海南楼市疑再现泡沫 深陷价格战库存10年难消化

海南三亚楼市高速发展期的标志性项目凤凰岛

　　海南，这座曾经上演“抢房热潮”，导致价格疯涨的国际旅游岛，如今正陷入一个深度的价格漩涡。

　　近日，有媒体报道三亚、海口、澄迈、琼海、陵水、文昌等市县的多个楼盘，正在以低价冲击市场，部分楼盘甚至以成本价或“跳水”价开盘。海南楼市上演价格血拼的背后，是居高不下的楼市库存。据海南克尔瑞信息集团统计，自2010年海南获批国际旅游岛以来，海南楼市的发展十分迅速。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。

　　两年前风光无限的海南楼市，是否真陷入了困局？都市快报、快房网观察员（）从开发商、中介机构和购房者出发，为你多方面求证海南楼市的真实情况。

　　研究机构：

　　海南现有库存要卖10年？

　　据该市场机构统计，按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，即使不再增加新的项目，这些库存也难以消化完毕。

　　在库存消化周期上，大城市和小县市之间明显分化。库存量最少的三亚需要24个月消化，海口库存消化周期需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。

　　尽管海南住建厅回应，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量是5000万平方米，而非市场机构统计的过亿平方米，但无可置辩的是，海南楼市的供应量确实达到了惊人的地步。

　　过度开发带来的高库存，正对海南楼市产生不利的影响。根据报道，位于海口西海岸、被认为区域第一大盘的海长流项目，近日以7068元/平方米的起价开盘，成交均价不到9000元/平方米，远低于西海岸15000-20000元/平方米的主流价格；1月1日，陵水乐活城市开盘，公寓均价9800元/平方米，价格较清水湾区域的雅居乐清水湾、绿城清水湾等楼盘，每平方米低几千元不等。

　　“抱团取暖，断臂求存是楼市寒冬下的生存之道，开发商以价换量成为必然选择。”海南某房产业内人士认为，在这样的背景下，去库存化、回笼现金将是海南开发商很长一段时间内的首要任务。

　　开发商：

　　市场开始出现分化现象

　　“现在海南楼市的供应量确实很大，就拿我们项目所在的清水湾区域来说，一线沿海土地在2012年已经全部卖光了。”绿城海南清水湾项目营销负责人说，开发商不断进驻，自然会加大竞争压力，引起楼市的价格波动。

　　不过，在该营销负责人看来，对于海南楼盘应该区别对待。“海南的供应量虽大，但供应结构不同，面向中高端市场的旅游地产楼盘和面向中低端市场的刚需改善型楼盘，是不一样的。”该负责人说，目前的降价楼盘，主要集中在非一线海景的中低端楼盘，而多数占据一线沿海位置、拥有稀缺资源的楼盘，由于面向全国性市场，目前并没有过度反应。

　　该营销负责人的观点，得到了国内某大型上市房企海南公司负责人的认同。他认为，由于巨大的供应量和结构分化，未来海南楼市将无法摆脱价格战，尤其是介于高端旅游地产和刚需产品之间的产品，多位于海南二三线市县，那里将会成为价格战的主战场。

　　在博鳌开发有郡原·长滩雨林项目的海南郡原置业有限公司营销总监马东说，海南楼市跟全国楼市一样，也是随行就市的，市场不好，调整价格那是再正常不过的事情。

　　中介机构：

　　两年时间海口房价一路下滑

　　“2011年，刚到海口工作的时候，西海岸主流房价在15000元/平方米以上；到了2012年，主流房价在12000元/平方米以上；现在，房价最低的只有7000多元/平方米了。”海南中原地产市场研究部付泽龙说，海南楼市正在遭遇过度开发所带来的阵痛。

　　2011年房价高企时，海南获批国际旅游岛不久，限购限贷的楼市调控政策也没有出台，开发商疯狂涌入，一切都显得很美好；到了2012年初，随着楼市调控政策的实施以及供应量的涌现，楼市已经开始感受到竞争的压力；到了2012年末，过度发展的不利面，已经不断显现出来。

　　在付泽龙看来，海南楼市进行价格调整已无法避免。现阶段的楼盘，想要获得比较好的成绩，就必须在价格上做出让步。“海南有个楼盘，在去年初以12000元/平方米的价格开盘时，卖得相当不错。但到后期价格涨上来后，就卖不动了。现在价格调整了下来，又卖得动了。”付泽龙认为，经过市场多年的调控，现在的购房者正变得越来越理性，已经不会像2010年时那样一窝蜂买房了。

　　付泽龙最后分析说，现在的海南楼盘大致可以分为三个梯队：第一梯队是资源稀缺型楼盘，价格比较坚挺；第二梯队是价格调整、推广力度大的楼盘，这些楼盘普遍卖得不错；第三个梯队，是那些既没有好资源，又不肯在价格上让步的楼盘，这类楼盘的销售基本处于停滞状态。

　　购房者：

　　到处都是房子 价格肯定得降

　　“一直都有在海南买套海景房度假的想法，只是这两年海南楼市的动静太大，一直没有找到好机会出手。”浙江金华的陈女士说，为了在海南买套房子，这两年前前后后跑了海南不下10次。

　　陈女士说，自己不喜欢把房子买在三亚和海口这些喧嚣的大城市，而是喜欢在一些沿海县市，找一个比较安静的环境。所以，到海南看房，陈女士主要把目光锁定在文昌、琼海、博鳌这些海滨城镇。

　　从2010年就开始到海南看房的陈女士，对海南房价最大的感受就是一路上涨。没能赶在国际旅游岛规划出台前买房，陈女士一度十分后悔。不过，最近一次海南之行，让陈女士再次燃起了买房信心。

　　去年底，陈女士再次踏上了海南这片熟悉的土地，她先后去了博鳌和琼海。在陈女士看来，博鳌楼盘的价格还比较坚挺，可能主要是这些楼盘都是一线海景楼盘的缘故。但在琼海，成片成片的房子，着实惊到了陈女士。“上一次来的时候，这里还比较空旷，没想到几个月时间，这里就盖起了这么多房子。”陈女士认为，这座城市简直是水泥块堆起来的，这么多房子谁来买，房价肯定得接着降。于是，陈女士决定再等等。

　　这几天传来海南不少楼盘正在降价的消息，陈女士说，再观察一段时间，如果价格合适，就准备出手了。

　　分析

　　现在海南买套房投资合算么？

　　海南楼市是“外来型”楼市，岛外旅游、度假、养老等需求占据了绝大部分。来自海南省房协的数据显示，2006年、2007年和2008年，海口岛外购房者比例平均达45%，三亚的比例更高达75%，其中，来自东北地区的购房者占28%，华北地区和华东地区均占18%，华南地区和西北地区均占14%，西南地区占7%。

　　与岛外买房相对应，这些业主对房产的使用呈现出极强的候鸟特征。根据克尔瑞在2011年底做的一次大规模调查，海南省在此前3年内交付入住的住宅，一年内平均使用时间为一个半月。也就是说，绝大部分岛外买房客，都是冬来春去的“候鸟”。

　　过去花十万、二十万就可以在海南供房，现在通常要花一二百万才能买到，买套海南的房子合算么？

　　对于那些对度假休闲有强烈偏好的购房者来说，买套海景房，投资价值显然在其次，也就不存在所谓的合算与否问题。而对于一心投资旅游地产的购房者来说，想要在海南买房获利，现在似乎并不是一个好时机。买一套一年都住不了几天的房子投资，如果没人打理，旅游地产将会贬值。更为重要的是，在天量供应的压迫下，海南楼市趋于下行的态势似乎已无法避免。（记者 张康康）