确权颁证后，农村土地承包经营权等资本要素可进入农村产权交易中心进行交易。未能成功交易的土地可存入土地银行，由政府托底接收

    近日，胶州市铺集镇高家庄核桃专业合作社抵押了合作社1200亩土地经营权，取得银行400万元授信。这400万元将用于修建冷库，用于贮藏收获后的核桃。高家庄村支部书记、村主任宋建春说：“有了冷库，我们不用担心核桃的贮存。遇上价格低时，也不用着急卖。如果没有这笔贷款，我们还真是没钱修建这个冷库。”

    今年3月以来，胶州市成立了农村产权交易中心、土地银行，并建立起市、镇、村三级服务网络，形成一整套完整的农村产权交易体系。确权颁证后，农村土地承包经营权等资本要素可进入农村产权交易中心进行交易。未能成功交易的土地可存入土地银行，由政府托底接收。随着银行、担保等方面的介入，农村资本不再沉睡，越来越多的活力被释放出来。高家庄核桃专业合作社成为土地经营权抵押贷款的首个受益者。

    交易有保证，转包价格上来了

    胶州市政务大厅的二楼是刚刚成立的农村产权交易中心。墙上的巨幅显示器时刻滚动播出产权交易信息。

    胶州市农业局局长杜润生告诉记者，农村产权交易不是件新鲜事，但在以前大多数私下完成，交易双方的权益得不到有效保证。今年，随着青岛土地承包经营权确权颁证的扎实推进，农村产权交易特别是农民土地承包经营权的流转将更加规范。为此，胶州市在青岛率先组建成立了农村产权交易中心，这是贯彻落实党的十八届三中全会精神的重要举措，是打通城乡资源资本流通渠道的重要措施和实现农村资产资源价值发现的关键环节，也是提高农民财产性收入的重要渠道，对深化我市农村综合改革、激发农村发展活力具有积极而深远的意义。

    据了解，该中心交易的品种包括农村土地承包经营权、林权、实物资产等。其中，农村集体经济组织的资产交易必须纳入市农村产权交易中心交易，以促进集体资产的保值增值。

    土地确权颁证后，农民可凭《土地承包经营权证》进行抵押融资；也可通过产权交易平台进行土地流转。以土地经营权流转为例，双方自愿达成流转意向的，经审查、备案后、公示无异议后直接出具交易鉴证；通过农村产权交易中心进行流转交易的，村民只需参与申请和合同签订两个环节，剩余的申请信息汇总上传、资料审核、信息发布等，均由产权交易中心负责，且交易过程全部免费。据统计，胶州市需确权颁证的村庄共有661个，目前已完成170个村的土地确权。胶州市农村产权交易中心工作人员李正家认为，确权的最终目的，是促进产权流转，让农村财富重焕生机。

    除了土地承包经营权可在此交易外，林权、实物资产等也纳入了交易范围，包括村集体不动产的资产处置，如公益性住房、村办企业厂房等。截至目前，中心已发布流转交易信息180多条，已完成土地出租等流转交易21宗，林权交易8宗、实物资产交易33宗，合同交易金额3500多万元，实行农村增收318.5万元。

    无论对个人还是集体，农村产权交易中心的出现都为产权交易打造了更为广为广阔的平台。李正家说：“以往，不想种地的村民大都转给本村的人。双方一商量，价格差不多就行了。如今，有了交易中心，不但交易有保证，转包价格也上来了。”

    里岔镇孙秀英有口粮田1.84亩，原先以500元/亩的价格租给别人耕种。8月份将流转信息挂到胶州市农村产权交易信息网上后，以800元的价格与种粮大户梁玉芳达成流转意向。

    胶西镇行上店村民委员会发布了原村小学租赁的信息，这处195平方米的原村小学20年使用权被评估为266300元。经过竞价，最后的成交价达到471117元。

    土地银行托底接收

    在农村产权交易中心公示但未能成功交易的土地怎么办？农村产权可抵押贷款，如融资后未能按期还款，握有农村产权的银行怎么办？

    胶州市在成立农村产权交易中心的同时，还探索成立了土地银行。农民提出土地流转申请，一定期限内无人报价，则由土地银行进行托底接收。而银行也可将抵押来的土地存入银行。

    杜润生介绍，土地银行重点解决两方面问题：一是解决生产基础条件较好，但地块相对较小且零散，难以形成规模，流转价格较低；二是解决由于生产基础条件不好，土地流转困难。

    作为土地运营主体，土地银行启动资金由青岛农商银行胶州支行提供贷款支持，胶州市盛宇担保公司对贷款行为提供担保。

    土地银行将发挥资源优势，整合资金对土地进行改造提升，再将土地划块后贷给其他土地需求者或委托新型农业经营主体运营，收取贷出 “利息”，贷给其他需求者的，也通过农村产权交易中心按程序进行。市财政设立土地流转风险补偿基金，对土地银行土地贷出中出现的差额给予相应的补贴。新型农业经营主体或农户按照土地银行要求进行种植，通过“零存整贷”形式，实现土地的规模化、集体化、集约化经营。

    目前，胶州市根据不同的地力水平，将土地划分为一级地1300元/亩、二级地 1000元/亩、三级地800元/亩三个指导价格，明确流转期限为5年、10年和剩余承包期。

    存进土地银行后的偏远贫瘠地块没人要，岂不会“砸”手里，谁来承担损失？“虽然这是小概率事件，但即使‘贷’不出去，或只能以低于接收的价位‘贷’出，其差价也会由土地流转风险基金补齐。”李正家解释说。为此，胶州市专门拿出500万元，设置了土地流转风险基金。

    通过土地银行的托底接收，能够有效地增加土地持有者的财产性收入，并经过一系列的打包、整合和改造，提升土地价值，实现规模化经营，更为重要的是土地银行的设立，可以有效地将农村劳动力从土地上解放出来，推动城镇一体化进程。

    杜润生告诉记者，胶州在农村产权交易方面打造完整链条，就是要推动农村产权要素依法有序流转，提高资源利用效率，保护农民产权利益，为深化农村各项改革提供有力的保障和支撑。“下一步，将继续按照相关规定严把审核关，在流程上加强对流转活动的监管，为农村土地流转打造可借鉴、可复制的交易模板。”