有三个购物中心开业，总计36万平米的新增供应。新项目不同程度的融合文化创意及旅游的元素，并提高体验式业态比重，将给消费者带来全新的购物环境。其中城市传媒广场将以书店为核心，集文化、艺术、零售等多功能于一体，成为首个新华书店转型购物中心的项目。作为国家级经济新区，黄岛所在的西海岸新区近几年发展迅速，近三年固定资产投资的年均增长达18%，人口的年均增长超过8%。"黄岛优美的城市环境和不断完善的基础设施吸引越来越多的人在此工作置业，为零售商业的发展奠定了良好的客群基础，而优质购物中心的开业也将完善区域的配套设施，推动区域进一步成熟和发展。"仲量联行青岛零售地产部总监曲岩萍表示。

    住宅

    为促进住宅市场平稳运行，第一季度末青岛市出台限购限贷政策。为保持和促进青岛市住宅市场的平稳运行，抑制房价持续上涨，加强房地产分类调控，3月15日青岛市相关政府部门联合出台限购限贷政策，市区范围内满足条件的非青岛市居民最多申购1套住房；首次申请住房贷款的首付比例由20%调至30%，二次申请住房贷款的首付比例由30%调至40%，同时暂停发售第三套以上住房贷款。3月30日，住房政策继续收紧，青岛市范围内购买的新房和二手房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易，同时各商业银行需严格执行"认贷又认房"，进一步抑制投资性需求。

    本季度高端住宅市场成交均价继续小幅攀升。一季度是传统的住宅市场销售淡季，加之2016年高企的成交量使高端住宅市场库存量降至较低水平，一季度市场成交量仅为894套，环比下降29.7%。虽然严厉的紧缩政策给市场预期带来一定影响，但有限的新增供应和政策效应的滞后性使得高端住宅市场成交均价继续小幅攀升，达到24,920元/平米，排除新项目及售罄项目影响后，价格环比上涨3.2%。

    预计未来高端住宅市场价格上涨放缓。"房地产紧缩性政策的出台很大程度上抑制了投资性需求和部分改善性需求，"仲量联行青岛战略顾问部总监刘虎表示，"但鉴于高端住宅市场的稀缺属性及购房者对未来价格上涨的担忧，预计仍将有部分需求随新增供应的入市集中释放。"而新政策实施对市场价格的影响预计将在下半年逐渐体现出来，全年价格上涨幅度较去年相比将有所放缓。