济南楼市成交量下降10% 金九成空银十变数大

     舜网讯 刚刚过去的9月对济南楼市来说颇具戏剧性：8月底就有接近二十家楼盘放出消息要在9月开盘，给买房人的感觉就是9月房源大增，“金九”要来了;月中又传出了几个新楼盘自称“一日售光”的消息，似乎卖方市场又出现了大牛市，惹得许多观望了半年多的买房人“再也坐不住了”;直到月底，国土部、住建部打出重拳，调控房地产市场，却仍有开发商坚称济南楼市全面回暖的大方向不变。重重烟幕，让想买房的人不明就里。

    9月真相

    房源减少致“金九”成空

    《济南房地产市场2010年9月报》明确指出，传统中的“金九”并未出现在今年的济南楼市。但与很多人估计的是“观望气氛”导致成交下降不同，《9月报》认为，是供应量减少致“金九”成空。

    据统计，与上月相比，9月份济南商品住宅新增供应量因受工程进度限制和人为因素制约，月新增房源供应量减少，从而导致9月济南商品住宅成交量环比8月下降10%。

    与近二十家预告开盘的楼盘数量不同，9月济南实际共有8个项目加推新房源，总共12.44万平方米，1010套房源。

    这一现象显示，有不少开发商或许是预先觉察到了政策变化的风吹草动，推迟了开盘。尤其是一些规模较大的项目，选择了谨慎入市。

    阳光100客户总监陶晓智称，大体量项目(规模较大的项目)选择观望是因为它们入市需要市场的良性运作，需要对政策予以更好的把握，而且这些项目的开发商大都资金实力雄厚，不急于回笼资金。目前市场上唱主角的是那些处于推盘临界点的项目，这些项目将充当“试金石”来试探市场反应。

    此外值得注意的是，《9月报》显示，在9月上市的1010套房源中，成交量高达642套，整体开盘成交率达到了64%。这也从侧面说明了济南住宅市场的刚性需求仍然坚挺，“乱市”中仍有楼盘热销并非全是炒作。

    价格内幕

    打折声中价格不改涨势

    9月宣布打折或以打折作为宣传卖点的楼盘不下40个，那么上个月济南的房子真的开始便宜了吗?这也是购房者急于知道的问题。

    《9月报》显示，9月份济南在售项目价格坚挺，甚至有部分楼盘出现价格微涨现象，9月商品住宅成交环比8月出现“价涨量跌”的局面。

    由于当前房地产市场主要由新增房源支撑，因此，济南房地产市场价格受新增房源成交均价的影响较大。9月在万达公馆、太阳树、逸城山色等中高端项目开盘成交的带动下，济南商品住宅市场的销售均价达到8398元/平方米，环比上月上涨2%。

    这一结论与许多买房人的实际感受也是相符的。网友小路发帖说：“现在所谓打折都是骗人的，我近期到几家打折楼盘去看了看，发现虽然有折扣，但价格比前期要高出很多，通盘考虑下来还是承受不起。”

    对此，新华房产分析师认为，济南总体资源不足以支撑一个特大城市的房屋价格，济南房价稳定在均价6000元左右才比较合理。

    走势预测

    10月楼市放量竞争加剧

    在“银十”即将开始之际，国土部、住建部再出重拳，调控房地产市场。新政策全国一刀切，已不分是否房价过高、上涨过快城市。其政策亮点包括开发商囤地一年不得再参加竞买土地，三套房贷全面暂停，购房贷款限制向外地人发放等。这次新政相比4月17日的调控，仍继续收紧。此次的调控政策，使得即将消散的市场观望情绪再次形成，开发商欲借助“银十”促成销售的想法可能会落空，房地产市场的走势又添变数。

    在此背景下，中原地产认为，受各种因素影响，许多原本准备在9月份入市的楼盘已将上市日期推迟到10月份，这使得10月份入市房源空前增多。因此，10月份是今年开发商再也不能放弃的销售时机，济南楼市的竞争必将加剧。据统计，济南楼市准备在10月份新开盘和加推房源的楼盘已经达到了17家。这些楼盘分布在济南的东、西、南、北和中部各个方向，其中也包括了一些郊区大盘，其中以东部楼盘最多。

    对于新近楼市调控的后续效果如何，资深地产评论人、山房网总经理赵鲁梁认为，“还有待观察”。在他看来，除了看遏制投机的政策执行如何，也要看土地供给、保障房建设等多种调控手段的实施状况。

    目前来看，黄金周期间诸多城市楼市遇冷，调控新政无疑在其中起着关键的作用。但这能否有效遏制房价过快上涨，仍有待于时间检验。