传北京等一线城市将提高购房门槛 两会前公布

　　传北京等一线城市将提高购房门槛两会前公布

　　楼市过快回暖将导致调控新政早日来临。因此，尽管长期来看楼市调控政策还是会对合理的改善性需求有明确支持，但为应对短期内部分城市房价过快上涨的势头，一些改善性购房需求不排除被进一步收紧。

　　调控政策进一步收紧预期渐浓

　　楼市过快回暖将导致调控新政早日来临。因此，尽管长期来看楼市调控政策还是会对合理的改善性需求有明确支持，但为应对短期内部分城市房价过快上涨的势头，一些改善性购房需求不排除被进一步收紧。

　　因部分一二线城市的房地产市场回暖过快，这些区域楼市正逼近政策的“临界点”。

　　有接近北京市住建委的人士透露，北京等一线城市基本确定近期出台房地产新政，调控形式是抑制需求为主，进一步提高购房门槛。新政出台主要原因是一线和热点二线城市楼市升温过快。“因此这轮新政可能不止北京一个城市。”上述人士称。

　　据介绍，目前政府部门对部分一二线城市的楼市过快回暖已形成基本共识，而部分三四线城市因供给过量，仍面临去化难题，需要政策性支持。也就是说，楼市调控不会一刀切，将越来越呈现区别对待。

　　部分一线楼市升温过快成共识

　　据上述人士介绍，此前政府部门对调控的态度是视市场形势而定，若房价上涨过快，则随时出手进行调控。从去年10月开始，尽管各地楼市陆续回暖，但从接近政府部门的人士转述来看，调控者眼中的房价并未出现过快上涨。“直到近期，(相关政府部门)基本认定，少数一线城市确实回暖过快了。”这位接近北京市住建委的人士表示。而其对政策出台的预期，该人士也从“可能出台”，变成了“一定会出台”，而时间点可能不会超过3月全国两会前。

　　其实，这一调控思路在今年1月的博鳌房地产年终论坛上已露端倪。彼时，中国房地产业协会秘书长朱中一明确表示，在正常情况下，2013年全年房地产政策环境是：方向不变、力度不减。但若今年“两会”之前部分城市出现房价非理性上涨，则极有可能引来更为严厉的宏观调控。

　　可是，权威专家如此郑重的提醒并未改变楼市一路上涨的局面。最新数据显示，1月百城房价环比上涨1%，是近两年来涨幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。此外，9812元/平方米的全国百城新建住宅均价也刷新25个月以来的均价记录。

　　尤其值得注意的是，一线城市房价全线上涨的格局已经形成，成为全国房价上涨的领头羊和风向标。北京、上海等十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上涨1.61%，与上年同期相比上涨2.84%。

　　以上海为例，1月份上海新建商品住宅成交面积100.68万平方米，环比去年12月份的120余万平方米下降了13.7%，但同比却大幅增长418%。可见，上海等地一月份淡季反旺的楼市行情，在政府部门看来已经值得高度关注。“上海1月份商品住宅成交面积已经回升至2011年同期水平，而这一轮史上最严厉宏观调控就是从2011年1月26日开始的。”中国房产信息集团分析师付奇介绍。当时，温家宝主持召开国务院常务会议，确定采取八项措施进一步做好房地产市场调控，其中关键一条即贷款购买二套房的首付比例不得低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时各地上报房价控制指标，并向社会公布。

　　和商品住宅成交热度不减相对应的，是供给的严重不足。据了解，2012年上海新建商品住宅供应合计为890万平方米，同比回落16.5%，在创下5年来新低的同时，年度供应总量首次跌破1000万平方米关口。到今年1月，上海商品住宅新增供应面积仅31.11万平方米，环比减少近七成。

　　“由于可售房源在去年12月提前释放，加上1、2月份原本就是推盘淡季，令上海目前供给显得尤其紧张。”付奇表示，受去年上半年土地供给不足的影响，今年全年上海一手商品住宅供给可能出现阶段性紧缺。

　　在此情况下，手中握有较多资源的大型房企，1月份量价齐涨的趋势就变得十分明确。根据万科公告，其2013年1月份共实现销售面积161.1万平方米，销售金额190.7亿元，同比分别增长35.38%和56.31%。销售均价也从2012年1月份的10252元/平方米，上涨到11837元/平方米，增幅达15.46%。

　　另外一家接近千亿军团的超大房企恒大地产也在1月份颇有收获。据了解，恒大1月份合约销售总金额约为72.5亿元，合约销售面积116.8万平方米，较去年同期分别增长226%和213%。随着9个新项目同时上市，恒大在全国同期在售楼盘已经高达188个。

　　此外，世茂房地产1月份合约销售额约41亿元，同比增加353%，合约销售面积33万平方米，同比增长568%。从目前公布1月业绩快报的房企销售情况看，1月份火爆销售的局面已成共识。上海一位一直坚称楼市平稳、无须再紧的专家也向记者坦言，“从成交量上来看，上海确实有点‘热’了。”

　　详解五方面手段紧缩需求

　　“如果调控不升级，一线城市的房价将失控。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。而北京市市长王安顺在刚刚结束的北京两会上则明确表态，坚持房地产调控决不动摇。此后数日，北京楼市传言纷起，各种版本的北京楼市政策已现摩拳擦掌的味道。

　　杨红旭表示，现阶段房价上涨过快的一线和少数二线城市均面临政策压力。不过，由于地方政府调控权限太小，信贷、税收皆由中央有关部委说了算，因此单个城市新政效果或许有限，若想抑制一线城市房价加速上涨的势头，还需有关部委统筹安排政策与措施。

　　对于具体政策，有市场人士透露，针对一线城市暂停第二套房公积金贷款的可能性相对较大，也有说法称部分地区大幅度提高第二套房贷的首付、对拥有四套及以上的家庭和个人研究针对性的政策，也将是针对房价上涨过快的地区进行调控的储备政策之一。

　　对此，记者从住建部公积金管理司内部人士处了解到，主管部门目前并未对一线城市暂停公积金做研究。该人士明确表示，如果房价涨幅超预期，国家层面的楼市调控储备政策十分充分。

　　在杨红旭看来，若要进一步加强楼市调控，政策走向无非五个层面：其一，行政干预从紧，限购、限贷、限价皆从严。其二，房贷进一步收紧，三套继续停贷，首套贷款利率优惠减少或取消(但这取决于各家商业银行，银监会不可能出政策统一取消优惠)，最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率。其三，税收加码，可提高税负的税种包括契税、营业税、个调税、土地增值税等，房产税或将二度扩容。其四，增加土地供应，尤其是普通住宅用地，以及压制高价地块的出现。其五，更加强调地区差异化，部分政策将增强一线城市的针对性。

　　总之，尽管长期来看楼市调控政策还是会对合理的改善性需求有明确支持，但为应对短期内部分城市房价过快上涨的势头，一些改善性购房需求不排除被进一步收紧。

　　不过，也有业内人士表示，现在不同城巿、不同企业、不同项目情况是冰火两重天，全国房价仍处于涨跌不平衡的特殊时期。比如，12月相比11月，70个城市房价指数平均上涨0.34%，但北京、广州、深圳和福州超过1%，上海0.7%；而广大三四线城市房价总体处于温和上涨状态，海南、浙江、广西等少数省份的部分城市房价绝对值还在下跌。这也是尚未出台全国性调控政策的顾虑之一。

　　一二三线楼市大爆发 20城新房成交增2.7倍

　　2月4日，上海易居房地产研究院发布了《2013年1月份典型城市新建商品住宅成交报告》。报告指出，2013年1月份，20个典型城市新建商品住宅成交面积为1057万平方米，同比增长269.2%，一二三线城市全面爆发，此前备受争议的三线城市风险并没有在1月得到体现，而一线城市迅猛上涨的势头格外引人关注。

　　报告称，“北上广深”4个一线城市新建商品住宅成交面积为425万平方米，同比增长343.8%，环比减少6.2%。虽然成交量略低于2012年12月，但已大大超过了2012年其他月份的表现；被纳入统计的二线城市新建商品住宅成交面积为376万平方米，同比增长221.6%；三线城市则呈现逆袭势头，新建商品住宅成交面积为256万平方米，同比增长247.9%，环比增长4.2%。报告称，相比一二线城市，三线城市的市场情况更显热度。1月份行情已轻松夺得2011年以来的月成交桂冠，一方面与原有暖冬行情的延续有关，另一方面，也与该类城市外出务工人员春节前返乡置业有密切联系。

　　易居研究员严跃进告诉记者，有两个因素加速了购房者入市的脚步：一是各种鼓励刚需购房的优惠政策正不断出台，二是房价的上涨仍可能在未来几个月中延续。但政策与房价扑朔迷离的关系，仍会给这种情绪增添相当大的干扰因素。

　　上周，20个主要城市土地市场供应量减少，成交量明显增加。中国指数研究院数据信息中心监测显示，土地市场成交同样十分火爆，上周监测的20个主要城市推出住宅用地34宗，较前周减少23宗；但上周成交住宅用地35宗，较前周增加28宗，成交面积206万平方米，较前周增加142万平方米。

　　重点城市涨幅更为突出继去年12月“翘尾”收官之后，主要城市房价开年延续涨势。研究机构近日发布的数据显示，2013年1月中国百城住宅均价第8个月环比上涨，且涨幅突破1%；同比连续第2个月上涨。其中，包括一线城市在内的重点城市涨幅突出，也成为带动百城均价涨幅扩大的主要原因。泉州、郑州 、绍兴 、常熟等城市涨幅居前。

　　报告称，2013年1月，全国100个城市住宅平均价格为9812元人民币/平方米，环比涨幅扩大0.77个百分点。从同比来看，50个城市价格上涨，49个城市价格下跌。环比下跌的城市中，温州跌幅明显，达18.96%；而南宁、海口等36个城市跌幅介于1%至15%之间。

　　研究机构报告分析称，在经济企稳回升、政策稳中趋松、市场信心恢复、各方预期乐观的背景下，1月房价上涨的城市个数有所增加且多个城市涨幅扩大。其中，以一线城市为代表的重点城市及部分东部沿海房价较高的城市，涨幅更为突出。

　　此外，近期部分城市的高端楼盘入市增加，如深圳一个新开盘项目均价超10万元/平方米，北京、广州也有单价5万元以上楼盘新入市，带动当地房价结构性上涨。钟合1月一线城市土地出让金大增2.6倍在房企资金改善以及对后市看好的背景下，全国一线城市土地市场可谓迎来“开门红”。来自上海易居房地产研究院的最新统计数据显示，北上广深等十大典型城市1月土地出让面积2602万平方米，出现一年来首次正增长，且增幅高达77%，出让金收入为562亿元，同比大增2.6倍。

　　对于土地市场迎来的“开门红”，上海易居房地产研究院研究员吴晓君向记者指出，一方面部分开发商对房地产市场的乐观程度明显提高，在春节前土地、楼市的传统淡季出现了“淡季不淡”的现象；另一方面则是2012年度楼市翘尾行情的延续。

　　与成交量相比，土地出让金更大增2.6倍。数据显示，2013年1月，十大典型城市土地出让金收入为562亿元，与2012年同期相比增长263%，同比增幅创下近33个月新高。

　　与此同时，土地溢价率也不断攀升，以北京为例，1月31日北京共2宗土地挂牌出让，亦庄两宗地块起始价分别为13.56亿元和12.86亿元。最终分别以18亿元及17.3亿元成交，溢价率分别为32.74%和34.52%，由方兴地产获得，溢价率均突破30%，配建保障房面积89000万平米。

　　“目前土地出让金总额增幅已经远远超过土地面积增幅，说明地价已经开始有不寻常上涨的迹象，这也是当下在北京等城市不断使用配建保障房、综合评标、暂停热点地块出让等方式平抑地价的原因。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出。

　　吴晓君也表示，资金面的改善使得房企年底拿地热情依然延续，一些大型房企四处出手拿地，进一步推动了土地市场供需两旺的局面。

　　此外，值得注意的是，在十大典型城市中，北上广深四大一线城市的成交量开始有所分化，1月，上海、北京、广州、深圳土地成交建筑面积环比增幅分别为-48%、0.4%、3%、-45%，同比增幅分别为-51%、53%、2725%与979%。

　　整体来看，一线城市中北京和广州的土地市场火热程度几乎与去年疯狂的12月持平，甚至略涨，而上海和深圳的成交量均出现四成左右的回落。对此，吴晓君表示这主要还是供应节奏有所不同。

　　对于土地市场再次引燃的火爆场面，链家地产市场研究部张旭向记者指出，随着土地市场的升温，土地成交量和土地溢价率均有所上升，土地市场价格又出现了一定的上升苗头，当前地方政府应格外谨慎，尤其是处于政策敏感期，过热的土地市场不免会引发进一步加强调控的担忧。

　　新春第一拍万科奥体再下一城

　　万科新春再度出手绝版地块成功竞拍新年伊始，万科在济南再度发力。2013年2月4日，万科成功拍下了奥体片区绝版地块草山岭B地块，记者了解到，万科此次新拍得的地块占地面积约7.44万平米，目前已纳入万科天泰金域国际项目开发范畴，这样一来金域国际总建筑面积将达60万平左右。

　　万科大盘初步成型区域带动不可限量

　　据悉，该地块将打造万科金色系的高端产品，包含高端住宅和高端商业等业态，同时还配有一所九年一贯制中小学。加之坐拥奥体核心、背靠菠萝山城市公园、紧邻经十路等优势，万科天泰金域国际将成为奥体首屈一指的复合型大盘、教育大盘和生态大盘。可以预见，60万平的复合型高端大盘，对于奥体整个区域的城市建设的完善和人居高度的提升都将有非常大的带动作用。

　　黄金奥体潜力巨大万科布局稳扎稳打

　　众所周知，随着政府、大型企业总部、便民机构向奥体迁移，使得区域生活配套、商务配套、教育配套、医疗配套、交通配套得到极大提升，奥体板块已经成为济南光彩夺目的新城市中心，所以该地块是济南市场公认的黄金地段和潜力地段。

　　万科地产2012年销售额突破1412亿元，成为当之无愧的行业领跑者，来济南之后的第一枪选择在奥体板块打响，表现出了万科对市场极具前瞻性的目光，此次拿地，是万科在济南市场继“化纤厂地块”之后，又一大手笔，在区域热点中突出重围两次拿地，而且时间间隔之短更充分展示出万科地产深耕济南的决心。据业内人士分析，万科来济后以一贯扎实稳健的作风进行有条不紊的布局，可以看出济南市场将成为万科战略开发的重中之重。

　　新品加推优质产品再度引爆泉城楼市

　　据记者了解，万科天泰金域国际自开盘以来，成交量一路攀升，至今已热销90%。为此，项目近期推出了2号楼奢侈级产品145的瞰景大宅，该户型拥有更敞阔的生活空间、更好的采光性等优势，目前正火爆认筹中。(山东商报)

　　2013年楼市行情该往何处走？

　　2012年的楼市可谓风不平、浪不静，在调控政策持续收紧的背景下，低迷了一年的楼市在年底翘起了尾巴。在这个“承前启后”的重要阶段，未来的楼市行情该往何处走？

　　2012年的楼市，政策层面由2011年的坚持调控政策不动摇的从紧基调转为“外紧内松”的市场特征，主要表现在政策层面“微调”与坚持房地产调控不动摇的“双重标准”同时在执行。2012年1~8月，全国的房地产投资同比2011年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模和整个商品住宅市场的销售面积及金额增速下滑幅度缩小。此外，1~11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。

　　从价格变化情况来看，截止2012年12月，全国房价已连续7个月上涨，这个现象表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的背景下，房价不可能出现大幅降价。从开发商定价角度来讲，下半年以来，无论是全国还是上海市场，当前小幅优惠、小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势。另一方面，企业利润率状况持续恶化，企业或通过精细化管理、提高产品研发能力、涨价等手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险。

　　市场基本面的好转

　　“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果；另一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表等要求，年底开始冲量导致的销售量回升的现象。

　　总体来讲，2012年“暖冬”与“翘尾”行情导致局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”密切相关。这样的政策背景下，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐好转，出现价格降幅收窄，甚至产生小幅涨价、“日光盘”等热销现象。

　　楼市“暖冬”背后的矛盾点

　　“暖冬”与“翘尾”行情对于低迷的楼市来讲是一件利好的事情，但是在这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨和惶恐入市的现象却不合常理。楼市“暖冬”背后集聚着多重矛盾，这些矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。

　　首先，在2012年楼市调控政策“外紧内松”的市场特征之下“基本面”逐渐好转，此时，全国百城房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨，坚持房地产市场调控不动摇基调与房价降幅收窄，甚至出现涨价现象的矛盾日益突出。其次，调控政策与企业利润率下滑之间的矛盾。在调控已成常态的市场背景下，开发企业采取何种方式缓解利润率下滑的局面变得至为重要。再次，地方政府政策微调，政策层面的阶段性的定向松动与经济发展、财政收支之间的矛盾也表现的相当突出，尤其是2012年下半年以来的推地潮以及各类优质地块“地王”的出现，一定程度上表现出地方政府在房地产市场调控与经济发展、财政收支之间权衡做出的抉择。

　　持续限购下，楼市何去何从

　　2012年，楼市整体信心的复苏，使得很多开发商在年末冲刺的欲望有增无减，短期的成交热潮也使他们对未来市场充满预期，但民众却更加惶恐和迷茫。

　　住建部 2012年12月25日表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。那么在限购政策继续执行的市场背景下，房地产市场在经历了2012年“暖冬”之后，是否会迎来自己的下一个春天？

　　从未来政策及市场面走势来看，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，但是相比前两年，调控政策的基调已发生微妙变化，即政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，并且明确提出鼓励改善型需求入市。

　　尽管短期内市场不会出现大起大落，但是政策层面基调的变化，促使一些企业在年底这个阶段开始“八仙过海各显神通”，不管是开发企业通过营销手段炒作未来市场预期，还是企业自身为了提高利润率而表现出来的涨价动作，或者年底跑量冲刺年度业绩销售指标，“暖冬”与“翘尾”行情局部市场惶恐入市的出现，不可避免让当前市场走势更加扑朔迷离。

　　伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期将会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益凸显出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升、回暖，也可能会使房价继续坚挺，甚至出现小幅上涨的现象。这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧，但是，上述的中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。