中国二三线楼市持续升温 山东等地调控情况获肯定

    近日，在位于太原市建设北路的售楼部外人头攒动，百余平米的项目展示大厅座无虚席，置业顾问宁女士说，最近这个楼盘平均一天就能成交9套住房。

    “不少人当场就交了1万元定金，怕晚一步房子的层次、朝向不理想。”宁女士说，由于该楼盘均为中小户型，且每平方米均价为5300元，远低于当地近8000元的均价，加上周边交通配套日益完善，吸引了不少观望者出手买房。

    中国中部城市太原的楼盘热销场景仅仅是一个缩影。近一段时间以来，除了北京、上海、深圳等城市外，不少二、三线城市的房地产市场自今年5月以来成交量持续攀升，带动房价上涨。

    中国指数研究院8月1日发布的百城住宅价格指数显示，7月份70个城市住宅平均价格环比上涨，并且价格上涨主要集中于二、三线城市，涨幅前十位的均为二、三线城市，依次是：聊城、芜湖、台州、西宁、湘潭、无锡、淮安、重庆(主城区)、乌鲁木齐、洛阳，且上涨幅度均超过1%。

    山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强认为，尽管市场有“买涨不买跌”的心理，但是当前中国对楼市调控的大趋势没有改变，目前出现的热销楼盘还需要依靠刚需来支撑。

    “刚开始还盼着房价能降一降，但几个月过去了房价没有一点变化。”太原市民薛先生说。事实上，不少购房者出现了像薛先生一样的担忧，购房预期也有所改变，由“盼着降价”变为“担心上涨。”

    尽管当前楼市调控严厉，但是不可否认由于城市化发展所带来的城市人口增多、购房者多为首次置业的刚性需求等因素，二、三线房地产市场尚处在发展阶段，潜力巨大。

    中国的房地产企业也看中了这片“沃土”，加速调整战略布局二、三线城市。绿地、世贸等知名房地产公司就明确表示将向刚性自住为主的二、三线城市转移。绿地集团董事长张玉良近日就公开表示，将发展重点会从过去的一线城市转向二、三线城市。

    “当前，一线城市可开发的用地减少，二、三线正处于发展阶段，这也是房地产行业发展的一个趋势。”中原地产研究中心研究总监刘渊说。

    一方面，刚需带动的二、三线楼市初现“回暖”迹象；另一方面，中国对房地产市场的调控坚决不动摇，且全国楼市调控“一盘棋”。随着楼市“金九银十”的传统销售旺季的9月、10月渐近，如何既能保证楼市调控效果又避免打压以刚需为主的二、三线城市？

    从政策层面来看，当前中央对楼市调控坚决不动摇。7月25日至8月3日，8个国务院督查组在全国16个省区市内开展自己监督检查。据此是继续维护本轮楼市调控来之不易的成果。业内人士表示，楼市调控已经挤出了不少的投资、投机的泡沫，从这次督查的角度来讲，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该继续保持“放量”。

    在刘渊看来，既要保证调控效果，又要避免调控误伤刚需，中国应该实施具有差别化的楼市调控来实现这一目标，但是难度也不小。

    8月初，同属于二、三线城市的长春市出台了实施差别化购房政策，对自住型和改善型需求购房者予以信贷优惠政策支持。业内人士表示，一些地方政府出台微调政策，如果仅仅是刺激首次购房者，有利于刚需，差别化调控是有利于中小城市的房地产业健康发展。

    16省市楼市督查广东江门市挨批 各地调控获肯定

    7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。近日，督查组已督查结束陆续返京，督查结论也随之浮出水面，16省市中仅广东江门市挨批，“对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改”。其余省市均获得积极评价。

    □督查过程

    8个督查组奔赴16地

    今年以来，各地楼市出现一些异动，住房成交量自3月起持续上涨。“量在价先”，伴随着成交量的节节攀升，房价也开始逐渐上涨，部分省市甚至出现二手房一月涨价20万的情形。

    房价的上涨让社会各界质疑调控的成效，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞等人发出警示说，房价的回涨变化给2012年下半年调控增加了复杂性和难度，预计半年后房价存在报复性反弹风险。

    房价持续近半年的上涨，也受到中央层面的重视。

    7月下旬，国务院先后派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点为：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。

    地方政府“小心应对”

    “知道国务院督查的消息后，各地方政府都有些紧张，因为房价有所上涨是不争的事实。”知情人士透露，地方住建部门在审批楼盘预售许可时开始变得格外小心，高价楼盘尽量暂时不入市，住建部门也给开发商、二手房中介打过“招呼”，要求督查期间积极配合。

    就在督查组临行前，广东省副省长许瑞生还在广东省房地产市场调控和住房保障工作座谈会上表示，今后将强化督查考核，严格执行约谈问责制度。新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，都将按照规定对相关负责人进行问责。

    北京参与督查座谈会的部分专家和二手房中介人士告诉记者，座谈会中，督查组官员只问不答，没有任何表态，所以让业界对督查后的进一步行动多有猜测。除了座谈会，督查组还采取听取地方政府汇报，现场走访保障房和商品房楼盘的方式了解房地产市场运行情况。

    □督查结果

    各地调控情况获肯定

    督查过程中地方很担忧，不过督查结果让各省市松了一口气。

    记者综合各地媒体报道发现，督查组每到一个地方，当地媒体都会对督查情况进行报道。8月8日，有媒体报道称，国务院督查组调研组肯定各地调控结果，首批六省市调控效果过关，六个省市为北京、辽宁(大连)、天津、上海、重庆、四川。

    随后，16省市督查结论发布。

    记者在督查结论中看到，由国土资源部副部长胡存智带队的北京督查结论为：北京市落实调控政策效果明显，房地产市场形势稳定。而政府态度一栏为：北京下半年将继续从严执行住房限购政策，并透露针对5、6月份楼市量价齐升情况，将临时采取对企业的约谈和告诫，在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督。

    除北京外，天津、辽宁、吉林、上海、江苏、浙江、福建、山东、河南、重庆、四川的楼市调控政策执行情况，也得到督查组的肯定。

    此外，对于河北、湖北、湖南三省，督查组在总体肯定调控效果的前提下，表示当地房价上涨的压力仍存在，应密切关注后续房价的走势，建议从严执行调控政策，健全完善制度，坚决落实调控目标。

    江门落实政策不到位

    广东省在总体调控效果受到肯定的同时，江门市的调控效果受批评。

    督查结果称，“广州限购限贷政策执行情况较好，楼市较稳定。对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改”。

    □马上就访

    房产税试点城市或增加

    多名业内人士在接受记者采访时称，此番督查在房价上涨之际进行，更多的是发挥威慑作用。不过，如果房价仍然上涨，不排除会出台新一轮调控政策。业内人士预计，如果发布新一轮调控政策，可能是提高二手房交易税或者增加房产税试点城市。

    中国房地产学会副会长陈国强在接受采访时表示，调控政策做加法，既可能是增加新的措施，也可能是加大既有政策的执行力度。

    北京中原地产市场研究总监张大伟向记者表示，如果房价仍上涨，不排除在金九银十之前出台房地产新政。

    财政部财政科学研究所所长贾康日前对媒体表示，最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。很多业内专家也认同，未来房产税很有可能成为限购政策的接续政策。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖昨天表示，进一步推广房产税试点可以快速增加出租出售的房源供应，平抑房价和租金，能够充实地方财政，降低地方政府通过高价地获取财政收入的意愿，平抑地价，还可以替代目前争议较大的“限贷限购”政策，避免行政手段对市场的长期过度干预。