宝龙商业求真求变 访宝龙商业集团总经理潘韬

    青岛新闻网有幸采访到宝龙地产控股有限公司副总裁兼商业集团总经理潘韬先生。大家就青岛李沧宝龙城市广场的定位及未来发展战略等问题与现场媒体记者进行了深入的交流与沟通。

    以下为见面会现场问答实录，请广大读者，在细细品位潘韬先生讲话艺术的同时，关注到宝龙集团尤其是宝龙商业发展定位与策略。也许这会使大家对青岛宝龙城市广场的现状有一个重新的看法和认知。

    青岛新闻网：青岛作为二三线城市，是一些大的商业企业比较重视的城市，以青岛的李沧区为例，现在已有万达、伟东乐客城、维客、利客来、北方国贸等即将成型的商业综合体，竞争非常激烈的区域，在同质化竞争非常厉害的情况下，李沧宝龙是如何定位，如何发展的，有没有相关的一些策略？

    潘韬先生：中国从去年甚至更早一点开始，商业地产同质化竞争越来越激烈，从权威机构提供的数字看，2012年底全国有将近3000个购物中心，不完全统计到2015年将迅速增加到5000个以上，成都、沈阳的这样的城市都将有100多个综合体，最近连贵阳都一下子批了100多个综合体项目。也就是说，中国二三线城市，今后普遍几年都会出现比较激烈的竞争，这是一个全国范围的趋势。第二，从行业趋势来讲，中国的商业地产迅猛发展，但是有一个没跟上，就是商业发展没跟上，中国可以选择的品牌极其有限，比如定位为时尚的购物中心，基本上就那几个品牌，快时尚就那四五个还是国外的，稍微低一点的基本上就是绫致系、艾格系、mango等。中国在购物中心活跃的品牌，有人说是1500个，有人说是900个。同质化竞争会非常很明显，这是行业里很明显的特征。说实话，青岛还不是像成都、沈阳这样的重灾区，青岛还属于正在涌现的一个区域，但已经很明显了，尤其明显的是李沧区和城阳区。为什么明显？给大家提供几个数字，不一定准确，仅供参考，城阳的人均商业面积为7m²，李沧2.7 m²，欧洲公认的人均商业面积达1-1.2 m²，香港购物天堂人均商业面积2.5 m²，上海是中国最大的大都市人均商业面积2.7 m²左右。按此水平，城阳已经遥遥领先于世界，李沧已经是世界领先的商圈，竞争已经很激烈了。

    回到你说的问题，对于宝龙和我们来讲，确实是市场竞争压力非常之大，我相信我们压力大，我们同行的压力也都大。因为没有一个项目生下来就是皇族贵胄，就天生好的。给大家举两个例子，北京的东方广场，在王府井旁边，李嘉诚开发的，熬了七八年才刚刚好起来；上海正大广场是泰国正大集团开发的，投资不断翻番，多年后才成功。他们两个项目旁边没有太多的竞争，只是市场问题和操作问题，我们这样的竞争，大家都要经过激烈的拼杀，拼杀的方法有很多，有人高举高打，有人靠其他的方法，我认为靠我们宝龙的团队，靠差异化竞争，即定位的差异化。以李沧为例，我们的差异化经营更多的是，我们要走生活类的购物中心、家庭类的购物中心，按这两个方向去走，我们希望为李沧乃至青岛市的儿童、家庭提供最丰富的选择，但是这个需要一个过程和时间，我们正在进行积极的调整，这也是召开该区域会议的一个目的。

    青岛新闻网：在青岛李沧这样一个区域，全国性的商业集团有万达和宝龙，万达跟宝龙的同质化会更多一些，如何做到更加差异化？

    潘韬先生：任何行业，相似的产品和企业在同一个市场上都会带来同质化。从负面来看，会产生竞争，会出现你有我无的局面；从正面来看，任何企业一定不要怕竞争，通过竞争能一起把蛋糕做大，通过竞争能出现差异化的产品和差异化的策略，为消费者提供更丰富的产品和服务，作为消费者不希望所有的产品千人一面，更希望有不同的选择，不同的选择来自于竞争，消费群体的结构也会是丰富的，不可能只有一类产品存活于这个市场。第三个方面，一定会做差异化，因为我对两家（万达、宝龙），比较了解，我知道两家的特点优势各在什么地方，能够扬长避短，但前提是知己知彼，我觉得前面四个字我都能做得到，后面扬长避短我们会有很多策略和想法，但是我更主要依靠当地团队的落实和执行，因为再好的战略也需要执行。我非常相信一句话：“一流的战略加三流的执行力是远远比不上三流的战略加一流的执行力。”所以这个很关键来自于我们当地的团队的落地和执行问题。

    还是把事情做好了，才是最好的回答，话说得再漂亮也没有用，一定要把事情做好！我希望我们的不断进步能得到大家的肯定，不断增加我们的信心，谢谢大家！

    其他相关提问实录:

    提问：潘先生您好！您刚才提到本次是区域会，来对项目进行一定的调整。各商业综合体都有过一段非常难熬的时光，也就是说在商业地产领域有培育期这样一种说法，其实也是商业地产在经历一种阵痛，本次根据区域来做得一些调整，能否详细地跟大家解读一下？

    潘韬先生：关于调整，有些东西是商业机密不太方便讲，我可以说一下方向。我们青岛三个项目定位各有不同，因为市场是不一样的，项目的前提条件也是不一样的，所以三个项目的定位是不同的。首先我们会确定项目定位要不要调整，三个项目中，有的项目当初定位是准确的，我们现在是把定位更加鲜明，更加落地；有的项目的定位是需要进行微调的。不管需要落地还是需要调整，对我们青岛三个团队来讲，都需要有更强的战斗力和执行力。因为大家知道品牌资源很有限，而且国内的商业发展也不太成熟，这对我们的招商是有压力的，没有那么多商可招。在欧洲和美国，这种情况就不存在，比如说在美国一个卖糖果的店，可以开到3000平方米，有将近6000个糖果品种，一个糖果店可以开个专业店，中国是没有这样的店的。对于青岛的三个项目定位，我们会结合我们自己的特点，结合市场，进行重新确认和梳理，还是那句话：这需要一个过程和时间，借用毛主席说的话：谁笑到最后，谁才最会笑。我希望媒体和消费者朋友们能够看我们最后的结果，给我们一定的时间。现在城阳项目已经发生了很大的变化，城阳项目已经开业12万平方米，已开业面积相当于一个标准型的购物中心，引进了很多第一次入驻城阳的品牌，如哈根达斯、星巴克、必胜客等。如果当初没有那么大面积的话，城阳项目已经算很成功了。打个比方，做商业跟中医有点像，病来如山倒病去如抽丝，培育它需要一个非常艰苦的、逐渐的过程，但我对我们团队的专业性很有信心。

    提问：您会将别的城市的一些成功经验和案例运用到其中吗？

    潘韬先生：是的，讲得非常好。在2011年的时候，宝龙同时开了六个购物中心，青岛的李沧项目和即墨项目就是那年同时开的。如果纯粹就业绩和表现来讲，我们面临的最大压力都来自于青岛的两个项目。若有机会你们可以到我们开业的江苏的宿迁和盐城项目，包括河南的新乡、福建的安溪去看一看，它们都很快度过了培育期进入了增长期。只有青岛的两个项目所面临的市场竞争确实压力太大，同质化竞争太惨烈，但既然到了这个市场就要面对这个市场。

    提问：潘先生您好！您是如何看待电子商务对购物中心的分流？

    潘韬先生：五一期间我们宝龙高层正好去澳大利亚做了一个访问，世界最大商业巨头——西田集团（Westfield Group），我们跟他们做了一个交流，大家也讨论了你刚才说的话题。我们的意见跟他们基本上形成共识：第一，电商肯定会有很大的发展，影响力会很大；第二，它会和我们实体发展商一起把整个蛋糕做大；第三，目前为止在全世界，它在整个社会零售品中的比例在3%-5%左右，包括西田的专家估计，最多到10%-15%之间，这是最乐观的估计了。将蛋糕做大，占一定的比例，这是一个基本的趋势，但对我们做购物中心来讲有什么样的影响呢？第一，我们一定要把我们很多的销售行为和推广行为转化成线上，把购物中心变成一个智能化的广场。西田的朋友告诉我们，现在在西方，任何购物中心免费的WIFI跟免费的卫生间一样，你如果没有卫生间不会有人进你的购物中心。这是我们的一个方向，把购物中心变成一个智能化的、免费向公众开放的广场。第二，我们一定要做些线上平台，来促进线下的销售和推广，把线上作为线下的一个推广服务平台。我们跟西田做了很深入的交流，形成这样的共识：作为购物中心的运营商来讲，线上一定要为线下服务而不是剥离的。

    提问：宝龙集团很早就进入商业地产领域，每一个商业地产的品牌都有自己的运营模式、开发模式，宝龙已进驻好多城市，有如此多的宝龙城市广场，虽然每个城市都有自己的特色，但在开发和运营的过程中会有一些经验的借鉴和模式的复制，宝龙特色或模式在哪里？

    潘韬先生：我是宝龙集团商业运营总经理，主管商业运营，我更多从商业运营方面回答这个问题。讲商业运营我可以提供几个数字，宝龙商业集团管理的商业面积是230万平方米，其中持有的面积是130万平方米，到年底还会再增加30万平方米左右。现在我们宝龙商业集团员工有近3000人，并且拥有一套比较专业、成型的商业管理运营模式。这样的规模和平台在国内是不多的，这是我们很大的一个优势。我们以长期的、专业的、相对独立的公司来做商业运营管理，这点是对所有宝龙城市广场最可靠的支撑和保障。很多不是以商业为主业的公司，它要么外包，要么做个小公司，如果遇到风浪和波折，它就很难维持，而我们这么大一个平台，这么大的规模，在国内排前五六名，这是我们很大的一个优势和特点。第二，我们以深化区域优势，主要在发展以上海为中心的长江三角洲、山东区域、河南区域、福建海西区域，我们做得是区域优势深发展，不做全国性的铺开发展，我们就做深做透几个区域，这样我们管理优势都会比较好。第三，这几年宝龙商业地产处于转型期，在商业模式上从前期销售更多一些，到现在购物中心全持有，前期在三四线城市，现在回归了一二线城市，在上海已经拿了三个项目，还会做更多的发展，而且明确了我们产品线，所以我们宝龙商业现场处于一个转型期，最后结果的显现还需要两到三年的时间，但这个趋势已经很明显了。

    但不管怎么说，青岛是中国很有名的城市，也是所有商业运营商和商业地产商都看好的市场。坦率来讲，第一，这里的竞争很激烈，第二，这里本土的运营商很强，这点我们要面对这个现实，但不管怎么说，宝龙已经在青岛做了大量的投资，无论什么因素，我们都要在这个市场上把我们的项目做好，把品牌树立起来。到目前为止，青岛三个项目是我们压力最大的三个项目，但是就因为压力最大，我们一定要把三个项目做好，请媒体和消费者朋友给我们更多一点时间和耐心，相信我，相信我们的团队。

    相关背景资料：

    青岛李沧宝龙城市广场简介

    青岛李沧宝龙城市广场是由宝龙集团斥资18亿精心打造的青岛李沧首座大规模、全业态、多功能城市综合体项目，地处青岛中央居住区（CLD）核心区内，总建筑面积36万平方米。项目涵盖大型商业广场、商业步行街、国际社区、酒店公寓、商务酒店等多种业态，成为促使李村商圈进一步扩容的“城中之城”，是青岛市最具代表性的“城市综合体”建筑群之一。

    青岛李沧宝龙城市广场位于九水路君峰路交界处，是青岛李沧首座SHOPPING MALL，面积为17万平方米，其中，地上四层为11万平方米，地下两层停车场为6万平方米，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的一站式综合商业中心。目前主力品牌有：宝莱百货、华润万家、横店影院、龙麦时尚KTV、草上飞乐园、太平洋咖啡、屈臣氏，餐饮有必胜客、味好家、时尚粗粮、绿茵阁、鱼酷、天登山等。

    作为青岛李沧首座SHOPPING MALL——青岛李沧宝龙城市广场距离李村核心商圈步行仅10分钟，距离中央居住区核心位置仅1.5公里左右。不仅直接辐射李沧东部青岛生态商住区约35万人口，更是丰富了李沧商圈的商业结构，提升了商业品质，必将开创李村商圈新的格局。

    青岛城阳宝龙城市广场简介

    城阳宝龙城市广场坐落于青岛市北部中心区域，城阳区中轴线上，是全国知名商业地产上市企业宝龙地产控股有限公司(HK.1238)投资近25亿元打造的顶级主题mall。总建筑面积70万㎡，由50万㎡超规模国际时尚体验MALL以及20万㎡国际社区组成。

    青岛城阳宝龙城市广场首创游乐MALL的体验式消费模式，将游乐与商业结合，既有主题乐园的强大吸引力来进行集客，更有大润发超市、春天奥特莱斯、恒星数码城、影院ktv、五星级酒店等全业态的组合。2013年，城阳宝龙仅一季度新增商业面积达2万㎡，加上原有的开业面积以及雍华庭、福朋喜来登和鑫复盛逸海国际三大时尚酒店已达到22万㎡。城阳宝龙已经成为拥有必胜客、星巴克、屈臣氏等一线品牌，集购物、娱乐、文化、餐饮、旅游、休闲、游乐、居住8大功能于一体的大型购物中心。城阳宝龙城市广场全新升级后还会将宝龙乐园打造成全新的儿童主题乐园及青少年学习实践基地，成为全方位、一站式的城市综合体。

    青岛即墨宝龙城市广场简介

    青岛即墨宝龙城市广场地处即墨中央居住区（CLD）核心区内，总建筑面积60万平方米。项目涵盖大型商业广场、商业步行街、国际社区、酒店公寓等多种业态。

    广场位于即墨市区最核心位置，西临烟青路，北临鳌蓝路，东临大同街，南临振华街。总建筑面积为60万平方米，总用地面积152178平方米。其中，地上商业面积为11.6万平方米，共有1500个车位，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的一站式综合商业中心。目前主力品牌有：宝莱百货、乐购超市、星美影院、龙麦时尚KTV、草上飞乐园、屈臣氏、拉夏贝尔，餐饮有必胜客、味好家、九仟火锅、川人百味、鱼友、天登山等。

    作为青岛即墨首座SHOPPING MALL——青岛即墨宝龙城市广场项目地处即墨市区最核心商业地段——振华街，距离CBD核心区域只有600米。不仅直接辐射即墨常驻人口117.72万，更是丰富了即墨商圈的商业结构，提升了商业品质，必将开创即墨商圈新的格局。