商业地道战经营惨淡五因素影响

青岛商业地道战经营惨淡

青岛商业地道战经营惨淡

　　记者采访了解到，今年2月青岛市商务局发布《关于2012年青岛市区商业网点建设导向意见》中，首次为青岛的地铁商圈建设发布指导意见，其中指出将在五四广场、浮山所和李村等商业中心的地铁节点，规划建设地下商业街区或通道。

　　从《意见》中我们不难看出，岛城依托地铁发展地下经济的规划已出，伴随着地铁开通，新一轮的地下经济掘金热潮必将上演。市商务局相关负责人介绍，地铁开通，除了给市民出行带来极大便利之外，还将对青岛商业格局变化产生深远影响。像五四广场、浮山所和李村这些位于大型商业中心附近的地铁站点，各区和各大型商业企业应通过规划建设地下商业街区或通道，实现与地铁站点的联通对接。此外，在湛山、双山、保儿、河西、河东和火车北站等位于大型社区或交通枢纽的地铁站点，可配置大型综合超市等零售业态。

　　当前地下商业街的发展不尽如人意，那相关部门有没有进一步的指导意见呢？5日记者就此联系到市商务局市场网点处的钱副处长，他表示《意见》规划正在进一步论证中，最终的结果还不便透露，对于目前青岛地下商业街的经营状况他不愿多谈，但话语里流露出些许无奈。

　　五因素影响地下街发展

　　青岛地下商业街发展现状已引起人们的反思，寻找出路成了摆在众多开发商和政府面前的一道难题。青岛大学工商管理系副教授、经济学博士田旭多年来一直很关注岛城地下商圈的发展，她认为目前青岛地下商业街的发展不是很理想，未来几年的发展空间也很有限。田旭分析说影响地下商业街的因素主要有5个方面，首先是人流，这是构成商圈的必要条件。“地下商业街选址说难不难，就是一定要选人多的地方，这是最重要的。”田旭说，纵观全市的地下商业街，她觉得佳世客过街通道的店铺经营状况最好，因为这里人流量是最大的。

　　“地下商圈选址还要考虑周边人群购买能力。”田旭说，上世纪九十年代末期岛城商业格局开始发生改变，台东商圈、东部佳世客商圈、李村商圈逐渐崛起，西部中山商圈开始没落，龙山、中山地下商城也随之日渐萧条，如今西部城区居住的大都是老居民，他们的购买力分流到早市和农贸市场上，而西部城区的年轻人则被台东商圈等新生的大商圈吸引走，跨海大桥、海底隧道开通，也为龙山、中山地下商城增添人气，但仍难以改变当前萧条的经营业态，这就必然导致中山商圈及商圈内地下商城的衰退。

　　田旭还提到，影响地下商圈的因素还包括商圈的交通便利状况、周边商业设施的配套程度及地上地下商圈的补给发展程度。以中山商圈为例，这里停车难严重影响其交通便利状况，而周边休闲、娱乐、就餐环境也比较稀缺，地上地下商圈的补给程度也比较低，这就让我们不难看出中山商城等地下商圈没落的原因。

　　专家支招

　　招式A:提前规划发展品牌

　　田旭表示，从长远来看，地下商业转变其功能已成必然，合理规划发展品牌是首选。同时，地铁建设在即，地铁沿线和相邻地区的地下商业街应该合理规划，大力发展品牌商业，改善消费环境，改变其单一主营服装的现状。

　　田旭提到，太古百货喊出“一站式休闲购物”口号，做集时尚百货、美食广场、休闲娱乐、停车于一体的大型商业购物街区；901地景大道突出旅游、娱乐、科技等元素…… “岛城地下商业街也想打造特色品牌，但特色不是喊出来的，而是做出来的。”田旭说。

　　田旭还指出，像龙山地下商城等地下商业淹没了交通功能，应将地下的部分商户迁出，改建成停车场，解决地上交通拥堵和停车难的问题。其它空间用作综合服务，如品牌服装、文化、餐饮、影视、超市、专业店铺等，发挥地下空间的功能。

　　市委党校管理学教授刘文俭也表示，中山地下商城等地下商业街没落是由地理位置造成的，与老城区的商业区衰落有联系，地下商业街要想实现转变，不能把商铺作为唯一出路，必须要对地下商业街做整体规划，配套建一些文化娱乐设施，适当修建一些停车场，方便顾客。“要想盘活地下商城，还需要政府部门提前做好规划，并加大对其周边配套设施的投入，仅凭商城开发商一己之力是不可能的。”刘文俭说。

　　招式B:差异化是“王道”

　　“地下商业街的内容不应该只是简单的服装、购物。”田旭认为，青岛作为全国有名的海滨城市，小吃和旅游文化是其重要的组成部分，完全可以打造一条反映青岛旅游饮食文化的美食街，与其众多的同质商业街血拼，还不如转换经营思路，实现差异化经营，既不会新增一些商业街，又盘活了现有的处于“休眠”状态的商业街。

　　田旭同时还认为，地下商业步行街去的人少，生意冷清，还有一个重要的原因就是人们的购物习惯：首先从上世纪九十年代末期，地下商业的购物环境、商品质量和售后服务均落后于地上综合性购物广场，因此给人们造成了地下商城“脏、乱、差、低档”的印象，其次市民觉得地下不如地上的方便安全，这就对开发商提出了新的要求，在功能定位和设计时，要注重消费者的想法，加强安全设施，给消费者一个安全的购物环境，打消他们的顾虑，从而推动地下商业街的繁荣。突出特色、差异化经营才是地下商业项目发展的“王道”，这也是业内人士的共识。

　　前景展望

　　地铁商机：便利性要体现出来

　　眼下，新地下商业街都想借助地铁因素实现突破。在记者的一系列采访中，金街、太古百货以及米兰道的经营者都会强化 “地铁效应”。记者以投资者的身份咨询了上述三家地下商业街，现场的负责人都直接或间接地表示地铁口跟自己的“零距离”。

　　业内人士指出，日本、香港地下经济的繁荣，就是体现了消费的便利性：日本地下街中的商业，是中小型零售商店和中低档饮食店的一种集合体，采用商业街的布置形式，不同于大百货公司的地下商场，经营方式也是以分散租赁为主，虽然地下商业总体占比小，但是对整体商业环境起到了丰富和补充的作用；另外，香港号称“地铁城市”，整个在沿线的店铺体现了便利性，7-11等便利店随处可见，地铁公司历年出售物业所获得的利润，全部用于地铁建设，成为香港地铁发展重要资金来源之一。

　　创业培训

　　建立立体经营思维

　　中小企业局创业服务处的相关负责人指出，“现在都说创业难，但是为什么还有人创业成功？这说明经营者的思路很重要。比如，创业者是不是可以加强自身学习，理论的、经验上的都需要，向身边、外地优秀的商业模式取经，这都是必备的要素。”他表示，在地下商业街进行“创业”，要因地制宜，一成不变肯定不行。

　　岛城一位做PE投资的人士私下里表示，他做投资评估主要是看人，只要“投”对人，创业一定会成功。“创业者要时常有新东西，跟得上时代，而不是落后于时代。”他建议，这部分经营者完全可以利用网络优势，发挥小店的经营特色，打开自己的销路。

　　政府部门

　　将人流转化为客流

　　青岛市商务局市场网点处相关负责人表示，根据正常消费习惯，地下商业街一般不是商业设施发展的“主流”，客观来说，自身无法带动起庞大的消费群体。它更多的是作为配套补充，地下商业是地上商业的延伸，随着青岛市商业地产成本的提高，廉价而且空间广阔的地下空间成为商家和区市政府投资的突破点。

　　今年2月中下旬，青岛市商务局就根据相关导向意见，结合地铁交通建设，同步规划建设商业配套设施。在五四广场等位于商业中心的节点，各区和各大型商业企业应通过规划建设地下商业街区或通道，实现与地铁站点的连通对接。也就是说，还有新的地下商业在规划当中。该负责人表示，商家必须找准定位并制定有效的营销策略将人流转化为客流，科学规划地下商街布局。(记者 锡复春 景虹)

　　他山之石

　　香港·东京

　　打造城市综合体

　　青岛地铁最快要在2014年开通，目前地铁沿线的城市综合体一个也没建成，将来的“地铁上城市综合体”会是什么样？会给老百姓的生活带来什么变化？记者就此采访了已在香港工作多年的王丰硕和正在日本攻读博士学位的王新艳，让他们通过解析中国香港和日本东京轨道交通与城市综合体建设情况来为我们勾勒青岛未来愿景。

　　城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。王丰硕说，中国香港底层是车站、中间是花园、四周是高层建筑。田旭说香港的地下空间非常发达，每个地铁站都与周边建筑群在地下连通，建筑群之间也有廊道连接，你甚至可以不用走上地面，即可到达车站附近的建筑里，真正实现了"室内零换乘"。如香港的太古广场、地铁九龙站、将军澳车辆段等，均是将城市中商业、办公、酒店、交通等其中多项功能的建筑组织在一起，并在各建筑之间建立地下或地上互通廊道，从而形成高效统一的建筑群体。

　　从布局来看，香港的每个地铁站都与周边的商业和居住区紧密联系，还有很多居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，它们的特征相似：底层是公交车站或地铁站，上面二至三层是商业建筑，再上面是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园。

　　作为世界大型城市综合体的典范，日本东京是依靠轨道交通发展的典型城市，正在日本攻读博士学位的王新艳在谈到轨道交通站点上的城市综合体时，给她最深刻的感受就是方便，在东京，轨道站点周边都是商业开发利用度最高的区域，东京站周边聚集了商务、商业、酒店以及许多大公司总部。王新艳介绍说，在东京地铁站点周边可以办许多事，不光是办公、购物，还有电影院等休闲娱乐设施，甚至包括一些政府服务，车站里可以办护照。在日本，新城开发都是沿轨道交通布局商业、公共服务设施，“轨道交通本来就是聚集人气的交通工具，而商业是需要人气的场所，两者可以有机结合。”