楼房封顶不开盘 被疑捂盘惜售

    新闻核心

    “最近看了不少房子，都已经要封顶了，还是不开盘，这到底咋回事啊？”市民杨佳宁对此很疑惑。

    “一手交钱、一手交货”是国人最为讲究的传统消费观，可现实是，越是大宗商品越不遵守这一传统。买车要等几周甚至几个月，买房更是要等一年甚至更长，楼市期房销售制一定程度上也导致开发商垄断卖方市场。然而在市场持续低迷的情况下，这种情况正在发生变化。记者近日采访发现，越来越多的新盘推迟开盘日期，大量的新盘几乎建成了“准现房”，才开始张罗开盘。

　　探访

　　房子封顶仍未开盘

　　市民杨佳宁向记者反映，位于敦化路的一个新盘，有3栋高层已基本建好快封顶了，却迟迟不见开盘销售。可以前有许多房子还在图纸上就开始卖了，这是怎么回事呢。接此线索，记者以购房者的身份前往该项目探访，售楼处工作人员告诉记者，项目总共为30层，目前已建到了25层。“估计本月底下月初会开盘，但具体时间和价格都还没有出来。”售楼人员说。“为啥都快盖好了，还不开盘？”记者问。“预售证没批下来，没法开，我们也着急啊。”记者指出，根据相关规定，在建建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的，应当申办《商品房预售许可证》。当记者追问为何没拿到预售证，该售楼人员支支吾吾称“不太清楚”。

　　准现房也没卖高价

　　随后记者又来到城阳桃源居附近一新盘现场，近十栋小高层楼座已基本封顶，同样也未开盘。“马上就要开盘了，均价7000元左右。”售楼人员说，而记者注意到该楼盘周边的新盘大多已卖到近8000元/平方米，最低起价也没有低于7000元/平方米的。那为何该楼盘打出如此实惠的价格呢？

　　售楼人员说，这是他们公司在青岛的开山之作，希望以此回馈岛城市民，圆老百姓一个置业梦。

　　走低价开盘策略的不光是该楼盘，位于高新区与城阳区接壤处附近的另一新盘，起价7000元/平方米，均价7500元/平方米左右，“购房还有折扣，加上这些起价还更低，很实惠。”售楼人员称。

　　现房销售不容乐观

　　除了待售楼盘一个个 “养在深闺”，由期房渐渐“养”成了准现房外，还有不少楼盘尽管已取得预售许可证开盘销售了，但房子已建成，甚至小区花园都快成型了，而销售量还没过半，成了名副其实的“准现房销售”。

　　如位于福州北路附近的某楼盘，均为高层楼座，去年1月份就开盘销售，共500多套房源，但卖了一年半，还剩200多套。“项目年底前就能交房。”售楼人员说，目前还剩景观最好的一个楼座没卖，预计10月份开盘。另一市区精装修新盘，同样是去年上半年开盘销售，近七百套房源，目前还剩495套房源没卖出去。此外城阳厚德森林国际、胶南那鲁湾公寓等均已建成，那鲁湾共1198套房源，可售套数仍有486套，销售成绩并不理想。

　　此外市北区长沙路上的一项目主体已基本封顶，但该项目从刚挖地基起就吆喝开盘，却迟迟未见开盘，一拖再拖，从去年年初推到年中，又推到年底，仍未开盘，一直到今年6月 23日，期房变成了准现房才开盘销售。

　　新闻聚焦

　　“捂盘惜售”图个啥？

　　开发商推迟开盘积蓄客源想由此推高房价

　　对于许多期房“捂”成准现房才销售的状况，青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江分析指出，之所以大量出现“准现房”主要有两种情况，一种是“不去拿”预售许可证，另一种是“拿不到”预售许可证。“不去拿的原因很明显，开发商一般都是积累客户资源到足够多，并详细分析潜在客户的购房意愿和意向楼层，造成两人或多人争抢一套房的旺销局面，由此推高房价。如今市场不好，蓄客期肯定长，开发商也就不会积极去申请预售许可。时间一拖长，房子自然就建起来了。这种情况下，开发商有捂盘惜售的嫌疑。”龙江指出，另外现在政府严控房地产市场，预售许可申请时还需提报价格，价格一旦过高就很难批下来，“有的是项目二期申请开盘，价格跟一期比，价格不能高过多少。有的是纯新盘，价格不能高过同片区多少。在此控制下，很多新盘拿不到预售许可证，也就无法开盘。”

　　所以在当前情况下出现 “准现房”实属开发商无奈之举。不过，龙江也指出，商品房期房预售制度下，开发商大多情况下处在卖方市场，几乎将全部风险转嫁给消费者。一旦开发商资金链断了，或有其他的矛盾纠纷，很可能出现烂尾楼、卷款潜逃等情况。在楼市进入买方市场的情况下，销售放缓，大量房源上市，准现房、现房的销售将成为市场的大势所趋，购房者也将摆脱 “在图纸上买房”的时代。

　　楼市进入现房时代？

　　专家：准现房只是过渡 市场主流还是期房

　　无论是开发商主动迎合实际需要还是楼市被动的无奈选择，在这轮的准现房楼盘大量涌现之后，岛城楼市会不会顺势进入“准现房时代”？

　　龙江分析指出，对于开发商而言，准现房销售则意味着资金成本的增加，这需要开发商具有足够的实力。在银根紧缩、政策紧逼的背景下，开发商资金链越来越紧张，日子已然十分难过，甚至在拿地上也是格外谨慎。

　　在8月12日举行的四方区五幅地块的土地拍卖会上，首次出现一年来因无人竞拍住宅用地流拍的情况。如今开发商要么不拿地、不开盘、不降价，以足够的资金实力做好打持久战的准备；要么快开盘、快卖房、慎拿地，加快资金回笼，将整个资金链盘活。“九十月份30多个新盘开盘销售，可见销售竞争压力之大，这将导致越来越多的项目加入打折促销行列，降价快跑。”龙江说，因此当前楼市下，准现房只是一个过渡，市场目前主流还是期房。但从长远看，准现房、现房销售将成为未来的主流。准现房销售是市场成熟的表现，而开发商只能去选择或者是适应这种越来越理性的房地产消费市场。

　　名词解释

　　捂盘惜售

　　捂盘惜售，从字面意思理解是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”，其目的和“囤房捂盘”一样，都是为了哄抬房产价格。开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批地拿证，这是捂盘惜售开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间。

　　随着2007年以来房价大幅上涨，各大媒体屡屡提及，将之归为房价上涨的主要原因之一。“捂盘惜售”影响之大，以致“国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”。

　　根据我市去年年底颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》规定：达到预售许可条件未申办《商品房预售许可证》、在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假合同等方式人为制造房源紧张等捂盘惜售的，国土资源房管部门应会同发展改革、城乡建设、规划、工商、税务、物价、金融等部门责令其限期整改。(记者 孙静芳)