青岛刚需盘每平涨700元仍将涨

    3月份，青岛房地产市场迎来了一股井喷潮，一二手房成交量成倍增长，尤其是一手房销售甚至出现了“日光盘”、“月光盘”。面对市场的迅速回暖，青岛楼盘也出现了分化，有的选择涨价，有的选择降价。面对涨跌不一的楼盘，不少购房者对是否出手也产生了疑惑。

    数据 市场回暖成交量猛增

    今年3月份，青岛全市新房成交量为15592套，新房成交面积高达1587794平方米（青岛网上房地产统计

数据）。这份数据充分展示了整个3月份岛城疯狂的楼市场景，因为环比2月份4747套的成交量，新房成交增长幅度高达207%；同比去年3月份3449套新建住宅成交量，青岛新建住宅多卖出了11104套，同比涨幅高达322%。

    其实，仔细分析3月份青岛全市新房成交量，不难发现中小户型仍然是楼市成交的主力。从2013年3月青岛市新建住宅成交情况来看，成交的主力户型依然是60-120平方米的中小户型。其中60-90平方米的新房总成交量为6041套，90—120平方米的新房总成交量也达到5658套。以上两大主力户型区间的新建住宅总成交量在3月份达到11699套，占3月住宅总成交量80.4%。

    青岛世联怡高总经理陈耀华表示：“主要是岛城多数购房者担心个人所得税按照差额的20%征收，新房的契税税率上调到3%到5%，所以从‘国五条’细则出台以来，岛城的新房成交量大幅增长。”记者了解到，在3月份购房者抢着入市，直接导致市场上“月光盘”频频出现。李沧区、市北区、黄岛区不少定位于刚需一族的新盘项目3月份开盘或加推后，房源快速被消化掉。不少没能抢到房的刚需购房者，还在千方百计了解加推房源信息，渴望4月份再有新盘推出。

    现象 刚需盘悄悄涨价

    3月1日，随着“国五条”细则出台，带来了新房市场的一股火爆抢购潮，此时不少观望的刚需购房者也开始出手。在青岛已经打拼三年的小刘就是如此，他早早将目光锁定了李沧的几个刚需大盘，不过让他失望的是，现在不仅房源紧缺，而且价格也在上涨。“去年年底就看中了中海社区一套房子，当时价格是实打实的9000多元/平方米，可惜没有出手。”最近他再去中海国际社区一里城，发现不但房源少了，只剩少量87、90平方米套二、135平方米套三在售，并且价格也明显上涨，现在报价均在9600-9700元/平左右。“刚问的优惠，说是大户型根据楼座不同可选择加1-2万元不等选择车位。”小刘无奈地说。

    “我们也监测到李沧一些刚需大盘涨价，其实这并不奇怪。”高策房地产经纪有限公司策划顾问部总监单良表示，“李沧楼盘的体量大，因此会采取定价起点低，小步慢涨的策略。”并且目前李沧这些刚需盘价格上涨是市场供需矛盾造成的。因为去年李沧板块开发商动作不多，造成今年市场上供应量不足，此外李沧是刚需集中地，因此需求量一直比较旺盛。“加上前段时间‘国五条’细则落地的催化，短时间内李沧板块的房价会持续上涨。”单良说，“不过在下半年，不少开发商会相继推出新盘，这可能会造成房价的部分回落。”

    大户型降价抢市场

    一边是刚需盘的悄悄涨价，一边则是改善型楼盘的大张旗鼓的降价。近来，不少购房者不难获得楼盘的降价信息，比如鲁商首府目前主推的楼盘均价34000元/平方米，同时推出“迎春行动”特惠活动，30万元优惠大礼包回馈客户。5号楼190平米典藏房源享“迎春行动”限时特惠。同在市南的华润中心悦府虽然目前剩余房源不到1/3，但仍然推出了案场优惠：交50万认筹金优惠1%，当天选房优惠2%，会员卡银卡优惠0.5%，全款优惠2.5%，老客户重购优惠2%。位于市北的晓港名城目前在售16-33层高层房源，户型面积为166-224平方米，均价13500元/平方米，目前房源所剩不多，现在购房享7天签约98折优惠。

    面对这些大幅优惠，却很难让市民动心。“这些都是高端户型，动辄一套房子就几百万，就算一套直降99万也买不起。”虽然小刘和文小姐都会关注房产资讯，但是对于此类优惠并不是十分关心。的确，目前岛城有部分楼盘降价的幅度很诱人。不过单良表示，这些楼盘并不是市场上的主力销售楼盘，而是针对再次改善群体的楼盘，这是市场上一个比较小的群体。同时这些楼盘多是一些大户型，面积超大，单价也高，并且受到限购的影响，因此去化明显受到抑制。单良说：“所以一些楼盘会采取直降，大幅打折多措施来争夺有限的购房群体。”

    市场微涨开发商讳言

    虽然目前岛城有些楼盘的降价比较吸引眼球，但是不少购房者仍然感到了新房价格上涨的压力。有数据显示，目前岛城整体房价仍是上涨。据分析，从去年4月份开始，岛城一手房市场就经历了一个每月放量的过程。同时近期不少项目减少了打折、优惠活动，其实也可看做是一种涨价。一些业内人士分析认为，短期内岛城楼市不太可能出现价格的大幅波动，量跌价稳将是未来市场的主要趋势。

    不过很多开发商都是讳言“涨价”，对外宣传仍是用最低价的户型，尽管购房者很难买到。对此有分析人士表示，目前全市的新房存量依旧维持在14万套以上，销售压力并没有减少多少，因此开发商仍难以大张旗鼓涨价。

    对于当下市场，单良建议说，开发公司应该密切关注市场，尽量让自己的价格定位与客户需求相对应，这样可以采取稳步小涨的方式。如果是大盘，并且面对主流的刚改群体，应该以价格稳定为主。

    建议 购房者可适时出手

    房地产市场历来有 “金三银四”之说，今年“金三”成色十足，也刺激了不少开发商对“银四”的想象。

    记者了解到，目前一些开发商想要借助现阶段楼市的 “上升通道”开盘或者加推。据统计，4月青岛将有31个项目计划入市，其中18个楼盘为新开盘，13个楼盘加推房源。虽然新盘大量上市，但是随着地方版 “国五条”细则的落地，不少购房者重新加入了观望行列。“今年的限购、限贷等政策只可能越来越严厉，加上上个月市场已经消化掉了大量的购房人群，新房市场的购房需求很难出现爆发式增长。”楼市分析人士说，市场需求的透支，已让二季度的市场低谷成为必然。

    对于购房者来说，可以早点出手，因为房子涨跌并不影响居住条件。单良分析说，青岛是一个经济发展快的沿海宜居城市，对于周边人口拥有较强的吸附力。随着青岛城市发展，将来就会有约400万的外来人口需要购房，或者是刚需常住，或者是投资置业。这是支撑岛城房地产市场的一个重要方面。此外，对于投资的市民来说，则需要关注板块的涨跌情况。在下半年，在有大量楼盘亮相的区域，不妨等一等；在一些开盘量较少的区域则最好及早下手。