青岛楼市年底供需两旺 下半年成交是上半年2倍

    2010年，纵然有调控重压，楼市不过在五六月份略显低迷一些，开发商虚惊一场，一些购房者期盼的降价再度落空，市场真正的跌宕起伏从五月份才开始。

    下半年供应量与成交量均是上半年的两倍

    2010年，第一季度开头有个小观望期，市场供应量不足，开发商惜售，房价空涨，实际成交量并不高；第二季度，受调控影响，呈现出2008年底以来首个市场低迷的时期，但非常短暂；第三季度，开发商略降价，市场再度恢复活跃；第四季度，鉴于后市不明，开发商纷纷开盘，害怕手中的钱贬值，购房者买房不手软，市场供需两旺。综观2010年，热点楼盘从五六月份才开始登台，降价、抢购、涨价等悬念丛生、跌宕起伏的楼市大戏只演了半场。

    根据银海世邦市场研究中心提供的2010年市内四区及崂山区的商品住宅统计数据也能看出，新增供应和成交高峰集中在下半年。从成交数据看，市内四区及崂山区商品住宅上半年成交约为8400套，下半年截止到12月19日约为18600多套，下半年的成交量比上半年多了一倍还多。再看供应量，上半年市内四区及崂山区推向市场的商品住宅为10800多套，下半年截至12月19日则为22000多套，商品住宅新增供应量下半年也是上半年的两倍还多。

    城阳最先“回暖”

    对照2008年的那轮楼市下调，2010年不到一个季度的低迷期呈现出新的特点。

    2008年，青岛郊区楼市最先下调，而且房价回调多在20%以上，尤以城阳区为著。在今年楼市低潮中，根据二手房中介向记者的反馈，城阳市场受到的影响明显小于市区。

    5月底，城阳已有多个项目逆势开盘。首次是5月28日，城阳城区项目中冶圣乔维斯开盘，首期小高层均价6200元／平方米，花园洋房均价8500元／平方米，推出200多套房源全部售罄。

    5月30日，与中冶圣乔维斯相距不远的万科城市花园首批开盘，高层精装住宅均价7200元／平方米，推出房源100多套，也是全部售罄。此外，处于胶州湾底部的城阳大盘项目卓越蔚蓝群岛二期5月30日开盘，小高层产品均价6300元／平方米，推出270多套房源，开盘即销售200多套。

    据城阳一位房地产业内人士分析说，中冶圣乔维斯、万科城市花园首期开盘时，周边的二手房价格在5500元／平方米，但品质、品牌等无法与新建小区相比。开盘前，中冶圣乔维斯的对外估价约在7000元，万科城市花园对外估价约在8000元／平方米，实际开盘价远低于市场预期，所以促成了热销的局面。

    2010年，买卖两方对市场的判断也更为成熟、理性，开发商在市场低迷时能果断低开，消费者认为性价比合适也能快速入场，这是今年的一个特点。

    浮山新区、李沧东部主沉浮

    在市区楼市，浮山新区、李沧东部可说是“腰部”，关乎市场的沉浮。七八月份，两大板块几个项目低开入市，直接带动了市场回暖。

    4月份新政出台之前，春和景明、蓝山湾的加推房源已将李沧中端产品均价推到8500元／平方米；新政之后，竹韵山色二期开盘，将市区中端住宅的价格定格在12000元／平方米。在市场最低迷时，市区一些定价相对过高的楼盘，月成交量连续数月维持在个位数。

    6月27日，李沧宝龙城市广场率先打破僵局，以均价8008元/平方米开盘，而周边小区多层的价格最高已达到9000元／平方米。李沧房价止跌，还是靠区域大盘项目伟东幸福之城二期的开盘。7月25日，伟东幸福之城二期以均价7900元／平方米开盘，比之前周边新盘价格水平低了约500元／平方米，而整个李沧的房价也因此踩到了底部。根据青岛网上房地产数据显示，目前伟东幸福之城二期已销售1800多套。

    随后，李沧板块中青山绿水、春和景明、蓝山湾、山河城等项目陆续开盘，观望气氛渐渐烟消雾散。

    再看浮山新区，鲁信含章花园的低价入市打破了区域的寂静。 8月28日鲁信含章花园正式开盘，精装修房均价11500元/平方米，一期推出的700余套房源快速售罄。

    鲁信含章花园一期热卖，到了10月初，二期开盘，已出现“抢房”的热销局面。由鲁信含章花园引领，慧心园、万科蓝山、万科城、金色光园二期、城建桃源山色、中海清江华府、联城海岸锦城、香邑暖山等中端及中高端价位项目遍地开花。楼市再度回到上升趋势，纵然有9月底出台的第三波调控，也难改这一趋势。(张则涛）