新华网：调控提高购房成本 导致房价屡调屡高

    新华网北京３月２日电（“新华视点”记者　叶前）从２００３年的“１８号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……１０年里，国务院先后９次常务会议专题研究房地产市场调控。这１０年，楼市的风吹草动牵动人心。

    １０年持续调控，房价一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。

    第一季：为房地产业正名（２００３－２００４年）

    ２００３年７月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”

    “１８号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。２００３年８月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。

    在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，２００３年１２月，随着北京世纪第一拍，“地王”首次横空出世。

    第二季：降温（２００５－２００８年）

    ２００５年４月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”２００６年５月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”

    在此之前，央行已于２００４年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。２００５年３月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。２００６年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。

    在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来２００９年下半年至２０１０年底那般反弹暴涨得厉害。然而，２００５年－２００８年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”。以北京市为例，新建住房均价从约５０００元／平方米飙升至１５０００元／平方米，涨幅达２００％。

    第三季：紧急救市（２００８年下半年—２００９年）

    为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。２００８年１２月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”

    随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由２年延长至５年的等刺激政策给房地产释放了活力。

    这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从２００９年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

    第四季：全面加码（２０１０年至今）

    ２００９年１２月至今，国务院先后５次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。

    ２０１０年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮１０％，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，全国３６个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至５０％。限购、限贷、限价三管齐下。

    ２０１１年限购组合拳以来，７０个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。

    没有剧终：楼市调控需精细化

    业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说，“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。

    来自不同领域的代表委员表示，过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀，能够将一手和二手市场结合起来，更好地抑制投机，从而遏制房价过快上涨。

    由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。陈国强说，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。