精装房市场以次充好成潜规则

    四方区新都心区域的一位业主，精装修房子交付后，找来了验房师，对房子进行“诊断”。经过两个多小时，验房报告出炉了，瓷砖有空鼓现象、门窗锁失灵、大理石表面有划损、墙上有裂纹……存在35处不合格的地方。

    1月5日～13日，记者对青岛精装房市场进行了详细调查。在这个市场上，开发商是操控方，以次充好已成潜规则，1500元/平方米的精装标准可能实际上还不足1000元/平方米。

    业主的烦恼

    整修三次还没解决问题

    再给蔡治强一次买房的机会，他肯定不会再选精装房了。“我两年前买了这套房子，开发商是个大企业，楼盘位置不错。价格高一点我就忍了，但是把精装房做成这样，非常过分。总价 130万元的套三房子，售楼处自称精装标准超过1200元/平方米，房子面积100平方米，也就是说这套房子的装修费起码是12万元。当初真该买毛坯房，自己装不至于花12万元装成现在这个样子。”1月9日，蔡治强向记者反映。

    2012年6月30日，蔡治强拿到了新房钥匙。蔡治强的房子在6楼，一进门便被墙上的裂纹给伤着了，而且不止一处。“我不专业，不懂怎么验房，即使这样，我还是发现了很多问题，比如主卧的柜子都是坏的。物业态度倒是很好，称会联系施工方进行整修。我第一次发现了10多个大问题。大约过了一个月，我又去小区，只给解决几个问题，处理完裂纹后，墙面颜色有深有浅，一看就能看出来。第二次，我上网查了很多资料，然后又发现了一些问题。我拿一根细铁棍挨个卧室敲了敲，发现地板有3处空鼓，有1处最厉害。物业说要找开发商商量更换问题，但地板到现在还没换。”

    最让蔡治强接受不了的是，卫生间太小，设计不合理。打开卫生间的门，可以直接碰到淋浴房玻璃。“来了客人，上洗手间，搞不好就把玻璃弄碎了。都整修三次了，至今问题还没解决。”

    地板被泡才发现有猫腻

    李鸣的房子在李沧区，离世园会园区不远。去年小区第一年供暖，试压时暖气片漏水把他家淹了，处理时要把地板撬开，没想到竟是劣质地板，根本不是开发商承诺的品牌地板。

    “我们小区有精装修的房子，也有毛坯房。精装房比毛坯房贵大约1000元/平方米，算下来我的精装修费用得10万元。2010年购房的时候，开发商说精装修标准很高，地板是大自然牌的。然而合同里面写的是‘大自然牌或者同等档次品牌。’这就麻烦了，意思是什么牌子的都能用。当时没考虑那么多，交房的时候，地板早已铺好，我们根本看不出是什么牌子的。偏偏后来地板被水泡了，我才发现地板很劣质，根本不是开发商说的那个品牌。”李鸣告诉记者。

    “一开始，开发商不承认产品有任何问题，但是说可以再铺一次，到现在还没有把问题解决好。其他业主也很恼火，准备维权。”

    跟着专家去验房

    验房师贴了35个标签

    为深入调查青岛精装房的内幕，1月11日，记者联系了青岛安宁验房地产信息咨询公司的验房师付实立，他带记者验收了3处精装修房子。11日上午，付实立和记者先是来到了四方区新都心区域的一家楼盘进行验房。房子面积90平方米，精装修标准超过了1000元/平方米，2010年的时候价格已经到了1.3万元/平方米，目前已经交房。业主表示，房子已经整修过几次了，但还是有问题。

    还没进门，付实立便发现了防盗门有问题，跟墙体连接不紧密。进门后，付实立用专业机器进行探测，他敲了敲地面的瓷砖，声音很脆，“瓷砖得重新铺，空鼓非常厉害，不几天就会破损。”然后他到卧室进行地板检测，发现一处空鼓，需要修整。

    门旁的墙面裂纹比较明显，验房师说这是腻子有问题，施工很匆忙。此外，墙面不平，有一处凹陷。付实立用激光检测仪一测便测出来了，“这个很让人头疼，如果补平的话，肯定会出现色差，不美观。”

    在主卧室，石材出现了问题，大理石划损严重，很难看。“这个你得和开发商协调，肯定得处理。”“开发商说能给换，但是到现在也没动静。”业主说。

    查看厨房后，付实立告诉记者，橱柜不严实，推拉窗上不了锁，锁坏了，得重新换。“我一共贴了35个标签，意思是有35处不合格的地方，问题不是很严重。上次检测了城阳一个新小区，阳台外面设计不合理，下雨后，雨水会渗透到阳台内部，墙内侧会长毛。”付实立说。

    “从客厅到卧室、浴室、厨房，墙体有裂缝、橱柜安装不规范、瓷砖有破损是精装修房子普遍存在的问题。”

    随后，记者陪同付实立检测了李沧区的2处精装修房子。“高端楼盘，天然石材，装修标准确实高，但有两个重要的问题。”检测结束后付实立说，“石材多少钱我不清楚，房主自己也不知道。天然石材的裂缝太严重了，这得打磨处理。另外，门框与墙面交界处需要处理。”

    验房报告出炉后，物业公司表示会联系施工方进行整修，然而业主维权仍比较难。“如果业主因装修质量问题跟开发商打官司，法院会安排人员检测业主房子的质量，验房报告通过法院裁决后可以成为权威文件。开发商对自己房子存在的问题一般都心知肚明，很少会有开发商面对问题拒不整改。业主可将验房报告作为业主个人收房时的建议交由开发商，如果开发商置之不理，我们的合作律师可协助业主进一步和开发商协调，并要求相应的赔偿。”付实立说。

    记者了解到，目前我国对于毛坯房建筑质量的验收已经实行了“一房一验”制度，但是针对精装修房屋的验收，还没有明文规定，一旦出现问题，购房者会处于劣势。

    精装房的猫腻

    更换品牌，虚报装修标准

    精装房交房时出现的各种问题，其实早在开发商订货、施工的时候已经埋下伏笔。当购房者在买房的时候，开发商便在商品房购房合同中埋下了“炸弹”。

    1月10日，记者拿到了市民张先生的一份购房合同，楼盘在四方区，有精装房也有毛坯房，张先生购买的是精装房，标准是1200元/平方米。合同里有一页专门介绍精装房交房标准。“地面是强化地板(德尔或同档次品牌)、地砖是马可波罗或同档次品牌、顶棚涂料是立邦或者同档次品牌；整体橱柜是海尔或者同档次品牌、燃气灶是方太或同档次品牌……”此外，合同写着因楼栋、楼层、单元及户型结构不同，柜体可能为低柜、高柜或者高低柜，具体以实际交付为准。

    可以看出，“或者同档次”给开发商更换品牌提供了支持，本身就是开发商为自己留下的后路。如果提前指明型号，万一后期产品涨价，开发商的装修成本就增加了。“这个合同格式，在青岛市精装房购房合同中是普遍存在的。打着高端品牌的旗号吸引购房者注意，最后交房时，产品采用该品牌最低档次的型号或干脆换成其他品牌，购房者也没办法。因为没有指明型号，同档次的解释可以有很多种，这一切都有利于开发商对成本进行把控并避免维权纠纷，然而对于购房者来说，就成了一本糊涂账。开发商的最终目标是控制成本，追求利润最大化。”验房师付实立告诉记者。

    如果你问置业顾问，1000多元/平方米的装修标准是怎么定出来的，置业顾问会说合同里有，但是合同里没有各个材料的价格，只有总的价格。也就是说，装修标准到底是多少，只有开发商的一方说法，合同里根本没有提及。

    目前在青岛市场上，精装修标准分为三类：低端类，500～800元/平方米；中等类，800～1500元/平方米；高端类2000～5000元/平方米。实际上到底是多少钱？“精装修这块利润空间很大，不赚钱是不可能的。”这是李沧区某楼盘营销总监的原话。

    1月12日，记者采访了在城阳区做门窗安装工作的王明，他有自己的施工队。“业主自己装修，肯定找大的装修公司，还有施工队。开发商有几种选择，有的会直接把这个活分给施工方，这个成本就低了很多，因为如果找专业装修公司，成本要高很多。再说开发商买地板、地砖、涂料等，都有特价，比市场价要低很多。有些厂商为了得到给这个楼盘提供材料的机会，甚至以5折的价格卖过去，有的还会给开发商回扣。”

    “这个价格标准是没法公布的，根据我的经验，号称1500元/平方米的装修标准，实际上成本不足1000元/平方米。开发商说用的是国外进口材料，你也不要轻信。”

    市场咋规范

    黄岛“出拳”规范精装房市场

    对于青岛精装房市场存在的问题，青岛有关部门已经开始行动了。记者采访了解到，黄岛区已经“出拳”。

    “黄岛区房屋建筑工程中已呈现出精装修房屋不断增多的趋势，但同时也暴露出部分精装修工程未办理相关建设手续即开工建设等问题。建设单位在房屋建筑工程设计阶段，应一并对装饰装修工程进行设计，并按照建设程序对整体工程进行施工图审核，办理招投标、质(安)监督和施工许可等手续，纳入施工总承包管理，最终办理整体工程竣工验收备案。”这是黄岛区城市建设局发布的文件，目前已经实施。

    根据规定，房屋装饰装修工程需单独设计，且未纳入施工总承包范围内的，建设单位必须在房建工程总承包企业完成总包合同范围内的全部工程量并办理完竣工验收手续后，按照《建筑工程施工许可管理办法》的规定，投资额在30万元以上或者装饰装修建筑工程建筑面积在300平方米以上的装饰装修工程应发包给具有相应资质等级的装饰装修企业，并到建设行政主管部门申请领取施工许可证，未取得施工许可证的，一律不得开工。依法必须招标的装饰装修工程，应当通过招标方式择优选择装饰装修企业。

    据介绍，建筑装饰装修企业承接装饰装修工程，必须持有建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质证书》和《安全生产许可证》，并在资质许可的范围内从事相应资质范围内的工程装饰装修业务。

    未按规定办理招投标和施工许可手续(或合同备案)的装饰装修工程，不予竣工验收备案，并按相关规定予以处罚。对违反相关法律、法规和规章的建筑装饰装修工程，一经查实，黄岛区建设行政主管部门将依据相关法律、法规予以从严处罚。

    这些精装房真不让人省心

    我第一次发现了10多个大问题。大约过了一个月，我又去小区，只给解决几个问题，处理完裂纹后，墙面颜色有深有浅，一看就能看出来。

    ——蔡治强

    交房的时候，地板早已铺好，我们根本看不出是什么牌子的。偏偏后来地板被水泡了，我才发现地板很劣质，根本不是开发商说的那个品牌。

    ——李鸣

    防盗门有问题，跟墙体连接不紧密。瓷砖得重新贴，空鼓非常厉害，不几天就会破损。墙面不平，有一处凹陷，大理石划损严重，推拉窗上不了锁，锁坏了，得重新换。——验房师

    上次检测了城阳一个新小区，阳台外面设计不合理，下雨后，雨水会渗透到阳台内部，墙内侧会长毛。——验房师