香港楼市风起云涌 内地富人赴港购楼激情不减

    中新网12月2日电 据香港商报报道，近来香港楼市风起云涌，港府于近日推出限外令及增收额外印花税，新措施一出，港楼市成交量随即大跌八成。记者采访两地地产界专业人士及相关专家发现，部分港客为寻求资金保值，纷纷北上置业，导致近期深圳楼市港客成交大增。而内地富人仍看好香港市场及移民需要，赴港投资房地产激情并未受政策影响，赴港看楼依旧是常态。

    业界多看好港楼市

    虽然港楼市新措等致楼市成交量下降，但多位地产中介人士表示，额外印花税等措施对内地投资客并未产生实质影响。

    美联物业深圳区域经理江少杰称，大部分内地客都是做中长线投资、中长线更具保值价值，这些人都习惯持货两年后转手，故新措施对他们影响并不会太大。他说，内地客主要是购买香港新楼盘，目前香港新楼盘以及豪宅类成交量中内地买家更高达三四成左右。新楼盘在入伙之前是不能够转让的，其楼花期基本都要一年以上，等到可以转让的时候，15%以及10%的税率肯定不会影响到他们，或者到时候征收额外印花税的政策已经没了也说不定。“退一步讲，即使到时转让需交5%，但都有规定是买卖双方承担，故2.5%的税率对他们来说没太大影响，而且楼盘升值的价钱可能还多过这个数。”江少杰说。

    业者认为，港府出台的楼市政策对内地人赴港买楼没有太大影响。他表示，能到香港买楼的内地客基本不会受影响。“无论是提高投资移民门坎，还是增收额外印花税，香港（特区）政府怎么也不会像内地一样出台限购令。最主要的是提高投资门坎，但能买得起的人能出一千万也不在乎这百分之十的收税。”

    发展商长实业执行董事赵国雄表示，由于香港经济增长强劲，资金持续流入，加上措施主要针对短期炒家，而香港楼市目前仍以自住者为主导，相信中长期对整体楼市的影响不大。东亚银行首席经济师邓世安认为，如果外围因素不变，欧美资金继续流入，内地人继续来港买楼，楼价长期向上的趋势不会逆转。摩根大通也继续看多香港楼市后市走势，维持今年住宅楼价15%升幅预测，明年预测则由10%上调至15%。

    加税打击短炒港楼市量跌价稳

    近几年，香港楼价涨幅较大，目前楼价已接近1997年金融危机爆发前的水平。仅2009年就飙升30%，今年来已再涨15%。而大摩近日发表的报告显示，内地资金是近年香港楼市升浪的重要推动力。因此，继今年10月中旬港府出台限外令，将房地产踢出申请投资移民类别后，上月19日港府再出新招，增收额外印花税以打击短期炒楼客。新措施一出台，成交量应声大跌。

    江少杰说，港府楼市政策出台后，香港楼市成交量已经跌了80%，但目前楼价还没出现太大波动，预计会有10%调整。他认为，现阶段楼市政策对投资者的作用主要表现在心理上的影响，拥有多个项目的业者可能会降价出货套现，但对于长线投资来讲，他们会让出的价格空间有限。

    香港房地产商会德丰有限公司董事黄光耀指出，政府措施实时影响到炒卖或投资者入市，无可避免楼价短期会有轻微调整，预期会有几个百分点至一成的跌幅，但相信市场应能承受到有关调整。

    星展银行发布分析报告指出，港府新措预计令住宅市场的交易显著降温；短期投机者将被逐出市场，更重要的是，包括真正的终端用户在内的真正买家因预计房价将下滑而采取观望态度，故此预计，未来3个月的成交量可能下滑30%至50%。

    深中介代理港物业免费载客看楼

    在深圳中介21世纪不动产门店前，一块推销楼盘的写字板格外引人注目。写字板上大写的黑体字“香港楼盘代理”，该门店经理傅先生表示，该公司从11月18日开始代理香港长实近日推出的新楼盘“盛荟”，此次推出的多是90到100平米的单位，8万港元一平米。据其介绍，深圳人对香港楼盘极感兴趣，每个周末他们公司都有两辆巴士车免费接送客户到港看房，自开通以来，每辆车都爆满。而店内一工作人员则表示，此前更有内地客通过他们总公司一次认购了20套，他的一位客户近日也在香港成交了1套。美联物业代理(深圳)有限公司物业顾问周涛也向记者表示，由美联香港公司代理的所有楼盘。每个星期都会安排客户过港看楼，每周都能有两三批客户，平均每批都能有四五个客户。

    内地客置港产激增

    据了解，近段时间内地投资客在港楼市成交活跃。能赴港看楼的客户基本上都带有一定的成交意向，最近一段时间，每个星期都有一套左右成交，且成交价位都在1000万元以上。

    业者表示，深圳的限购令没出之前，成交量要比现在稍微要少一点。他认为这主要是由于限购令影响所致，内地多余资金流向发生转变，购买力向外转，转向其它城市或者香港楼市，或者转向商业地产。

    而港置地产代理(深圳)有限公司营业经理余思渊则表示，据港置地产不完全统计，按成交量计算，近半年来，香港的楼盘中有两成是内地客购买的，而市场政令变化致最近两个月内地客成交量提高到五成以上。据介绍，此前就曾有内地客趁港楼市降价抄底扫货。

    内地买家一向是港发展商目标客户。长实地产投资董事郭子威早前就曾表示，盛荟买家中七成为用家或换楼客，近三成为长期投资者，而内地买家占约8%，较预期少一半，故长实未来将计划加大项目在内地的宣传，以便吸纳更多内地买家。

    专家:入市风险高须审慎

    在内地及香港两地楼市政策夹击下，内地涌动的资金将何去何从？多位中介人士均认为，港楼市仍是内地投资客首选。余思渊认为，以后内地投资客还是会继续赴港投资地产。江少杰认为，未来内地客投资香港楼市还会保持与现额水平差不多的数量，大约占到三四成左右。

    江少杰表示，未来房地产仍然是个相对稳定的投资选择，因为国人都相信不动产的保值作用。他说，2008年金融海啸来袭时，很多人投资了金融产品都有损失，“一着被蛇咬十年怕井绳”，人们有些害怕投资金融产品。而目前房地产还算稳健，而香港吸引力较大，相信未来会有很多内地富人继续投资港房地产。

    江少杰认为，虽然短期会有波动，但他比较看好中长线投资。而持相反意见的李耀志则认为资金可能涌向基金、股市等市场。

    有专家表示，香港与内地楼市均加大调控力度，而且香港楼价已涨至1997金融危机的水平，有意入市者需警惕风险。

    据悉，很多内地人投资港地产的手续都是在港完成的，内地加息对此并无影响。周涛告诉记者，很多客户在港都有资产往来，一般都不用带现金赴港，而是拿本票过去，通过香港银行直接刷卡。

    多因素吸引内地客投资港楼

    究竟是什么原因让内地投资客不怕港楼市调控呢？据介绍，内地投资环境的变化是主要原因之一。有中介人士称，充裕的资金放在银行贬值厉害，加上内地一线城市限购，内地投资客投资内地房地产遭到限制，资金将会到处寻找出路。

    余思渊称，资金会转向无限购令的二三线城市，或者商铺写字楼等工商地产，此外就是邻近的港澳地区。

    而香港本身优越的经济环境也是对投资者产生较大的吸引力。中多位地产中介人士表示，香港的自由经济体系及低利率、以及人民币升值是吸引内地人投资香港楼市的原因。

    余思渊说，香港自由的市场经济使很多内地投资者向往到港投资。此外，港市场低利率也是吸引内地客到港投资楼市的原因之一。江少杰表示，香港的房贷利率长期处于低水平，现在大约是在1%左右，而深圳的利率打完折之后都在五点几。在如此低的利率水平下，相信香港房价很难降下来。他认为，由于港币与美元挂钩，而美国又持宽松货币政策，相信未来一两年内，香港贷款利率还会很低。在这种情况下，基本上资金都会比较活跃寻找出路，而房地产投资则是大部分人的选择。

    人民币持续升值也为内地客赴港购房带来利好，相当于打了八五折优惠。江少杰举例称，假如贷款一百万，在香港月供是4500元左右，而在深圳就要6000多元。与此同时，人民币的持续升值也意味着内地客以后供楼数目可以越交越少，“今年交4万元，或许明年3万就可以搞掂了。如此推算下去，他们越供越低，1000万元的楼房，到供完的时候实际上交的钱都不到1000万元。”