七部委联手稳首套房贷 调控或转向支持刚需(图)

    昨日，一份名为《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告从“两会”流出。该份报告今年2月份出台，汇集了住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部门的意见。

    值得注意的是，这份报告中提出，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。

    七部委强调保持首套房贷稳定

    这份报告认为，经过去年的楼市调控，市场在调整过程中出现了一些新情况和新问题。如部分商业银行提高首套住房贷款利率，居民购买首套普通自住房需求受到影响。

　　这一表述，与此前外界盛传的首套房贷款利率将放松的传言颇为吻合。3月7日，国家发改委副秘书长、新闻发言人李朴民两会期间接受媒体采访时表示，扩大内需要健全促进消费的政策措施，包括要完善居民购买首套普通商品房贷款优惠政策。

　　李朴民认为，之前在常态化楼市调控的市场背景下，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率，对于楼市成交量及需求普遍性地进行打击，房贷政策的收紧不仅仅是投资客、改善客需求受到影响，也误伤了一部分刚需客户。

　　近日，全国各地多家银行首套房贷利率已回归基准，个别银行针对优质客户已经有九折左右的利率优惠，首套房贷利率相对之前已经开始松动。此次七部委的报告提出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。保持首套房贷款政策稳定性。

　　有业内人士指出，随着未来流动性宽松格局进一步确立，首套房贷8.5折优惠利率将重现市场，但预计7折优惠短期难以出现。目前监管部门房贷政策未调整，仍是首套房贷利率不得低于8.5折，首付成数不得低于30%。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从政策走向角度而言，信贷政策松动，银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠，这样也可以带动楼市成交。但是，当前只是要完善居民购买首套普通商品房贷款优惠政策。其对于市场影响程度取决于政策优惠的幅度和范围。

　　调控基调仍是“房价合理回归”

　　尽管透露了对首套房贷放松的政策信息，这份七部委报告对此前楼市调控政策效果仍保持了正面评价。报告认为，2011年以来，房地产市场投机投资型需求得到明显遏制，多数城市房价涨幅回落，居民购房心理趋于理性，房地产市场逐步降温。

　　事实上，房地产业宏观调控的确取得了一定成效。国家统计局此前公布，去年12月，全国70个大中城市房地产价格涨幅已经大幅度回落，环比下降城市有50个。

　　温家宝总理在政府工作报告中表示，房地产市场的投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。报告中进一步要求，今年要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新在3月7日也表示，全国七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦泡沫破裂，后果不堪设想。“现在下定决心了，至少这七八个大城市的价格一定得降下来”。

    显然，中央对于房价下降的预期依旧强烈。此次流出的七部委报告强调，今年要督促地方政府切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行中央的各项调控政策，切实将房价控制在合理水平。而针对此前屡屡出现的楼盘降价导致老业主闹事，报告还特别提到：要加强市场经济风险意识的宣传教育，引导购房者与企业根据合同约定或通过司法途径解决房价波动产生的矛盾。

    各地动向政策“微调”遭敲打

    从安徽芜湖到上海，近期各地屡屡出招试探放松“限购令”。地方政府的蠢蠢欲动，与此前楼市低迷带来的土地出让急剧下降密切相关。

    统计局3月9日发布的最新数据也显示，2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14%；商品房销售额4145亿元，下降20.9%。全国商品房销售面积和销售额呈现一条前所未见的、陡峭的下跌曲线。

　　土地方面，全国房地产开发企业购置土地面积的增速从2011年1—2月的增长57.1%，直线回落至2012年1—2月的增长-0.5%，期间图表曲线从未“抬头”。

　　中央政府是否能够接受房地产投资下滑对经济增长的负面影响？根据温家宝总理的政府工作报告，房地产调控目标已从去年的“抑制房价过快上涨”，确定为“促进房价合理回归”，甚至提出GDP增速目标为多年来最低的7.5%，似乎也显现了中央政府不惜舍弃经济增长，也要坚持调控的决心。

　　在3月5日召开的新闻发布会上，发改委主任张平表示，政府加强对房地产业的宏观调控，包括差别化的财税政策、信贷政策，以及一些城市采取的限购政策等等，应该说对于促进房地产业的健康发展是完全必要的，也是正确的、有利的。

　　在会上，张平“敲打”了地方政府微调的试探。他强调，现在一些地方为了鼓励购房采取了一些“冲动”举动，中央政府的态度是非常明确的，就是要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇。

　　政策趋势

　　房产税试点扩大 或难替代“限购令”

　　根据张平说法，中央政府在坚持现行政策措施的基础上，正在研究建立房地产宏观调控的长效机制。此次的七部委报告也提出，要研究制定促进房地产市场健康发展长期政策，建立完善符合国情的住房体制机制和政策体系。指导各地区抓紧编制住房发展规划，稳定和引导市场预期。认真总结上海、重庆两市房产税试点经验，稳步推进房产税改革试点。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从政策或制度走向来看，全国住房信息互联、房产税试点范围的扩大、让更多存量房入市等方面的政策或制度有可能会在今年会全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势。

　　但他也表示，细察过去一年的试点落实情况，房地产税作为一项单独的政策，由于其税率较低、征收对象范围较窄等原因导致其作用非常有限，甚至导致有些开发企业为了吸引客户购房，打出买房送房产税的口号。这一定程度上说明房产税的征收税率幅度并不是很大。

　　张宏伟认为，从短期内来讲，房产税代替限购令，由于征收税率及范围等原因，房产税试点对于抑制投资投机性的需求影响并不大，因此，不可能通过试点房产税解决楼市投资投机现象。此外，在土地财政不变的市场背景下，房产税的征收，有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者，难以起到遏制房价上涨的作用。

　　“从长远角度来讲，要从根源上解决房价高企的市场状态，还要相关部门平衡土地财政与房产税征收的关系，尽快找到一个合适的时间点或阶段，用房产税或其他经济调控手段代替土地财政。”张宏伟分析，考虑到调控政策对于市场的作用的连续性及稳定性，尤其是限购对于“去投资化”及遏制房价过快上涨的实际作用，在房产税试点期间，试点城市的限购令不一定会因为房产税试点而取消，但有可能会因为房产税试点，增加了房产税政策调控市场的工具而对于限购令进行“微调”。

　　银行回应

　　房贷政策差异化成共识

　　首套房贷利率打折穗银行尚在观望

　　昨日，两会上有消息指出，2月份住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部委联合出炉一份报告，指出今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。

　　继年初央行表示要保证首套房贷需求，到昨日人大会议上央行副行长再次表态将首套房贷利率保持在基准利率与下限之间，对于不少首次置业者来说，将是重大的可喜信号房地产政策正在转向保障刚需。虽然广州市内银行网点没有接到放松的通知，不过，目前已经有不少中介透露银行再次启动打折的消息。日前，有媒体援引广州中原地产项目部总经理黄韬的话表示，2、3月以来，广州银行业开始放松首套房贷利率，部分大行可以给予8.5优惠。

　　央行多次强调房贷差别化支持刚需

　　去年年底，不少银行由于资金紧张，纷纷将首套房贷利率上调至基准利率上浮10%-15%左右，给大部分刚需购房者带来了较大的压力。而这次这份七部委联合下发的《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》，强调要保持首套房贷款政策稳定性，大力优化信贷结构。

　　在周一人大会议上，央行副行长刘士余也表示，对于今年的房地产金融业务，要全面落实差别化的住房信贷政策。在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。

　　刘士余表示，“利率问题，首先各家银行是自主定价，中央银行此前在关于个人首套房贷款利率上有一个下限，我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。此前，央行要求各家商业银行给予首套贷款利率下浮最低不得低于8.5折。他强调，今年房地产金融业务形成了一定的共识，其中，全面落实差别化的住房信贷政策便是共识之一。

　　此前，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林认为，必须调整目前信贷政策，对购买首套房和首次改善住房，包括掉唯一住宅，购买一套新商品房的换房群众，他呼吁重新恢复房贷利率7折优惠。“这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。”

　　进入三月信贷额度开始放松

　　政策在不断吹风，是否意味着首套房贷利率即将放松呢？昨日，有消息指在上海包括中行、农行、建行等在内的大银行均在首套房贷政策上有明显松动，最低可申请基准利率9折优惠。就此，记者再次走访了广州市内各家银行网点。目前大部分中资银行都尚未有动静，不过，不少客户经理都表示，不排除未来会有松动。

　　建行个贷中心相关工作人员对记者表示，目前建行的首套房贷利率依然依照央行制定的基准利率执行，没有优惠活动。招行个贷中心的负责人也表示，首套房贷款利率依然按照基准利率来执行。工行和农行在首套房贷利率上的情况也基本如此。

　　“即便是总行出台政策，也没有那么快真正落到网点。”有银行信贷人员表示。但进入三月份，银行贷款资金宽松不少，银行工作人员表示贷款基本上一个月左右可以放款，给首套房贷利率松动提供了基础。

　　记者替首次置业者算了一笔账，按照目前5年以上基准利率7.05%来计算，购房贷款100万20年等额还款，按照基准利率需要月供7783元，若下浮10%后，月供只需7365，每月月供减少近了400多元，20年下来利息可以少交近10万元。利率回归正常对首次购房置业者来说非常重要。

　　学者：房价尚未合理回调

　　不过，对于这次鼓励“首套房”政策的新动向，也有学者提出了不同声音。中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容昨日对记者表示，现在的住房市场是一个以投机炒作而不是消费为主导的市场，如果这个住房市场没有转型，或者住房市场价格没有回归到合理水平，那此时进入住房市场的首套住房购买者，就可能成为这个巨大房地产泡沫最后一棒接受者。

　　“只要住房交易无利可图，那么政府用优惠政策鼓励第一套住房购买者进入才有意义。否则，人们利用优惠政策以一套住房方式投机炒作同样会盛行。”

　　易宪容指出，利率优惠政策不仅要考虑购买住房贷款人的利益，也得考虑银行存款人的利益，政府不能把这种利率优惠变成了存款人利益向贷款人利益转移机制。这种利益关系也要平衡。