未缴房屋维修金无法办房产证 延迟办证不合算

　　3月17日，信报房师傅热线80889439陆续接到了14个咨询电话。从3月14日起，信报房师傅接受咨询的时间为上午9点至11点30分(周五、周六全天休息)。另外，对于当天无法答复的问题，本报将在第二天的报纸上刊登，请读者注意阅读。

　　关键词：房产证

　　暂缓办证，利大于弊还是弊大于利？

　　姥姥名下的房产加妈妈的名字，与百年后直接继承相比，哪个更简单划算？

　　办理房产证，是否一定要补缴维修金？

　　暂缓办证，转手多缴税

　　吴女士：我在城阳有房子，户口不是本市，想在市内四区不贷款一次性付清买一套房，能不能买？

　　记者了解到，青岛市规定，对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。也就是说，吴女士目前无法再购房。

　　徐先生：去年十月份买的房子，开发商说可以办房产证，但是要交3万多，现在没那么多钱。我想问，可不可以暂缓办房产证？暂缓的话，有没有别的不好的方面？

　　记者了解到，可以暂缓房产证，但是影响该房子以后的交易。房产证早办理，房子早满5年，再交易的话，税费会低一些。如果不办房产证，房子无法抵押。

　　曲先生：我在市内有2套房子，有一套房子要拆迁，希望要现金补贴，用来买套新房子。我两套房子加起来一共 65㎡左右，想问一下，是否受各种新出台的“税”的影响？影响多大？

　　国家出台新政以后，很多房主都关心税费带来的影响。记者了解到，国家新政要求二手房交易缴纳所得的20%。目前细则还没出台，首套房为唯一住房应该不受影响。具体影响程度得等青岛版政策出炉。

　　没维修金，无法办房产证

　　邱先生：我姥姥名下有套房子，房产证上只有她一个人的名字。我妈的兄弟姐妹和我姥姥都同意在我姥姥的房产证加上我妈的名字，并且只加她一个人的名字。我想问三个问题，第一，我妈能不能加名？第二，我妈现在加名，相对于老人百年之后再办理遗产继承、赠与的手续来说，哪一种选择的手续会简单便宜一些？第三，如果我妈现在加名，等老人百年之后，这套房子会不会自动变成我妈独有的财产？

　　记者了解后答复结果是：第一个问题，可以加名。第二个问题，现在加名需要赠与或者转让，这都需要税费。遗产继承更合算，税费少。第三个问题，不会，你姥姥的那部分房产仍需要走继承程序。

　　杨先生：我2010年购买的清江路附近一处新房，现在房子到了办理房产证的时候。然而让杨先生没有想到的是得补缴维修金，“有这个规定吗？”杨先生问道。

　　根据青岛市的规定，商品房的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。建设单位应当在办理房屋初始登记时提交首期房屋专项维修资金的交存证明。业主未交存、续交、补建房屋专项维修资金的，房屋行政主管部门不予受理产权登记申请。

    关键词：二套房

　　给儿子买房用自己的名字，算是二次购房吗？

　　即墨有套全额付款的房子，还能在李沧再买一套房子吗？

　　名下有一套房产想换房，是先卖掉再买还是先买了再卖？

　　二套房到底如何认定

　　当时小港湾拆迁时，王女士选择了货币补偿，在别处自己买了一套二手房。现在儿子26岁了，马上要结婚了，再给儿子买套房子，户主为王女士的名字。“我这属于二次购房吗？”王女士问道。

　　“我在即墨有套房子，当时是全额付款。现在想在李沧再买一套房子。不知道会不会有限购之类的条件，在向银行贷款时会不会有折扣？我是临沂户口。”赵先生问道。

　　目前，青岛市二手房认定是这样的：贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，属于二套房。贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房属于二套房。全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再买房属于二套房。全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产属于首套房。

　　房师傅的快问快答

　　李先生：拆迁房20%的税收不收？他想买李沧区政府那里拆迁的房子，本地人买那块地方比较便宜。

　　房师傅：国家调控政策要求的是二手商品住宅买卖。

　　宋女士：“我孩子现在住的房子，是他姥姥过世后留下来的。她姥姥过世的时候，通过公证把这套房子留给我孩子。老人去世之后，孩子通过“遗赠继承”，把房子的房产证办下来了。我想问一问，我孩子有没有资格再买一套房子？

　　房师傅：根据青岛市限购政策，你孩子如果是青岛市区户口，还可以购买一套房子，属于二套房。

　　李大爷：几年前在市北区商城路买了一套在6楼的房子，现在腿脚不如以前了，一条腿股骨头坏死，另一条腿也患上了骨关节炎。我现在想把6楼的这套房子卖了，再买一套1楼的房子，上下楼方便。想咨询一下，我现在只有这一套房子，是先买套房子，还是先把这套房子卖掉呢？

　　房师傅：如果没有贷款记录，您把现在的房子卖了，再买一套比较合适，属于首套房。您卖这套房子不受税费新政影响，首套房自住享受税费优惠。

　　刘女士：爱人1996年在广饶路有一套拆迁房，回迁之后，房产证上只写着爱人一个人的名字。2011年，她在李沧区买了一套房子。李沧区买的这套房算她的第一套还是第二套？

　　房师傅：计算标准以家庭为单位，刘女士属于二套房。

　　辛女士：我是青岛人，2000年洛阳路老房子拆迁之后，2001年回迁，也办了房产证。我想问，我再买房算二套房吗？如果一个家庭已经有2套房子，能不能用18岁孩子的名字买房？若再买拆迁房，算二套房吗？

　　房师傅：第一个问题，再买属于二套房。第二个问题，可以用成年孩子的名字买房。第三个问题，如果有房产证，属于二套房。(记者 李晨 实习生 陈叶玲)