青岛楼市告别低谷正回升

    房价环比止跌，全国土地市场开始活跃起来，部分楼盘的优惠力度悄然减少。岁末，众多楼市信号显示，青岛楼市最难的日子正在过去，市场信心正在恢复。业内人士分析，不同以往的回暖，对未来仍要持谨慎乐观。

    市场处于短周期上行通道

    据此前国家统计局公布的10月份住宅销售变动情况报告显示，10月份70个大中城市的新建商品住宅价格与9月相比，下降的城市有17个，持平的城市有18个，上涨的城市有35个，环比（比上月）上涨的城市数量比9月多4个，占调查总数的一半。而据此前公布的数据显示，今年前5个月，房价环比下降的城市都在40余个以上。

    近期，上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，从上半年二季度开始，楼市成交量就已经开始回暖。价格方面，从6月开始，全国70个城市房价止跌反涨，随后几个月房价都是保持着小幅的上涨，虽然涨幅有波动，但房价总体上是处于上涨态势。

    与全国相比，青岛表现比较稳定，今年商品住宅价格环比最大跌幅在3、4月份，也就是说一季度末、二季度初是开发商降价最狠的时期，之后房价环比跌幅在0-0.4%之间徘徊。今年以来，青岛房价同比（比去年同期）跌幅逐月放大，九十月份同比跌幅达4.8%，创今年以来最大跌幅。

    目前，国内已有观点认为，要警惕再次形成房价上涨的预期。对此，杨红旭认为，这次楼市调整当中最冷的时候已经过去。目前看来整个市场还在短周期的上行通道当中，虽然上升步调并不是很快，但是这个市场的形态基本上已经形成，对于市场预期，现在偏乐观肯定会超过偏悲观的，否则市场也不会回暖。

    春江水暖鸭先知，在一轮一轮的楼市调控中生死遨游，开发商对市场的把握最为敏感。近期，多方信息显示，国内土地市场开始活跃，有了钱的大开发商出手购地。

    据中原集团研究中心监测13个重点城市的最新数据，11月前15天各地经营性用地供应约797公顷，这已经超过10月份777公顷的供应量。另有数据显示，单在10月份，全国300个城市就推地3242宗，推出面积13326万平方米，环比持平，同比增长8%，年内首次出现同比增长。而11月首周，北京、上海、广州、深圳、南京等十大城市就共推出土地110宗。

    另据统计，从11月13日到15日3天内，万科地产、保利地产、招商地产、绿城联合体和绿地地产，5家大型房企总计斥资110.49亿元进行圈地。

    有业内人士分析，截至11月13日，在排名前50的上市房企中，已有25家房企披露了2012年1-10月的销售业绩。从数据来看，在市场回暖的推动下，大型房企销售明显好于去年同期，虽然尚有两个月时间，但是部分房企已经率先完成了年度的销售目标。在取得了不错的销售业绩的同时，多数开发商都预期楼市已经基本见底，拿地意愿开始高涨。

    显然，全国土地市场活跃已经波及到青岛，近期崂山、李沧、即墨、胶南均有新地块上市。

    易居（中国）青岛公司执行总经理任佳分析，近期，在全国土地市场拿地的主要是央企和国内大开发商，这是一个明显特征，一些小型房地产企业慢慢淘汰出局是国家调控的一个方向。当前，大开发商出手拿地，是在为明后年储备土地。

    在售项目优惠幅度缩小

    据青岛数据监控中心的调查显示，年末，各在售项目优惠幅度缩小，一些项目小幅上调价格。如中南世纪城上半年优惠之后的价格约在6600元/平方米，目前所剩的房源大都在13层以上，折后均价已在7000元/平方米左右；四方东部德馨筑家7月份推出刚需房，均价8900/平方米，10月末再推新房源，优惠后均价9100元/平方米左右；位于崂山区的懿品御府目前每平方米优惠800元，而此前优惠幅度曾达到1000元平方米。

    另据青岛锐理数据的市场监控显示，中海国际社区新推“一里城”组团，优惠之后的均价约在9300元/平方米左右，这与九十月份中海国际社区的销售价格比较接近，而今年该项目年初最低价格曾达到8600元/平方米。随着房源位置改变，社区逐渐被认可，开发商对价格进行了适度调整，但因为是大盘社区，所以调价比较谨慎。 此回暖非彼回暖

    2009年、2010年下半年，楼市两度快速回暖，“日光盘”频现的景象让人记忆由心。

    任佳认为，之前快速回暖的现象已不太可能出现，调控的目的最终是让楼市趋于稳定。

    对本轮回暖的原因，任佳认为，目前是政策的真空期，而且受降息降准的传言刺激，市场有所回暖。第二个方面限购、限贷等政策对购房者的心理影响经过两年时间已经被消化，在通胀较高的情况下，房地产仍是投资保值的载体。

    思源经纪青岛公司策划顾问部总监张继东则认为，当下，青岛房地产市场正处在信心恢复当中。在前期降价促销，成交量上升后，九十月份进入一个平台期。市场主流大盘的存货销售的已经差不多，涨价没有太大的意义，所以价格不会有大的变动。

    张继东预计，明年上半年，开工量、成交量都会上升，尤其是李沧随着存量的减少，明年开发量、入市量都会增加。

    任佳说，近两年，与其它城市相比，青岛房价和成交量相对稳定，最坏的时候已经过去，老百姓买房还是该出手时就出手。（张则涛）

    【延伸阅读】12月青岛23家新盘将上市 刚需盘减少价格上涨

    2012年的岛城楼市，经历了“金三银四”、“金九银十”的传统旺季，推盘量、成交量和库存量都攀升了新的高峰，一年中楼市“剧情”跌宕起伏，岁末临近能否上演最终的“压轴大戏”？仅从12月的开盘量来看，这场楼市“压轴大戏”要上场的“名角儿”并不多。

根据青岛新闻网房产统计，2012年12月青岛楼市预计共有23盘将开，其中8盘为加推项目、15盘为新开盘。从各区市开盘量来看，城阳5家楼盘即将开盘，位列各区市之首。四方、开发区、胶州、即墨各有3个楼盘开盘。12月开盘的项目中，改善大户型、高层住宅、低密度洋房、商住公寓、高端别墅供应充足，唯独“刚需盘”数量缩水……（全文阅读>>）