专家称中国房价泡沫大 半年一线城市房价会跌

　　2011年，房价能降吗？

　　今年绝对是房地产市场的紧缩政策年。但今年的房市，涨价仍然是主旋律。

　　从年初至年尾，国家连续三次推出房地产调控措施，其中的“4·16房产新政”更是被评为史上最严厉的调控措施。但据国家统计局最新数据显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。多家专业机构预测，今年年内全国平均房价上涨幅度应为7%左右。

　　央行12月15日公布的一则调查报告显示，全国50个城市75.5%储户认为“房价过高，难以接受”，但与此同时，“房地产投资”又被受访者列为投资首选。

　　在这种悖论中，房价能下降吗？调控至今，房价在小跌大涨中节节走高的奥妙何在？高房价真的就是一个死结？

　　嘉宾

　　朱中一中国房地产协会副会长

　　杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长

　　杨少锋北京联达机构总裁

　　“3月份涨上来的这部分房价明显是泡沫”

　　朱中一：房地产业对经济的贡献较大，因此今年政策调整的主基调是抑制部分城市房价过快上涨，而并没有说降低房价。

　　中房协在“十二五”规划中有关房地产业的建议稿中，就汇报过要淡化降价的目标预期，否则容易造成市场信号混乱。目前来看，无论是十七届五中全会还是中央经济工作会议，都没有提到房价问题或降房价的概念，就是为了避免引起市场的巨大波动。

　　杨红旭：从年初执行的“国十一条”，到“4·16国十条”，再到“9·29新政”，今年中央三次出台房产调控政策，打压地产市场。整体而言，今年全国房价还是上涨，但涨幅较去年已经明显收窄，去年全国房价成交均价实际上涨了25%，今年的上涨幅度只有去年的三分之一左右。从这个意义上讲，调控取得了一定成效。不过，没能让少数房价过高的城市房价下跌一些，多少有点遗撼。

　　杨少锋：无论是从租售比还是房价收入比等指标来看，中国房价的泡沫因素十分巨大，这对发展中国经济以及改善民生制约深远。从市场来看，2007年以前，以北京为例，绝大部分的项目涨价幅度在几百元/平方米，每次开盘涨三五百元，最多涨1000元。但从2007年以后，很多项目一个月内能涨5000元/平方米。就今年而言，年初尤其是从3月份涨上来的这一部分房价明显是泡沫，这一部分泡沫应该挤掉。

　　“未来半年内一线城市房价会下跌”

　　杨红旭：最新数据显示，今年1至11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。

　　新开工面积暴增，意味着今年四季度至明年，可供预售的商品房规模将较大幅度增加；土地购置面积的大增，则意味着明年下半年直至后年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。供应增加，而需求却因调控明显萎缩，这也就意味着，未来两个季度，甚至更长时间内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。

　　预计在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，在未来不到半年的时间内，70个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌趋势。

　　尽管11月份部分城市成交上涨，一些大型房企也斩获颇丰，但应格外关注，本轮调控政策中最重要的“限购”和“限贷”政策，具有一定的“后发效应”。因此，明年二季度之前，市场会保持降温态势。

　　杨少锋：只有房地产缺钱的时候，开发商才会降价。现在开发商都出现了资金紧张的情况，中小型企业资金普遍紧张。而且现在暂停上市房企的融资，加强了预售资金的监管，从各个环节把开发商融资的渠道堵上，迫使开发商必须通过卖房子才能进行资金的回笼。那么开发商就会开始重视销售，这个时候卖房市场会变成买房市场。

　　半年以后，就会出现像2008年一样房价大幅度的波动，最快可能在明年年初就会出现大量项目价格下跌。

　　朱中一：房价下降的压力是比较大的。在目前通胀持续走高和股市低迷的环境下，居民的投资渠道十分匮乏，尽管房价在高位运行，但仍然有很多人比较热衷于投资地产业。

　　另外，今年土地、劳动力、建筑材料等价格都涨幅较大，这也从成本上对房价有一定的推动作用。

　　从市场主体来看，包括投资商、银行、地方政府，都比较看好未来的房地产发展，尤其是地方政府。不过地方政府也比较无奈，离开了土地出让收入，许多地方政府根本无法满足财政需求，这是一个复杂的结构性矛盾。目前东部地区许多城市采取了限购政策，这对高房价有一定的抑制作用，但是在这种格局下，资金会被迫大量转向中西部二三线城市，进而推高中西部地区的房价水平；而且从东部地区来看，这些城市恰恰是中国土地供应最紧张而市场需求最大的地区，因此这些地区房价很难下降。

　　抑制房价须破解土地财政

　　杨红旭：房产税确实箭已在弦，只是引不而发。至于什么时候发出来，主要是等待合适的时机。如果稳定房价的效果不佳，投资投机需求依然兴风作浪，那么就会出台。房产税对房价属于利空，但对于抑制房价的力度，尚存疑虑。

　　首先，率先试点的只是个别城市，范围太小，不可能对市场全局产生重大影响，而且在全国市场推广可能仍旷日持久。其次，试点阶段，房产税的税基小、税率低。从征税范围看，只向二套以上和一定面积段以上住宅征收，绝大部分自住房屋将会免征。在近几年房价年均上涨20%左右的情况下，不足1%的房产税，不太可能将多数投资客吓跑。不过，房产税试点开征之后，未来很多年，征收范围只能是越来越大，税率也有可能上调，这将在一定程度上影响投资者们的心态和积极性。总之，房产税短期有利于抑制房价，长期效果不能奢求。

　　按当前通胀趋势，近期极有可能再来一次加息，明年有可能加息2～3次，当前已经进入加息周期。而历史经验表明，在货币政策紧缩和加息的过程中，房地产市场将渐渐降温，尤其是在加息周期过半之后，将会明显压制房价上涨。

　　杨少锋：造成高房价的一个重要原因就是房企大量囤地，要抑制房企囤地，根源就是地方政府公正执行打击囤地的政策。但目前地方政府既是运动员又当裁判员，执行中难免不公正。所以要让地方政府的利益跟土地利益脱钩，这是一个根源，这个问题没有解决，再多的制度都没有用，破解高房价要从土地上治理，而解决土地市场困境的根源就在于要破解土地财政。

　　解决这一难题就在于如何开征房产税。尽管房产税的执行很可能抑制房价，但我不认为房产税的目的是降房价，房产税是从根源上改变了目前我们中国的财税体制。地方政府有一个比较稳定的税源，这个时候就不再过于依赖土地。

　　朱中一：如果政策进一步趋紧，保障房的供应规模能迅速增大，这对高房价产生极大的抑制，不过这仍然需要时日。

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