青岛4月房价涨速放缓

    “这套房子买了以后能升值不？”徐敬反复问旁边的科威国际不动产中介经纪人张先生。5月3日上午，徐敬看的市北区二手房单价超过了1.3万元/平方米，他怕下半年房价下跌。而现在不出手，他又担心税费新政落地，以后买房成本更高，纠结就在眼前。青岛版新政实施已经满月，二手房日成交量由300多套跌至50多套，新房市场出现了网签潮，日网签300多套，直接原因是传闻的房产税。短时间的网签潮并不能彻底消除开发商的忐忑。房产税若试点，新房市场的短暂繁荣将成昙花一现。市北区某正在销售的商业地产

    ◎数据

    4月1日起，青岛版“国五条”落地，如今已经满月，整个4月份青岛房价涨速明显放缓。3月份，山东省纳入百城房价统计的城市共计有11个，房价全部环比上涨，青岛在列。1月份，青岛新房均价9178元，2月份涨到了9213元，3月份则涨至9274元。4月份，房价涨幅仅有0.28% ，均价为9300元/平方米。

    根据青岛网上房地产统计，4月份青岛二手房共成交2548套，环比下降73.7% 。各区域都出现了成交量下滑的情况。3月时，青岛市六区四市中单区二手房交易量过千套的区域达4个区；4月，青岛市二手房成交过千套的区域仅剩下市北区一个。李沧区4月二手房成交354套，环比下降73.9% ；城阳区4月二手房成交210套，环比下降68.9% ；崂山区上月二手房交易167套，环比下降74.1% 。青岛市各主要区域4月二手房交易量都环比下降了7成以上。

    房价方面，太平洋房屋市场部经理郝银广认为，目前青岛二手房市场价格比较平稳，房东想涨价，却都不愿做出头鸟，挂牌价虽然没有提升，但是议价空间变小了，每套房源的议价幅度也在1万～2万元之间。

    76万的房子5万的税

    5月3日，记者以购房者的身份到浮山后区域现场看房。去年同期，浮山后区域二手房价格普遍在1.2万元/平方米左右，如今涨幅约500元/平方米。浮山后五小区一套套一的二手房价格是76万元，这是房东提供的最低价。中介带记者看房后，大致算了一下，税费比例是总房价的7.5% ，不加中介费，大约是5万多元。这套房子离上次交易不足5年，房产证也不足5年。中介工作人员告诉记者，个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。营业税是全额的5.6%，还有个人所得税。也就是说，这套房子，买房者得负担至少7.5%的税费。

    另一名看过此房的购房者徐敬告诉记者，单价还可以，1.3万元/平方米，小区环境也不错，停车位月租还不到100元，就是税费太高了。“下一步，个税新政可能实施，还有房产税。现在到底是不是买房机会？个税新政对首套房购房者影响大不大？我是首次购房，买房需要交房产税吗？”

    “这套房子买了以后能升值不？”徐敬反复问旁边的科威国际不动产中介经纪人张先生。徐敬先后看了市北区3套二手房，价格都涨到了1.3万元/平方米以上。

    张先生告诉记者，房东依然坚持高报价，结果导致看房成功率大降，更出现房东拒绝购房者看房的情况，不买不让看。现在二手房的高报价对购房者打击确实很严重。

    怕出新政开发商忙开盘

    新政出台后，很多开发商选择匆匆开盘，以最快速度销售房源。4月3日起，保利地产旗下的百合花园商铺和里院里商铺同时推出优惠活动，崂山名汇国际也推出特价房88套，起价刚过万元大关。市北区海信湖岛世家2期在五一假期开盘，均价10500元/平方米，所有房源附赠厨卫精装修，面积为88～117平方米。另外，五一假期郊区一家楼盘被哄抢，价格相比之前上涨了500元/平方米。该楼盘市场总监向记者透露说，这个涨幅并不大，开发商并不担心赢利问题，现在最重要的是以最快速度销售房源，资金周转起来很重要。

    整个4月份，青岛市共有20家楼盘开盘。4月份荣获全市商品房销冠的李沧万达广场，上月成交量高达344套。卓越蔚蓝群岛单月销量296套。

    在过去的一个月，新房市场出现了网签潮，日网签300多套，直接原因是传闻的房产税。即使在5月份，4日和5日的单日成交量也超过了300套。“表面看，新房市场仍是一片火爆局面，实际上开发商很着急，怕新的政策出炉，迅速开盘已经成为共识。在5月份开盘量还会很高。”李沧区一家楼盘的营销总监向记者透露说。

    非限购商业地产价格或涨

    最近几年出台的调控政策，直接打击目标都是住宅项目，今年也不例外。太平洋房屋市场部经理郝银广表示，从2011年颁布的“限购令”到的青岛版国五条细则，在3年楼市调控的执行政策中可以看出，历次调控对象都是住宅市场，而商业地产从未受到过新规制约。不可否认，如今投资房地产是不少人除了工作以外的生财之路，光靠存银行很难赚取利润，所以投什么成为不少人的主要关注点。从相关统计数据中可以明显看出，房产作为一种相对稳定的投资方式，获得了绝大多数人的认可，如今住宅方面的投资难度增加，但房地产的其他领域却可以因此寻找到更大的机遇，特别是商业地产。

    “新的政策将使得投资客更倾向选择商业地产，但新的政策会明显改变投资心理。对于开发商而言，继续加大对商业地产的投入是未来趋势。除长期持有外，开发商还可通过销售部分不限购、不限贷的商用项目，成功回笼资金。从青岛版‘国五条’细则内容来看，对住宅限购、限贷等调控政策的持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，有望进一步拉动写字楼、商铺和商用公寓价格，预计商用物业今年价格涨幅明显。”(记者 李晨)