青岛首批房奴后悔贷得少 房子至今已升值5倍

    当初尝鲜被质疑如今后悔贷得少

    尹女士目前居住的房子正是十多年前通过贷款购买的。“2001年，我用商业贷款购买了目前所居住的这套崂山区黄金地段的商品房。每每回想起来，都禁不住后悔贷款金额少了，没能多买一套。”回想起买房的经历，尹女士拍着大腿感叹道，“十几年前，个人住房按揭贷款是个新鲜事物。我申请贷款，许多亲戚朋友都不理解，不支持。他们认为，贷款负担利息太高，负担太重，钱都被银行赚走

了。2001年，在全家人的再三讨论后，我从农业银行申请了42万元，以总价60万元买下了目前居住的这套房子。贷款期限是15年。当时，每个月需要还款3400多元，几乎占据了全家人的工资。刚申请贷款的那几年，日子过得紧紧巴巴。很多亲戚了解到我的情况，都说我‘真敢’。”尹女士回忆道。

    过了几年紧巴日子后，尹女士和家人的收入逐渐增加。2005年，她向亲戚朋友们借钱，提前把剩余的贷款一次还清。“提前还款还是心疼钱，每年光银行利息得还近两万块。”

    如今，尹女士购买的这套房屋的价格随着周边房价的猛涨已经升值了5倍，她很庆幸自己当年做了贷款买房的决定。“十年前，我虽然看准了青岛要向东发展，房屋会升值，但没料到房价上涨幅度这么大，发展速度这么快。如果当时再果敢一些，真该多贷款再买一套住房。”

    贷款成本相对低 还款方式更多样

    十几年前的个人按揭房屋贷款与现在相比还是有较大区别的。尹女士拿出了当初的个人住房按揭合同，记者看到，2001年房屋贷款五年以上年息为6.21%，尹女士的贷款享受9折优惠，折后年息为5.58%。而目前，同期限房屋贷款为6.55%，各行基本按照基准利率执行。记者算了一笔账，按照当时的贷款利率，尹女士每个月需要还款3449元，而11年后的今天再申请等额的贷款，月需多还340元。

    贷款利率并非最大变化。记者了解到，2001年之前，个人贷款购房最高可以实现零首付。2001年之后，这项政策被叫停，个人房贷至少10%首付，而现在，首套房贷款首付比例高达30%。“十年来，人们贷款的观念发生了很大变化，以前是尽量少欠银行钱，现在是最好先花银行的钱。”尹女士说。

    此外，记者了解到。1998年至2001年间，提前还贷还没有收取违约金的规定，提前还款成本较小。如今，房奴想提前还款必须算好多项账。

    在尹女士的贷款合同上记者注意到，其借款偿还方式为开立存款账户还款。“每个月20日，我都得跑两趟银行将钱取出来再存进农行的指定存折中。但是现在，银行的还款方式多种多样，到约定还款日可以通过网上银行自动转存，银行卡使用起来也比存折方便的多。”

    个贷曾是“特种房贷”如今执行差别化利率

    十年前，贷款买房还是一个陌生的概念，房奴的生活也是少数人才有的经历，然而经过十年的市场变革，随着福利分房的取消和商品房销售的放开，市民身边的“房奴”越来越多了，而当年开闸办理房贷之初的首批房奴们，俨然从贷款买房的试金者成为楼市上涨的受益者。

    作为中国建设银行青岛市分行住房金融与个人信贷部的业务经理，吴春红从2000年开始就从事个人房贷业务，吴春红告诉记者：“早在九十年代，建行就率先在全国开展了个人房贷业务，但是当时贷款买房的人很少，市民也缺乏相关金融意识通过银行贷款来实现住房需求。随着市场的变化，以及房改政策的改变，贷款买房者的比例才逐渐加大。”吴春红根据多年的从业经验告诉记者，“当年贷款买房者大约站整个购房群体的10~20%，而今这个比例已经超过60%。”“当年房贷利率是相当低的”，吴春红告诉记者2000年国家开始鼓励个人购买商品房，那个时候很多是市民都是自己摸索着筹资买房，而很多人也是以居住为目的，并非投资盈利。“那时个人房贷业务是属于单独的贷款种类，被规定为‘特种贷款’，享受低于任何一种贷款利率的优惠。随着利率市场化的加深，银行也将个人房贷利率推向市场，在供需关系、银行利润等因素的影响下，近年个人房贷业务的利率不断调整和变化，目前，差异化利率是各家银行房贷业务的‘基本路线’。建行从2012年初开始，不到一年的时间对房贷利率也进行了多次调整，现阶段执行差异化利率，对无不良资产的优质客户执行9.5折的优惠，其他客户执行基准利率。”吴春红表示。

    1998年住房制度改革后，我国出现了首批“房奴”。如今，首批房贷将迎来清款大限，房奴们将迎来集体还清房贷的日子。回忆背负房贷的日子，老“房奴”们感慨良多，虽然最初还款负担重，但多数人认为贷款购房是笔划算的买卖。

    市民倾向保留部分流动资金 资金运营能力影响首付比例

    吴春红回忆说，“2000年之前，银行和监管层都属于试水阶段，并没有相关的规定，那个时候贷款买房是可以零首付的。”吴春红告诉记者，2001年之后监管层才就个人房贷业务出台了相关的法律法规，规定不得以零首付购置个人住房。“但是关于首付的比例也没有做最低的限制，有些购房者，只要交上2、3万，就以贷款买房。可不像现在，银行一般规定首付比例不得少于总价款的30%。”

    吴春红给记者算了一笔账，当年青岛的房产市场还没有如今的规模，房价也没有现在这么高，一般总价款就在十几万左右，当时很多贷款者的贷款总额就在3万左右，贷款总额多的也就在8~9万元左右，而今，建行包括青岛地区单笔贷款总额的平均值大约是在45万元左右，而这当中还包括了县域中房价较低的一部分。“不管房价的高低，总是存在一定比例的提前还款者，不过，如今市民投资理财变得更为理性，市民会根据自己的资产和收入水平来控制贷款的总额。以前市民怕贷款，总是自己筹备资金去交首付，不够的金额才会去贷款；而现在市民更倾向于保留一定的流动资产，不喜欢现金被占用过大，如果运用现金的获利能力大于个人贷款的融资成本，更多的人会选择留出现金用来经营。”

    到期别忘撤销登记解押才算产权拥有

    十年一晃而过，首批房贷还清贷款的大限将至，记者了解到，其实还完贷款还不算真正的拥有房产，银行业内人士表示，还清房贷后房产持有人需要到银行进行一个撤销抵押登记的程序。

    采访中，吴春红还提醒市民：正常还款和提前还款，都需要到银行办理解押手续。“建行的办理流程是，贷后管理部门会有专门的经办人为个人贷款者提供相关的服务，个人贷款者如果是提前还款，就需要提交一份提前还款的申请，而正常还款则不需要。提前还款的贷款人携带身份证、产权证、贷款合同及提前还款申请表到贷款行办理提前还款手续，等到购房者和银行办完结算手续之后，就可以到房管局办理相关撤销抵押登记了。”银行业内人士表示，直到解押了，购房者才算是房屋真正的产权拥有者。