卖房人担心新政直降40万甩房

    原以为签完合同，房子出售一事就算吃了颗定心丸，但没想到买家卡在了银行贷款一事上，至少要再等10天才能办新买房的交易手续，卖家薛女士见状说不出的心烦。如今3月已过半，她担忧新政实施前交易手续办不完，而买家又不愿为多交的税埋单，两家只好解约。

    这是当前岛城楼市的一个缩影。而这样的焦虑绝不止薛女士一人。

    迟迟不能转手着急上火

    记者昨日在市北一中介公司店面内见到薛女士

时，她和丈夫两人正在和买家夫妇俩签解约协议，而两天前她还在为如此顺利找到买家而暗自欣喜。这是她万万不愿意的，但又无可奈何。今年45岁的薛女士绝非炒房人，但夫妻俩名下已有3套房，“一套是我单位十几年前分的福利房，另一套是老公婚前买的房子，还有一套是我公公的老房子，4年前拆迁后安置了一套新房，也给了我们，眼下我们跟老人一起住着。”薛女士说，另外两套出租，光房租一年就能收4万元。3月1日，新“国五条”细则的出台，打乱了他们平静的生活。

    “这两套房都已经过了5年，但不是唯一住房，要是交易的话，就要缴个税。我们看新政上说，今后个税要按照差额的20%征收，这条是最让人头疼的。我单位分的那套福利房当初4万块钱买下的，现在都已经涨到105万元，这么一算，要多交20多万的税。”在考虑两天后，薛女士把这套位于敦化路附近的“房改房”挂牌了。“我就一个孩子，还是个闺女，也不用为她准备婚房。留两套房也没意思，还是卖掉一套吧，放在手里发烫，谁知道政策会怎么变。”薛女士说。

    由于挂牌单价比周边房源每平方米低了500元，仅仅挂了3天，薛女士这套房就找到了买家，买家是一对相对年轻的夫妻，双方第二天就签下了意向合同，只等买家去银行办按揭贷款接着过户缴税，这单就算成了。如意算盘打得好，但现实却绝非如此简单。

    “那天签协议，买家很爽快地交了3万元意向金，还说自己是首次买房，银行贷款好办，我们信以为真。哪知道今天要签正式合同，买家付首付款时，他才支支吾吾地说能不能缓几天再交首付。一问才明白，原来他并非第一次买房，手头有一套小房子，也已经开始卖了，找到了下家，但这家要办贷款，信贷批下来，钱给到他们，他们才能给我们付首付款，然后再办贷款，信贷批下来，我们两家才能去办过户，缴完税才算全部办完交易。”薛女士向记者复述这个过程时气得脸都涨红了。“买家不诚信也就罢了，但他确实是看好了俺家这套房，还带着老人一起过来看了两次，全家都非常满意。但那边贷款刚开始办，等那边办完了，这边买家才能办贷款，再加上过户、缴税等手续，少说也要一个月，谁等得起？他要是早说，我肯定当场就拒绝他。”

    面对此状，薛女士提出卖可以，但必须在合同后面备注：因新政产生的新的费用，全部由买家承担。买家一听也急了。“我并不是要刻意隐瞒，主要是因为买第一套房时我们没贷款，再买一套的话在银行仍算是首套房的信贷标准，而且当时买我小房的买主一开始说能全款付清，后来又说要贷款，才打乱了我的换房计划。”面对房东提出的要求，他感觉很冤，经济上也无法承受，但房东很坚持，最后两家不欢而散。薛女士不得不再次将房源挂牌，等待下一个有缘人。

    “你快给俺再挂上，实在不行就不卖了。”临出中介门前，薛女士甩下这句话。

    “忍痛割肉”直降40万元

    因为资金紧张，一些卖家也迫不及待地希望尽快赶在政策实施前将房子出手。这么做的代价，往往就是忍痛割肉。

    “上周江西路有个房东挂出一套房源，159平方米的大户型，报价仅260万元，在他的帖子上还标注了一句：‘下午2点之前卖不掉就不卖了’。现在这个小区同档次的房子总价至少也要300万元，相比之下，这套房便宜了40多万元。房东因为资金紧张，是真心急售。我们店内的经纪人一看，立即给要买房的客户打电话，让他最好带上钱和身份证去看房。到现场一看，两方一拍即合，当天下午就签了合同。”21世纪不动产闽江路店资深经纪人孟先生向记者描述他从业七八年来成交最快的一单。“这套房过了5年，这笔单交易的总税费在15万元左右。而如果按照新政的差额20%缴税，要多交将近50万元。相比之下，尽管甩卖，仍多挣了10万。要是跟房东初次买入的价比，房东赚得更多。另外，这种大户型在限购的背景下确实不太好卖，这也是房东甩卖的主要原因，新国五条只是助推剂。”

    过5年唯一房不打算卖

    大势之下，有急匆匆甩卖的，也不乏慢悠悠不着急卖的，还有根本就不打算卖的。家住海云庵附近兴隆家园的市民闵先生虽说有两套房，但眼下自己住的这套房子是父亲留给他的，房产证在父亲名下，另一套房在镇江路一封闭小区，是自己十年前买的商品房，一直用于出租。

    “从去年开始就不断有中介打电话给我，说有人想买咱小区的房子，问我卖不卖，我没搭理他们。今年又有人问，说眼下出新政了，市场很热，这时候卖会很快成交的。我这房子八十平方米，南北通透，采光非常好，而且楼层也是黄金楼层，现在出租一月就两千多块钱，干嘛要卖？”闵先生说，他也注意到了“国五条”细则的发布，大家普遍对 “二手房转售按照差额20%征收个税”这一条很是恐慌，但闵先生自己分析认为：“一些中介跟我算账指出，因为我这房当年入手价与现在价差额太大，到时征收个税会很多，不划算，还不如现在卖。但我个人感觉，新政不是为了打击所有购房者，而是为了抑制不正常的需求。我名下就镇江路这一套房，而且早就过了5年，还是低于90平方米的普通房，即便出台新政，对于这样的房子也应该是会列入到保护范畴的，所以我没有什么好担忧的。”

    别被“国五条”吓蒙怎么划算慢慢算

    “国五条”细则持续发酵的环境下，有些人急着卖房不一定是理智的选择。在着急卖房前，先得把自家要出手的房子情况搞清楚，再把新旧两种税费算一算，看看怎么买卖更划算。 不一定划算

    市场上有些人为了抢跑新“国五条”细则，甚至宁愿缴纳5.6%的营业税来卖掉不满五年的房子。其实若房产未达到一定升值比例，这样做未必划算。

    举例来看，如果一位购房者当初以100万元买入一套90平方米商品房，目前市值涨到170万元，但不满五年，现在急于出售需缴纳的税费有：全额5.6%的营业税9.52万元，全额1%的契税1.7万元，全额2%的个税3.4万元，以及2%的中介费3.4万元，共计约18万元。

    如果等这套房满5年后再出手，此时按所得20%征收个税的政策肯定已经落地，那么所需缴纳税费主要是个税和中介费，营业税为零。而个税并不是差额70万元的20%即14万元。而是70万元扣除各种涉房支出，包括原契税1万元、公共维修基金约1.2万元、装修费用10万元、利息假定为8万元，减掉这些费用后差额约50万元，20%个税即10万元。再加上中介费，实际税费13.4万元，这与现在着急卖掉所需缴纳的费用还更省一点钱。如果升值得很少，除去契税和装修成本等费用甚至可能无需缴纳个税。 不一定省钱

    “国五条”细则出台后，有些暂时卖不出房子的市民想到可以先把名下房产过户给自己的孩子或老人，通过这样的“买卖”来提高买入价，以方便未来出手。但这样的做法同样会产生一些问题。例如，如果目前手中房产未满五年，那么需要按照上段中的方法好好计算一下，看看以目前手中房产的升值率是否划得来。

    即使划得来，过户给孩子依然有几点需要想清楚。第一，孩子一定已成年，不然即使过户仍会被视为同一家庭的房产。第二，把房子过给孩子相当于挤占了孩子的一次购房名额，在“限购令”暂时不会解除的情况下，已成年的孩子不久便面临买房大计，届时首付及利率都无法享受首套房的优惠政策。第三，过户给孩子或老人，更名后的房产持有年数将从零开始计算，因此需等满五年出售才能避免全额5.6%的营业税。不然要按照过户时新的价格计算营业税。

    交易中心周末加班

    针对我市房地产（登记）交易业务量较大的实际情况，为方便居民办理房地产登记业务，市房地产（登记）交易中心及各区房地产登记交易处（东部交易处、市北交易处、四方交易处、李沧交易处）将于本周周六、周日（3月16日、3月17日）继续安排业务受理窗口加班，为居民提供服务。