济南调整基准地价 明确商业中心楼层高度增加

    昨天，济南市城区及建制镇土地级别和基准地价更新听证会召开，来自市发改委、市建委、市规划局、市财政局、各区政府、小清河等投融资平台单位、房地产公司、土地评估公司等的22名听证代表对听证稿发表了自己的意见。记者从现场获悉，本次调整范围相比2007年的调整，增加了59平方公里的面积，大片北部和东部地区被列入范围，同时按照新拟定的城区用地平均容积率，济南城市会大大“长高”。

    新增59平方

    据听证稿，根据济南市城区土地利用整体规划，结合现场调查，确定本轮基准地价的评价范围为1105平方公里，覆盖了土地利用总体规划及城市总体规划确定的中心城规划范围内建设用地，比上一轮评价范围增加了59平方公里。

    这些增加的区域主要分布在西北、北部和东部区域。济南市国土资源局土地利用处相关负责人介绍，增加的这些区域原本都是荒地，这些年随着济南城市的发展，这些区域也出现了较大规模的建筑群等，因此此次调整将其纳入了范围，这顺应了城市发展的大趋势。

    根据听证稿，增加的西北区域的具体范围是玉清湖水库东岸至北绕城高速与黄河大堤区域；新列入的北部区域具体范围是北绕城高速与黄河大堤区域。在北部区域，还有一个新增加区域为历城区华山镇的工业园区；在东部区域新列入的区域具体范围为城市规划线(历城区与章丘市的行政分界线)以西，规划中的青银高速以东区域。

    我市商业中心地位得到加强

    本次听证会，除对基准地价拟调整进行听证外，对于新的土地级别的调整也进行了相关听证。

    根据听证稿，济南市的商业一级地范围明显缩小，但进一步明确了泉城路、黑虎泉北路、泉城广场、泺源大街区域为全市核心商业中心的地位。“通过对商业网点租金水平的调查来看，也能验证其独特的商业核心地位，是市区内其他区域所无法替代的区域。”技术支持单位山东正衡土地房地产有限公司汇报说。

    汇报人指出，商业用地级别划分进一步突出了与城市规划相衔接的特点，对已经根据规划建设和近期内将要建设的新兴商业区重点考虑，体现在奥体文博片区、高新区、燕山立交文化东路延长线区域、小清河穿过中心城区区域、京沪高铁站前广场区域、济钢王舍人区域、空港组团核心区域、唐冶新城进出口加工区区域、孙村开发区区域、长清大学城区域等，使土地级别的划分与现状的商业分布及规划中的商业分布能够有机地结合，即考虑到现状的商业繁华程度又对近几年内新兴的商业中心有所考虑。

    济南要“长高”了

    此外，记者注意到，按照听证稿，城区商业、住宅用地平均容积率在2007年基础上也有望进行相应调整，住宅、商业用地平均容积率均由2007年的1.3提高到1.7。市国土局有关负责人表示，容积率大小代表着土地上可建建筑物的体量大小，平均容积率提高，意味着一些区域内的住宅楼和商业楼要进一步向空中发展，新建楼宇将以高层为主，“这也符合将来城市‘长高’、‘长胖’的要求。”

    据介绍，根据国土部有关规定，土地基准价格最长三年调整一次，各地可根据实际情况适时调整。济南现行的国有土地基准地价标准为2007年制订，根据济南市政府相关文件，目前我市商业用地分为10个级别，住宅用地与工业用地分别为9个级别和 8个级别。其中，一、二、三级商业用地基准价格每平方米分别为4500元、3245元和2230元；一、二、三级住宅用地基准价格每平方米分别为3120元、2120元和1690元。在此之前，济南市分别在1999年、2004年、2006年调整了国有土地基准地价。 (记者刘研波)

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    据国土专业人士介绍，基准地价是指对不同地域或不同级别的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。

    “基准地价是土地出让价格的基础，在这个基础上，考虑到土地具体情况，由专业机构对土地再进行评估形成评估价，进而形成出让底价，然后在土地市场上经过招拍挂形成最终的出让价格。”现场业内人士解释说，从基准地价到拍卖成交价格，其中还要经历评估价、底价等两个阶段。