原胶南楼市量飙升价坚挺

原胶南楼市量飙升价坚挺 房主一天内提价两次

    12月7日上午10点15分，原胶南市房地产交易中心一楼，房产经纪人孙正平拿着材料帮客户办理过户手续，这是他本月成交的第3套房子，今年上半年他一共才成交了9套房子。

    上午11点29分，新黄岛区区政府北侧，卓越西海岸楼盘售楼处，广告词已经更新为“一个新区，只有一个中心”，楼盘领导集中到青岛总部开会，研究新房源定价问题。

    上午11点30分，写字楼销售员宋婉竹仍不停地接电话，“您好，我们项目在新黄岛区区政府北侧，写字楼房源已经不多了。”

    下午2点30分，珠海东路288号东方金石售楼处，置业顾问丁丽莉告诉记者，160平方米的写字楼房源仅剩一套了 。

    ……胶南楼市很忙，到底有多忙？让记者讲给您听。

    探新房

    看房的人不少，有开发商打算涨价

    本月新区划调整以后，原胶南的楼市成了焦点。在售楼处、房产中介、房地产交易中心都可以看到购房者的身影。这里楼市的表现，真的只是区划调整的影响？背后是否有不为人知的原因？为寻找问题的答案，12月7日，记者来到原胶南进行了深入调查。

    卓越西海岸售楼人员忙不过来了

    上午11点29分，新黄岛区区政府北侧，卓越西海岸楼盘售楼处的广告词已经更新为“一个新区，只有一个中心”，楼盘领导集中到青岛总部开会，研究新房源定价问题。这个楼盘紧邻新黄岛区区政府。“谈到区划调整对原胶南新房的影响，区政府周边楼盘是最受益的。”青岛房地产投融资协会秘书长龙江告诉记者。

    上午11点30分后，负责写字楼销售的宋婉竹仍不停地接到咨询电话，“您好，我们项目在新黄岛区区政府北侧，写字楼房源已经不多了，您尽快过来看看吧。”由于置业顾问忙不过来，看房的人不得不在一旁等候。记者也是看房一员。“你帮忙接待一下这个客户吧。”“这边有客户在咨询，先等等吧。”售楼处的解释是，这几天看房子的人多了很多，现在又是中午吃饭时间。不一会，来了一对夫妇，是老客户，置业顾问认识他俩。

    “过来看普通住宅还是写字楼？投资还是自住？”“看住宅，我逛了好几个楼盘了，都说要涨价，还有的说明天就涨价。”在沙盘附近，记者看到新黄岛区区政府的模型很显眼，旁边的广告词也是“一个新区，只有一个中心”。

    “我只负责写字楼销售，现在价格是7000多元/平方米。如果你想买的话得抓紧，咨询写字楼的人很多。”旁边的置业顾问接完电话对记者说。

    之前卓越西海岸销售的是3栋住宅，还有部分写字楼。如今住宅已经销售完了，新房源是3号楼，现在正在申请预售许可证。已经销售的住宅均价是6800元/平方米。“3号楼预计本月中旬开盘。”“价格是多少？会不会涨价？”“涨价，具体价格还没出来，得涨500元～1000元。”

    售楼处没有暖气，看房客依然络绎不绝，虽然已到中午。这家楼盘销售情况果真如此火爆？记者查询了市房地产交易中心的数据。该楼盘最近两个月的成交量很“惊人”，11月份一共卖了105套，12月份短短7天时间，卖了59套。之前每月的成交量大约30套左右，反弹明显。

    这不是个例，其他楼盘也不逊色。天一畔城位于原胶南市泰山路719号，去年到今年4月份，单月还有挂零现象。到了11月份，卖了140套，12月份已经卖了56套。保利海上罗兰维持着单月销售纪录，是11月份创造的，单月商品房成交 217套，本月已经卖了40套。月亮湾是下半年新开楼盘，价格7500元/平方米～10000元/平方米，9月、10月成交量分别是18套和28套，11月份忽然升至101套。

    对于可能出现的楼盘提价现象，记者从市国土资源和房屋管理局了解到，对申报预售价格明显偏高的，要进行约谈，引导开发企业合理确定价格，拒不执行的，暂缓发放预售许可证；强化对销售价格的跟踪监管，坚决杜绝擅自涨价等扰乱市场的行为。记者了解到，从去年开始，很多楼盘已经调低了价格。以海边某高端楼盘为例，今年“偷偷”释放信息，1.2万元/平方米，比之前降了3000元/平方米。“价格回调很难控制，还是由购房者决定，上涨势头出现了。”新黄岛区房产管理部门相关人士透露。

    东方金石矿业大厦置业顾问笑称“闺女不愁嫁了”

    下午2点15分，原胶南市温州路与大连路交会处，阳光海岸楼盘现场，置业顾问陈洁接待了一名原黄岛区购房者，看好的是一套面积为86.44平方米的准现房，单价8479元。“我们现在有9.6折的优惠，打完折后总价69万多。新黄岛区区政府就在我们楼盘附近，近期过来看房子的人特别多。”陈洁说。

    下午2点30分，珠海东路288号东方金石矿业大厦售楼处，置业顾问丁丽莉告诉记者，160平方米的写字楼房源仅剩一套了，再不买就没有了。谈起区划调整，丁丽莉高兴地说，“闺女有了学历，不愁嫁了！”售楼处门口挂着“优惠20多万元”的巨幅广告，然而那只针对将要开盘的住宅，办公楼的优惠几乎没有了。“如果你想买，我给你申请一下，能优惠多少我也不确定。”

    就在这家楼盘售楼处，记者还没走，又来了几位客户，也是咨询办公楼房源的。让人意外的是，几位客户问完详细情况，直接到办公楼上看现房了。

    2个月前，原胶南市的多家楼盘还沉浸在拼“优惠”、拼“价格”的竞争中。“为了躲开集中上市的竞争期，很多楼盘放缓了建设速度，工地上工人少了很多。也有人说这是开发商没钱了。然而从11月份开始，这些楼盘又活跃了，预计 12月份申请预售证的楼盘会增加。”岛城楼市分析人士张百忍说道。

    隆海海之韵特价房活动已有近200人报名

    下午3点05分，原胶南市隆海海之韵售楼处，策划总监刘兴业建议记者，“你也可以报名参加我们的特价房活动，已经有近200人报名了，走量是王道，我们不会临时提价！”

    在刘兴业的办公室墙上，挂着 3幅醒目的地图，西海岸经济新区地图、原胶南市地图、新黄岛区地图。“我们现在不会调价，不能轻易调价。总体来看，区划调整对楼盘有利有弊，利大于弊。弊端就是限购令，成为一个区以后，很可能限购，这是时间问题。在我看来，现在的楼市，仍然是走量为主，成交量是最重要的。开发商得有这样的考虑，价格忽然上涨，很可能下不来了。现在，楼盘提价有点早了，太着急了！健康的楼市应该是，随着新区域人口增加，需求量提升，房价平稳上涨。”刘总监向记者分析说。

    “最近一段时间，淄博、东营的客户也有来看房的。他们自己开着车，度假需求、改善需求和投资需求结合在一起，现在依然是买方市场。”

    在该楼盘售楼处，记者看到 7名购房者正在咨询房价，还有参加优惠活动的。据介绍，隆海海之韵正在搞特价房活动，原价29.8万元，现在价格是 19.9万元。目前该楼盘洋房价格是9000元/平方米；小高层为7000元/平方米。

    刘兴业告诉记者，区划调整后，价格暂不上涨，但他们已经有所调整。“加快工程进度，丰富产品户型。以前以套二、套三为主，面向的是改善性需求，将来会有套一的房子，更加丰富。”

    探房地产交易中心

    以前挺清闲，现在得加班

    原胶南市房地产交易中心位于珠海中路，整个大厅有3层，不用抽号，按顺序先后办理。在1楼，大约有12名市民在办理业务。房产经纪人孙正平拿着材料帮客户办理过户手续。旁边的中年男子姓刘，得知记者身份后，他笑了，“我卖这套房子，和区域调整、房价变化没关系，就是凑巧了。”房子卖了46万元，刘先生还是挺满意的，“这几天我也得看房子，有合适的就买一套。”

    一楼大厅的负责人给记者提供了一组数据，最近3天，原胶南市二手房日均业务量为20多个。新建商品房从12月1日到7日，一共网签了131套。“以前每天很快可以办完业务，现在得加班，有时候得到晚上7点，二手房业务量更多。”

    正在办理业务的孙正平对过户程序很熟悉，办完后，接受了记者的采访。“区划调整后，这边楼市突然就火了？”记者问。“我只能说，这边市场回暖了，但是并非从区划调整后开始回暖，11月份就开始了。”

    提到近期的楼市销售情况，孙正平表示，“看房子的人多了，我们的电话量增加了，想卖房的房主也积极了。今年上半年还不如去年好，上半年我一共卖了9套房子，但这个月已经卖了3套了。”

    “你感觉回暖的原因是什么？”“我也不知道是什么原因，区划调整的影响没那么大吧。”

    探房产中介

    房主一天提价两次，涨了一万

    原胶南市房地产交易中心物业科科长刘海波就在交易大厅一楼办公。“上半年，没多少办业务的，年初的时候最少，现在确实多了。下个月就要征收房屋专项维修资金了，应该有这方面的原因，不少人想在本月办完手续。其实，缴房屋专项维修资金是件好事，早晚都得缴。有关房屋漏雨的投诉很多，业主积极出维修费用，以后能减少这方面的投诉。”

    业务量增加，让房产经纪人、房主忙碌起来。“有的房主已经开始提价了。这几天，我整理了一下手上的房源，挨个给房主打电话，落实价格。一些上半年登记的房源价格已经不准了，房主底气硬了。如果你是房主，你也会提价，一天三四拨客户看你的房子，这在市场上叫供不应求。”孙正平说道。

    12月5日，房产经纪人陈立钦刚经历了一次房主霸道调价的场面。“那天上午，我带客户去看房子，其实是个有房产证的阁楼。之前一个多月，价格都是24万元。看了房子，客户挺喜欢的，我就给房主打了电话，对方说，24.5万。”陈立钦说，“我告诉客户后，客户考虑了一会，同意了，下午，房东来电话说，25万。真是尴尬！两年前那种坐地起价的戏又上演了。”

    房主惜售、提价的情况已经不是个例。在原胶南市一家事业单位工作的张先生之前已经考虑好把书香蔓城的房子卖掉，感觉房价没法再涨了。当他将这一想法告诉家人和朋友的时候，得到的建议却是先别卖了，房价肯定得涨。

    目前原胶南二手房价格变化幅度有多大？太平洋房屋市场部经理郝广银有自己的看法。“我们内部系统提供的数据显示整个西海岸二手房价格近4个周都是环比上涨，但幅度不大，我说的是成交价，这是20多家加盟店的数据。”郝广银表示，“我看好二手房前景，但疯涨时期已经过去了。”

    记者随后从青岛房价网拿到了一组数据。12月3日到9日，原胶南市二手房均价为7099元/平方米，与前一周相比，上涨5% 。今年1月8日，原胶南市二手房均价是6250元/平方米，这是最低点。9月～10月是分水岭，均价涨到了6910元/平方米。

    以瑞海花园为例，该小区位于海尔大道与滨海大道交会处。今年10月，均价为6423元/平方米，11月25日的时候，均价涨到了6817元/平方米，12月2日的最新报价是6899元/平方米。“原胶南下个月将征收房屋专项维修资金，一套房子得征收万元左右，这是直接的影响。市内四区当时也上演过这一幕，可惜过后市场还是很冷。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说道。

    开发商的心理

    得抓住这根救命稻草

    “你知道，我们这里有很多营销总监晚上睡不着觉吗？”“区划调整，原胶南成为新黄岛区的一部分了，这对房地产来说是很大的利好消息。”“我们得抓住这根救命稻草，年前争取把销售任务完成了。”12月7日，记者在原胶南市调查发现，虽然从11月份开始，新房市场回暖明显，成交量节节攀升，但多家楼盘仍未完成全年销售任务

    目前，原胶南市个别楼盘已经开始调价，有的楼盘下周将逐步取消优惠，也有一些楼盘仍保持原有的优惠，价格没有调整。实际上，面对区划调整、楼市回暖，原胶南市的楼盘已经出现分化。

    其实，开发商涨价的主要顾虑就是原胶南市未来的限购问题。“成为新黄岛区一部分后，胶南限购是早晚的问题。限购对楼市的影响，在青岛市区已经体现了，开发商眼光应该放远一点。”刘兴业说。

    另一个尴尬是：原胶南楼盘竞争最为激烈，根据市房地产交易中心的最新数据，目前新黄岛区共有3万多套新建住宅在售，其中原黄岛区有1.4万套，原胶南市则有2万套，是各区域中供应量最高的。在原胶南市，有22家楼盘的新房供应量都超过了100套，库存积压还是很严重的。

    从12月5日到12月9日，原胶南市新房二手房成交量都在100套以上，整个青岛市的成交量也不过300套，原胶南市占了三分之一。都是谁在买房？是投资客大量入市？还是另有原因？青岛隆海集团有限公司策划总监刘兴业表示，前几年，是以外地客户为主，今年外地客户所占比例降低了很多，过去以投资为主，现在以改善型需求为主。“主要有两种客户，一种是本地人，另一种是在本地工作、可以提供一年以上纳税证明的外地人，能顺利贷款。”

    在东方金石矿业大厦、卓越西海岸，记者都见到了过来咨询写字楼和住宅的原黄岛区购房者。“新黄岛区区政府在隐珠街道，周边的办公楼需求已经增加了。关注二手房市场的人，有不少是要过来上班的。”房屋中介的经纪人孙正平说。

    “现在已经不是外地投资客的市场，银行对这部分人群的限制很厉害，首付60% ，而且要求很苛刻。外地投资客的黄金投资时候已经过去了。最近过来买房的主要是西海岸的客户。”

    12月9日，记者采访了青岛链家市场部分析师殷天逸。“根据我们检测到的数据，上周，新黄岛区成交房源的平均面积是82平方米。”殷天逸介绍说，11月中旬，原胶南市发布《胶南市房屋专项维修资金管理办法(试行)》。这是直接催化剂，不少人赶在本月内把买房程序都搞定，预计本月原胶南市房产成交量要创今年新高。

    ◎记者手记

    躁动的背后是什么

    原胶南楼市很忙，忙到你无法想象。这里将征收房屋专项维修资金，带来紧急成交潮，透支了下个月的需求，这并非原胶南楼市回暖的根源。有的开发商认为根源在于区划调整；有的开发商坚持认为是压抑需求后的爆发，楼市春天就要来了；还有的开发商按原计划销售，按兵不动。在这背后，是开发商的躁动和纠结。都知道，区划调整会给原胶南楼市带来改变，带来利好，但谁也料想不到这个利好会怎么释放、以何种形式释放。经过一年多的低迷，销售任务都还未完成的情况下，面对突然来的救命稻草，是求稳获得高额成交量，还是迈出涨价的步伐，各个开发商都在权衡，都很纠结。

    作为这个市场上卖方的组成部分，原胶南二手房房主也开始躁动了，临时提价已经出现了。相比开发商，房主的顾虑要少一些，“看房子的人多了，我就加价。”楼市回暖的情况下，房地产中介扮演的角色也很关键，中介很可能误导购房者。即使房主加价，中介也会劝客户快点出手，因为成交之后才能有中介费。

    在这三方都躁动的情况下，购房者作为相对弱势的一个群体，很难保持冷静。于是，原胶南楼市忙碌起来，和房地产相关的群体都很忙。其实，冷静思考，你会发现各方都是在“赌”。涨价的楼盘、提价的房主，赌购房者仍会买；仍搞优惠的楼盘，赌涨价会导致成交量降低。(记者 李晨)