500强房企库存近5万亿 开发商进入全员卖房模式

　　某房企董事长对记者表示，“公司员工只要能卖出去房子，就有提成。”

　　“公司员工只要能卖出去房子，就有提成。”日前，在“2012中国房地产百强企业研究成果发布会”上，一位山西当地房企董事长对记者如是表示。

　　无独有偶，有消息人士向笔者透露，碧桂园也启动了“全员营销”活动。据悉，继绿城高调启动全经纪人式的全民营销策略后，碧桂园集团紧随其后，低调地鼓励所有员工去卖房，售房有提成、购房有优惠，范围则主要集中在以天津为中心的北方大区。

　　对此，北京大岳咨询有限公司总经理金永祥向记者表示，开发商进入“全员卖房”模式主要是承受不住库存激增和负债飙升的双重压力。

　　库存飙升至近5万亿

　　房企进入偿债高峰期

　　一组有关“库存”的最新数据显示，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。

　　除此之外，据统计，目前沪深两市32家上市房企发布的2011年年报显示，21家公司的存货同比上升，占比为65.63%；7家房企去年年底存货同比增幅超过30%。

　　其中，招商地产2011年末存货值达到514.4亿元，同比增长33%；万科的存货由上年同期的1333亿元达到2083亿元，增长56%；首开股份2011年年末的存货高达430.49亿元，2011年年初为250.65亿元，增长72%；远洋地产的存货虽不多，但增幅却很高，由2010年末的2.31亿增长到2011年末的4.87亿，增幅为111%。

　　有业内人士分析，库存量同比急剧飙升已经成为开发商最为“头疼”的问题。金永祥也向记者表示，信贷未放松，信托贷款到期，企业正进入偿债高峰期，这个时候高库存就是企业的噩梦。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示，据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，库存攀升和大笔偿债的双重压力已经导致房企无暇他顾，多数房企将所有精力都放在加快销售，回收现金流上。

　　去库存化成房企第一目标

　　“全员营销”时代来临

　　日前，记者从多位资深开发商高层处获悉，2012年，各大房企都不约而同地把去库存化列为第一目标。

　　事实上，今年2月，绿城就掀起了“全员营销”风潮。宋卫平本人甚至要求包括自己在内的董事长办公室的3人完成3亿元的销售额。正如昆仑置业副总裁蔡阳所言：“房子卖不动，要我有何用”。

　　而碧桂园启动的北方区“全员卖房”活动并不是终点。一位消息人士称，接下来碧桂园很可能将该活动逐步扩大，内蒙古等其他地方的项目也将会参与进来。

　　“第一是销售，第二是销售，第三还是销售。至于买地，想都不要想了。”上述山西开发商这样告诉记者，他还透露，他的公司旗下已经有2个在建项目停滞了，除了高层四处寻找基金等渠道筹钱，公司还正在动员所有员工参与产品销售。

　　值得注意的是，据记者了解，在各大房企重大会议上，“去库存”成为2012年企业发展计划中反复强调的“重中之重”。

　　去年年底，招商地产董秘刘宁曾在某券商年会上表示，“2012年，公司要不择手段把销售做活，想尽办法抓销售将是明年公司的重中之重。”

　　万科副总裁毛大庆在年初的时候曾对记者表示，2012年一季度，万科在北京不会拿地，集团将致力于减少库存。

　　首创置业财务总监罗俊也在今年公司业绩会上表示，加大现在库存项目的销售，希望尽快把库存项目清理掉，拿现金换来更好的资源，这是公司长期发展过程中非常重要的一个战略。

　　有业内人士分析，房地产行业进入“冬天模式”后，下一轮将进入“全员卖房”模式，“全员营销”时代已经来临。

　　鉴于上述各种情形，金永祥表示，房价整体上还会有下行空间，只不过各区域会呈现不同幅度的波动。