仲量联行发布2016年青岛房地产市场报告

   2017年1月16日,仲量联行今日发布2016年青岛房地产市场报告，报告显示住宅成交量创历史新高；办公商业收获大量新增供应！办公楼市场，新兴商务区大量新增供应入市，租金小幅下跌，2017年供应持续高企抑制租金上涨，市场分化愈加明显。零售地产市场，2016年青岛零售地产市场迎来第二波供应高峰，创新体验和独有品牌形成的标识度逐渐显现。住宅市场，高端住宅市场需求强劲，推动市场均价同比大幅增长10.7%，预计2017年高端住宅市场价格将继续上涨。

    办公楼市场，2016年新兴商务区迎来供应高峰。青岛市全年共录得约57.1万平方米的新增供应，集中于崂山和市北商务区， 其中崂山商务区录得9栋高品质办公楼，平安银行、民生银行等多个银行总部迁入崂山商务区，区域金融集聚力进一步增强。金融服务业仍为青岛租赁市场主力需求来源，财富管理类和保险公司表现较为活跃。甲级办公楼租赁市场整体需求较往年相比略显疲软，多个楼宇都出现了互联网金融企业退租的现象，中小型金融企业需求减弱，大面积租赁成交多集中于崂山商务区新交付项目，市南甲级市场关注度有所下降。乙级市场随着大量散售型及总部办公楼宇的交付使用释放出大量自用型需求，全年净吸纳量同比上涨120%，为历史最高水平。

    高供应致使市场租金水平小幅下跌。受大量新增供应持续入市影响，全市办公楼市场有效净租金回落至89元/平米/月，较2015年末相比下降2.0%。各区域子市场租金表现分化较为明显，其中市南乙级市场租金表现较为疲软，部分竣工超过10年、硬件配备低于目前市场平均水平的项目竞争力减弱，租约到期的租户寻求搬迁至新落成的优质项目，业主的议价权被进一步削弱。而崂山商务区和市北新都心板块租金表现较为强势，崂山商务区由于金融类机构的陆续迁入以及高品质项目不断面世，使得区域租金同比增长4.9%，达到86元/平米/月。今年青岛第一条地铁线（M3）的全线贯通推动了新都心板块办公市场的发展，良好的交通可达性以及高性价比的楼宇选择使得区域租金和需求稳步提升，成为另一具有竞争力的办公楼板块。

    2017年预计供应持续高企，市场分化愈加明显。2017年预计全市即将竣工的办公面积超过80万平方米，而崂山和市北两个新兴商务区仍为主要供应区域，更多的租赁选择也将加剧办公租赁市场的竞争，市南商务区或将继续面临需求外溢的现象，而银行总部及众多高品质项目的交付使用也预示着崂山商务区未来的强势表现。

    关于零售地产市场，2016年青岛零售地产市场迎来第二波供应高峰。继2015年53万平米的零售地产项目入市之后，2016年青岛零售地产市场迎来第二波供应高峰，新增供应达54万平米。这两年集中释放的供应量加剧了市场结构调整，表现不佳的商场逐渐被淘汰，而优质新颖的购物中心为青岛市场打开新的格局，提升了整体商业环境。优胜劣汰的过程减缓了大量新增供应给租金带来的下行压力，整体租金始终保持平稳状态。截至2016年年底，青岛优质商业入住率达90%，环比上升1.6%，首层平均租金达310元/平米/月，可比项目同比增长0.7%。

    创新体验和独有品牌形成的标识度逐渐显现。传统主力店不再是吸引客流的法宝，商场能否提供创新的空间环境和体验、独有的稀缺品牌成为其提升标识度并进行差异化竞争的有效手段。今年华润万象城推出的天空之城和N次方公园两个形式新颖的公园主题街区，成功地吸引了大批年轻消费者的关注。许多商场开始注重稀缺品牌的引入，凯德广场汇聚了Moussy & Sly、izzue、西西弗书店等多个首次进入青岛的品牌，获得了较高的市场反馈。

    2017年市场培育与优化调整成为共识。在经历过连续两年的供应高峰之后，青岛零售地产市场逐渐转入调整期，新项目将主要培养目标客群和商业氛围，而老项目将主要对现有业态和品牌进行优化调整。地铁二号线有望在年底开通，形成一个以地铁为纽带、多中心多商圈共同发展的全新商业格局。多条地铁的运行将真正串联起各个板块，为不同的商业地产项目导入持续客流，提升地铁上盖物业的资产价值。

    关于住宅市场，2016年青岛市房产政策持续宽松，成交量达历史最高水平。2016年上半年，国家和地方层面出台了一系列宽松的房产政策，带动市场迅速升温。10月开始，在多地推出楼市调控政策的大环境下，青岛也启动了房地产市场秩序联合执法检查，但尚未出台严格的限购政策。全年相对宽松的政策环境，带动新建商品住宅成交量达184,881套，同比上涨58.4%，成交量达历史最高水平。

    高端住宅市场需求强劲，推动市场均价同比大幅增长10.7%。2016年，高端住宅市场成交量为6,769套，同比上涨66.7%。强劲的市场需求推动高端住宅市场平均售价达到人民币23,900元/平方米，排除新项目及售罄项目影响后，价格同比上涨10.7%。值得注意的是，第四季度高端住宅市场价格环比增长1.1%，较第三季度降低4.5%，价格增长放缓。一方面是由于第三季度价格的大幅增长，已经使高端住宅市场价格达到一个较高水平，另一方面是由于政府行政干预对房价过快上涨起到一定抑制作用。

    预计2017年高端住宅（高于大众市场平均售价50%以上的物业，即售价高于15,600元/平米的物业）市场价格将继续上涨。随着地铁三号线的全面贯通，崂山区、市北新都心大型商业的开业，未来高端住宅市场的边界将会进一步外扩，相对外围的、地铁沿线的、大型商业设施周边的高端住宅市场将有较大的价格上涨空间。相对而言，位于沿海一线的高端住宅市场，已经达到一个较高的价格水平，价格将平稳上涨。伴随价格的上涨，不排除政府出台相应调控政策的可能性。